更換物業(yè)企業(yè)+調整物業(yè)費，兩大難題碰到一起怎么辦？是否有好的解決辦法順利實(shí)現小區平穩過(guò)渡呢？今天，我們來(lái)看北京市朝陽(yáng)區奧運村街道上元雅苑小區如何解決了小區更換物業(yè)企業(yè)問(wèn)題，并成功實(shí)現物業(yè)費調整的案例吧！
基本情況
上元雅苑小區位于北京市朝陽(yáng)區安立路28號院，隸屬于朝陽(yáng)區奧運村街道，由北京凱德置地集團投資公司2008年開(kāi)發(fā)建設，總建筑面積27萬(wàn)平方米，占地面積10萬(wàn)平方米，有高層住宅1631套，疊拼多層住宅176套。2009年，上元雅苑第一屆業(yè)主委員會(huì )成立，目前已進(jìn)入第三屆。作為一個(gè)已入住十余年的普通商品房小區，小區公共部位設施設備年久失修、維護不及時(shí)，衛生保潔不到位，管理品質(zhì)下降，業(yè)主、業(yè)委會(huì )及物業(yè)公司之間的矛盾日益加劇。
2019年4月，小區原物業(yè)企業(yè)北京燕僑物業(yè)公司提出合同期滿(mǎn)不再續約，并于7月26日正式撤離小區。面對小區復雜混亂的局面，朝陽(yáng)區奧運村街道辦事處堅持黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮基層黨組織和黨員干部的作用，建立多方協(xié)調議事機制，圓滿(mǎn)解決了小區更換物業(yè)企業(yè)問(wèn)題，并成功實(shí)現物業(yè)費上調，小區管理逐步進(jìn)入良性循環(huán)，業(yè)主滿(mǎn)意度持續提升。
主要做法及步驟
01街道提前介入協(xié)調
確保小區平穩運行
在小區原物業(yè)公司提出撤場(chǎng)停止服務(wù)的3個(gè)月中，為保障小區正常秩序和業(yè)主日常生活，街道一方面會(huì )同朝陽(yáng)區房管局多次約談原物業(yè)公司負責人，要求過(guò)渡期內繼續做好服務(wù)保障，不得擅自提前離場(chǎng)；另一方面在老物業(yè)撤出后，第一時(shí)間響應，聯(lián)合社區和業(yè)委會(huì )立即依法啟動(dòng)應急物業(yè)服務(wù)，引入萬(wàn)科物業(yè)作為小區的應急服務(wù)保障方進(jìn)駐小區，應急期限為3個(gè)月。
在萬(wàn)科物業(yè)為小區提供應急服務(wù)期間，奧運村街道辦事處會(huì )同社區積極指導業(yè)委會(huì )啟動(dòng)選聘新物業(yè)的招投標工作，要求業(yè)委會(huì )邀請有類(lèi)似項目管理經(jīng)驗且口碑良好的物業(yè)企業(yè)參與投標。業(yè)委會(huì )迅速采取邀標的方式，邀請了北京萬(wàn)科物業(yè)公司、金地格林物業(yè)公司和長(cháng)城物業(yè)北京分公司參與競標。
02街道嚴把業(yè)主共同
決策投票表決關(guān)
奧運村街道主動(dòng)向市住建委申請，將上元雅苑小區納入北京市業(yè)主表決共同事項手機投票系統，指導業(yè)主通過(guò)“北京業(yè)主”APP進(jìn)行共同決定，并面向業(yè)主展開(kāi)了一系列的宣傳、答疑工作，提高業(yè)主使用“北京業(yè)主”APP的積極性。
經(jīng)過(guò)“北京業(yè)主”APP線(xiàn)上表決，占小區人數、面積雙過(guò)半的業(yè)主同意選聘萬(wàn)科物業(yè)為小區提供物業(yè)服務(wù)，同時(shí)通過(guò)了新的物業(yè)費標準。11月19日，萬(wàn)科物業(yè)正式進(jìn)駐上元小區。在交接過(guò)程中，街道社區多次召開(kāi)協(xié)調會(huì )，精心組織協(xié)調，大到設備運轉評估、小到停車(chē)門(mén)禁開(kāi)啟，確保了物業(yè)順利交接，充分實(shí)現小區服務(wù)不斷、秩序不亂。
03物業(yè)公司堅持公開(kāi)透明
順利實(shí)現物業(yè)費上調
小區高層住宅從2.65元/月﹒平方米調整到3.05元/月/平方米；疊拼多層住宅從3.85元/月/平方米調整到4.25元/月/平方米，為小區的良性發(fā)展奠定了基礎。
萬(wàn)科物業(yè)公司一是做好成本測算，讓調價(jià)有據可依。通過(guò)精確成本測算，參考項目未來(lái)多項大型改造費用支出、物價(jià)、人員成本上漲以及運營(yíng)成本等因素，確定在原有基礎上上調0.4元，并向街道社區及業(yè)委會(huì )和廣大業(yè)主進(jìn)行了詳細的解釋?zhuān)邮苜|(zhì)詢(xún)。二是與業(yè)委會(huì )成立共管賬戶(hù)，收支公開(kāi)透明。通過(guò)實(shí)行酬金制，物業(yè)公司按照物業(yè)費、地下車(chē)場(chǎng)服務(wù)費、車(chē)位租賃費經(jīng)營(yíng)收入的10%提取酬金。共管賬戶(hù)由雙方共同管理，并于每季度公示上一季度物業(yè)服務(wù)報告及財務(wù)收支情況，保證所有支出公開(kāi)透明。三是不斷吸納業(yè)主意見(jiàn)，提升自身服務(wù)品質(zhì)，用服務(wù)質(zhì)量贏(yíng)得業(yè)主的信任和認可。
案例解讀
上元雅苑小區作為一個(gè)入住十余年的老小區，成功解決了物業(yè)企業(yè)更換及物業(yè)費調整兩大物業(yè)管理難題，實(shí)現了小區的平穩過(guò)渡，確保了小區管理良性循環(huán)，業(yè)主滿(mǎn)意度和幸福感提升，成為黨建引領(lǐng)創(chuàng )新社區治理的一個(gè)新的樣板小區。這得益于街道、社區的主動(dòng)作為、提前介入和全過(guò)程監督指導，也得益于業(yè)委會(huì )的積極履職及物業(yè)公司提供的高品質(zhì)服務(wù)。同時(shí)，該小區在選聘物業(yè)及調整物業(yè)費過(guò)程中采用“北京業(yè)主”APP表決，實(shí)行酬金制，確保收支公開(kāi)透明等好的做法都值得借鑒。
普法進(jìn)行時(shí)
參考《北京市物業(yè)管理條例》第三十五條、第七十七條。
第三十五條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過(guò)市住房和城鄉建設主管部門(mén)建立的電子投票系統進(jìn)行。
第七十七條 建立應急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)管理區域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關(guān)單位確定應急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應急服務(wù)。提供應急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務(wù)內容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內容在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。應急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費用由全體業(yè)主承擔。