國務(wù)院辦公廳7月下旬發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》,按照黨中央、國務(wù)院決策部署，要求全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作，明確提出到“十四五”期末(2025年底),力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務(wù)。這既是推進(jìn)城市轉型升級和高質(zhì)量發(fā)展需要，更是提升城市文明程度和滿(mǎn)足人民美好生活需要的時(shí)代要求。在城鎮老舊小區改造治理中物業(yè)管理缺失或低質(zhì)化供給是普遍現象，也是人民群眾意見(jiàn)極大、呼聲極高，亟需補齊短板的民生工作。所以，創(chuàng )新物業(yè)管模式和小區治理機制至關(guān)重要。
北京制定行動(dòng)方案，探索新時(shí)期社會(huì )治理框架下物業(yè)管理體系。北京作為首善之區的超大型城市，一直把老舊小區綜合整治作為提升社區環(huán)境、推動(dòng)城市精細化管理的重要工作。北京在2017年提出將中心城區老舊小區綜合整治工作與“疏解整治促提升”專(zhuān)項行動(dòng)相結合，印發(fā)《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》，通過(guò)幾年持續努力已讓很多老樓重獲“新生”。據北京市住建委統計：2017年到2020年間累計確認396個(gè)老舊小區綜合整治項目，涉及住宅樓3301棟，居民31.5萬(wàn)戶(hù)。今年5月出臺的《2020年老舊小區綜合整治工作方案》提出，北京在今年“十三五”收官之年要新開(kāi)工80個(gè)老舊小區綜合整治項目，盡管疫情有一定影響，但目前進(jìn)展很快。以豐臺區為例，此前受影響的老舊小區開(kāi)復工項目已于六月全面復工，并還將實(shí)施4個(gè)老舊小區、共12.2萬(wàn)平方米的綜合整治項目。值得關(guān)注的是，北京尤其重視探索老舊小區綜合整治后的長(cháng)效管理機制。7月12日，中共北京市委辦公廳、北京市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強北京市物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務(wù)水平三年行動(dòng)計劃（2020—2022年）》，首次明確物業(yè)管理工作的三年“行動(dòng)圖”，要求2022年全面建成黨建引領(lǐng)社區治理框架下的物業(yè)管理體系，街道(鄉鎮)、社區管理力量和能力全面增強，物業(yè)管理長(cháng)效機制基本形成；業(yè)主委員會(huì )(物業(yè)管理委員會(huì ))、物業(yè)服務(wù)、黨的組織實(shí)現廣泛覆蓋。此《行動(dòng)計劃》既是北京市落實(shí)今年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理條例》的重要舉措，也為今后三年北京市物管行業(yè)發(fā)展明確了方向。
加強黨建引領(lǐng)作用，加快形成共建共治共享社區治理新格局。黨中央、國務(wù)院高度重視城鎮老舊小區改造和社區治理工作。習近平總書(shū)記多次強調要搞好城鎮老舊小區改造,不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式。老舊小區改造的提質(zhì)增效，需要在頂層設計和整體謀劃、推進(jìn)實(shí)施方面形成黨組織統一領(lǐng)導、政府統籌指導、各部門(mén)齊抓共管、各方力量積極參與的工作格局。社區是黨委和政府聯(lián)系、服務(wù)群眾的“最后一公里”，而物業(yè)可以說(shuō)是聯(lián)系群眾“最后一米”范疇的重要因素，物業(yè)服務(wù)管理水平直接影響到社區的生活環(huán)境、關(guān)系居民的幸福指數。加強黨建引領(lǐng)是基層社會(huì )治理創(chuàng )新的根本保障，建立健全社區黨組織領(lǐng)導下的居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的協(xié)同治理機制，有利于最大程度把黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉化為社區治理優(yōu)勢。同時(shí)，黨建工作融入物業(yè)管理，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )等多元主體共同參與基層社會(huì )治理，有助于兼顧各方利益，調動(dòng)各方積極性，推動(dòng)物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會(huì )治理轉變，形成社區治理合力。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好黨建工作，也有助于激發(fā)黨員的先鋒模范作用，提升服務(wù)質(zhì)量和水平，塑造企業(yè)文化軟實(shí)力。
堅持以人民為中心，整合社會(huì )專(zhuān)業(yè)力量持續解決好民生實(shí)事。習近平總書(shū)記去年考察上海時(shí)提出“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，深刻回答了城市建設發(fā)展依靠誰(shuí)、為了誰(shuí)的根本問(wèn)題。老舊小區改造和物業(yè)管理改革是民心工程，體現著(zhù)城市治理體系和治理能力現代化的水平，只有從群眾實(shí)際需求出發(fā)、辦好居民關(guān)切的實(shí)事，才能真正惠民生、得民心。但是，各小區情況不盡相同，社區居民的需求也多元多樣，僅靠物業(yè)公司自身人力和能力難以滿(mǎn)足日益專(zhuān)業(yè)、精細的服務(wù)需求，這就需要在尊重居民意愿、引導居民自治的基礎上，充分搭建協(xié)作平臺，整合社會(huì )資源和專(zhuān)業(yè)力量參與社區共建共治。近些年，不少地區試點(diǎn)“三社聯(lián)動(dòng)”模式成效明顯，很好地推動(dòng)了老舊小區改造和物業(yè)管理改革創(chuàng )新。安徽安慶市以創(chuàng )建全國市域社會(huì )治理現代化試點(diǎn)市為抓手，推進(jìn)社區、社會(huì )組織、社會(huì )工作者“三社聯(lián)動(dòng)”模式，在迎江區城區部分老舊小區改造中開(kāi)展試點(diǎn)，探索出黨建引領(lǐng)下“多向聚力、黨員先行、協(xié)商議事”的社區治理新路徑，充分發(fā)揮社會(huì )組織調和、服務(wù)等專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，成功地將昔日問(wèn)題小區打造成如今宜居小區；內蒙古達拉特旗推行“三社聯(lián)動(dòng)”模式，建立起以城鎮社區為平臺、社會(huì )組織為力量、社會(huì )工作者為骨干的工作機制，最終推動(dòng)形成在專(zhuān)業(yè)社工精準指導下，讓有服務(wù)能力的社會(huì )組織入駐社區，以政府購買(mǎi)服務(wù)或免費志愿服務(wù)的方式，為居民提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的社區服務(wù)體系，極大提升社區居民的幸福感和獲得感。
發(fā)揮市場(chǎng)調節功能，構建“大區域”物業(yè)管理模式實(shí)現可持續發(fā)展。在老舊小區改造工作中，既要對老舊小區的基礎設施和環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，更需完善物業(yè)管理運營(yíng)機制，這才能實(shí)現老舊小區改造的“內外兼修”。在2000年前建設的老舊小區大都是出售的公房，除了保潔等基本服務(wù)外，幾乎沒(méi)有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理。一些居民因物業(yè)“服務(wù)差”不繳費，而物業(yè)也往往因入不敷出無(wú)法服務(wù)；小區停車(chē)缺乏規范管理，居民停車(chē)難，小區內管道老化、房屋漏水維修難,投訴率居高不下。物業(yè)管理服務(wù)是市場(chǎng)化行為，老舊小區物業(yè)管理服務(wù)也必須回歸市場(chǎng)屬性，才能破解前述諸多問(wèn)題。如何發(fā)掘老舊小區可開(kāi)發(fā)資源，在低收費前提下實(shí)現物業(yè)管理服務(wù)可持續化，不依賴(lài)政府資金投入實(shí)現物業(yè)管理服務(wù)收支資金平衡，才能真正實(shí)現老舊小區的“長(cháng)治久安”。借鑒老舊小區物業(yè)管理案例經(jīng)驗，構建“大區域”物業(yè)管理模式可以為解決老舊小區物業(yè)管理服務(wù)難題提供思路。“大區域”物業(yè)管理模式就是在城市空間上，以小區為單元，實(shí)現各小區之間縱橫聯(lián)合，實(shí)現區域聯(lián)合，創(chuàng )立共建、共治、共享的“大區域”治理體系，在城市管理上，相關(guān)政府管理部門(mén)將小區外的停車(chē)位、廣告等資源和管理職能，放權給“大區域”物業(yè)管理部門(mén)，以增強物業(yè)管理公司自身的造血功能。“大區域”的思維模式下的小區聯(lián)合，可以通過(guò)多個(gè)老舊小區整合區域內可開(kāi)發(fā)資源，內部挖潛增效并資源共享，形成規?；芾?，從而降低綜合成本。相關(guān)政府管理部門(mén)可嘗試將小區外的停車(chē)、廣告等資源和市政道路維護、清掃等職能劃歸區域物業(yè)公司，適當的“職能”轉變可有效彌補物業(yè)經(jīng)費不足問(wèn)題；物業(yè)管理公司也需轉變思路，從物業(yè)服務(wù)的提供者轉化為“物業(yè)服務(wù)平臺”建設者，要充分利用現代信息技術(shù)為居民提供停車(chē)、保安等精準服務(wù)，開(kāi)發(fā)小區居民菜站、有償家政、社區廚房、生活服務(wù)等項目，全面提升自我造血機能。當然，“大區域”物業(yè)管理模式關(guān)鍵需要打破現有市政管理模式，變多部門(mén)管理為“大區域”物業(yè)統一管理，統籌區域內社會(huì )資源，將市政維護和小區物業(yè)管理有機結合，最終實(shí)現老舊小區物業(yè)管理服務(wù)可持續發(fā)展。
（作者：北京市豐臺區保障性住房發(fā)展有限公司 楊晨輝；北京市豐臺區房管局 王立雪）