文/方明（住房和城鄉建設部社區建設專(zhuān)家委員會(huì )委員、中國城市科學(xué)規劃設計研究院院長(cháng) ）
黨中央、國務(wù)院高度重視城鎮老舊小區改造工作，7月10日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，為進(jìn)一步全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作提供了基本遵循。全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造是深入貫徹落實(shí)以人民為中心發(fā)展思想的具體行動(dòng)，對滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要，推動(dòng)惠民生擴內需，推進(jìn)城市更新改造和開(kāi)發(fā)建設方式轉型，促進(jìn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
老舊小區的改造是黨中央、國務(wù)院當前重點(diǎn)工作之一。我國已經(jīng)從新城建設轉向舊城更新時(shí)代，老舊小區改造不僅僅是完善建筑功能、改善人居環(huán)境和基礎設施，更重要的意義在于撬動(dòng)城市經(jīng)濟的發(fā)展，重構和優(yōu)化城市的功能，提升和再造城市的魅力。
老舊小區是未來(lái)城市發(fā)展和建設的主戰場(chǎng)，要用比新城建設更全面的思考、更高的標準改造老舊小區，要把老舊小區建設成未來(lái)城市的理想空間。
一用老舊小區改造撬動(dòng)城市經(jīng)濟發(fā)展
隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮化快速推進(jìn)，城市經(jīng)濟迎來(lái)新的機會(huì )，疫情加速了社會(huì )的進(jìn)程，經(jīng)濟發(fā)展的主戰場(chǎng)將從傳統產(chǎn)業(yè)向新城市產(chǎn)業(yè)轉移，城市服務(wù)業(yè)將呈井噴式發(fā)展，內循環(huán)的加速將帶來(lái)城鄉建設和經(jīng)濟發(fā)展的新機遇。相比傳統建設的投資巨大，老舊小區改造可以用相對小的代價(jià)去有效撬動(dòng)城市經(jīng)濟發(fā)展，如何用老舊小區改造助力城市經(jīng)濟發(fā)展？
1、挖掘老舊小區的新價(jià)值
老舊小區多建于上世紀八九十年代，往往房屋陳舊、建設標準低、功能不完善、居住環(huán)境差，但是它們地處核心區位，土地價(jià)值仍在不斷升值。老舊小區還存在不少閑置用地、普通平房、倉庫等，利用效率低，需要把這些用地重新高效利用起來(lái)再開(kāi)發(fā)，把產(chǎn)生的價(jià)值用于補貼老舊小區改造。
·閑置用地高效使用
一部分老舊小區里面還有一些閑置用地，要優(yōu)先把它開(kāi)發(fā)起來(lái)。在改造中不要追求向新區一樣的綠化環(huán)境，應該在功能設施完善上下功夫。一些密度不高、有空閑用地的老舊小區，在保證綠化指標的前提下，盡量在空閑用地增加商業(yè)設施，發(fā)揮土地價(jià)值。
枝江市的棉紡廠(chǎng)小區規劃有兩個(gè)中心綠地，但是小區面積并不大，同時(shí)又面臨很多危房改造的問(wèn)題，我們規劃保留一個(gè)中心綠地，把另外一個(gè)綠地結合危房改造建成商業(yè)中心來(lái)提升它的價(jià)值，既爭取了建設資金，又把小區的業(yè)態(tài)調整、適老化建設完成得更好。
·低效建筑再開(kāi)發(fā)
老舊小區大都處在寸土寸金的地段，一定要高強度開(kāi)發(fā)。將使用率低的平房、倉庫進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，提高小區容積率，挖掘財富，同時(shí)完善小區功能。
宜昌市四方堰老舊小區有一個(gè)車(chē)隊，我們建議把車(chē)隊單層的管理用房拆除重建，一層架空用于社區活動(dòng)用房，樓上進(jìn)行高強度的商業(yè)開(kāi)發(fā)，既賺取了一定的開(kāi)發(fā)資金，也完善了功能設施，并且低效資源還得到了再開(kāi)發(fā)。
勁松北社區實(shí)景-1
·聯(lián)合周邊共謀新價(jià)值
老舊小區往往和歷史街區、商業(yè)區、辦公區和新建小區混雜在一起，這些單元之間有很多的低效消極空間，功能板塊之間互相封閉割裂。不能單純從老舊小區的改造入手，要與周邊的歷史街區、傳統辦公生活區結合起來(lái)統一優(yōu)化。
歷史街區發(fā)展文化旅游，老舊小區可為它配套相應的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所。紹興市的老舊小區改造大多和一些歷史街區交織在一起，服務(wù)歷史街區，向文化旅游方面轉變，結合水系發(fā)展，打造民宿、商業(yè)是它的重點(diǎn)方向。
老舊小區和周?chē)k公街區要結合發(fā)展，同時(shí)把消極低效空間積極利用起來(lái)，通過(guò)功能的重置提升新的價(jià)值，為城市價(jià)值提升創(chuàng )造新機遇。廣西欽州市的老舊小區大多是單位與少量住宅結合的形式，周邊既有歷史街區，也有城區開(kāi)發(fā)，如果將三者完美的結合起來(lái)，就能夠讓城市的功能業(yè)態(tài)互相拉動(dòng)，促進(jìn)城市的經(jīng)濟發(fā)展。
聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)對于在一些政策性銀行貸款資金的支持上也有好處，把政策性的方向與現金流完美的結合起來(lái)了。
勁松北社區實(shí)景-2
2、居住變商業(yè)活躍產(chǎn)業(yè)發(fā)展
老舊小區用地規模小、建筑密度高、居住功能越來(lái)越弱化，但是往往處于城市中心，其商業(yè)價(jià)值被大幅低估。在老舊小區的改造中要充分把它的商業(yè)價(jià)值挖掘出來(lái)，盡可能的把居住改成商業(yè)。價(jià)值的釋放既能夠為老舊小區的改造提供資金，也能夠給城市帶來(lái)財富。
城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為新的產(chǎn)業(yè)主流，城市產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)辦公、商業(yè)、休閑、康養等豐富多彩的業(yè)態(tài)都離不開(kāi)城市的各種空間場(chǎng)所，老舊小區是其中一個(gè)位置好、門(mén)檻低、規模大的重要載體。
·住宅變商業(yè)提升建筑價(jià)值
老舊小區的一層住宅往往居住條件比較差，盡可能結合改造發(fā)展商業(yè)用途，臨街的一層住宅可以打造成商業(yè)街，中心布置的一些端頭可以改造成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，閑置配套公建可以開(kāi)發(fā)商業(yè)用途，往往小區商業(yè)建筑的價(jià)值是住宅價(jià)值的2-5倍。
·打造低門(mén)檻的商業(yè)空間
城市新建的商業(yè)往往造價(jià)成本、租金成本高，增加了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成本。老舊小區臨街住宅、一層住宅相對成本很低，通過(guò)改造提供商業(yè)空間，打造低門(mén)檻的商業(yè)空間，活躍了城市的經(jīng)濟，和“地攤經(jīng)濟”異曲同工。
勁松北社區實(shí)景-3
·居住變辦公提供創(chuàng )業(yè)搖籃
疫情之后，居家辦公增多，產(chǎn)生了眾多微小公司，他們需要相對便宜的、靈活的小尺度小空間，可辦公可居住。轉換功能之后，老舊小區為小型創(chuàng )業(yè)公司和服務(wù)業(yè)提供了機會(huì )和場(chǎng)所，人們可以到三樓喝茶，也可以到五樓去做足療，通過(guò)老舊小區改造豐富城市活力，彌補大空間欠缺的功能。
3、增加居民財產(chǎn)收入
提升房屋價(jià)值。老舊小區安裝電梯后將實(shí)現較大程度的價(jià)格增值，房屋價(jià)值往往在之前的基礎上增加10-20%，為居民帶來(lái)了巨大的看得見(jiàn)的利益。撬動(dòng)了居民的利益，大家就能從被動(dòng)化主動(dòng)，解決改造資金不足的問(wèn)題。
增加產(chǎn)權面積。從建筑法的角度來(lái)講，新裝電梯也屬于建筑的重要組成部分，加裝電梯產(chǎn)生的新增面積，也應該合并到房屋產(chǎn)權中去。老舊小區改造帶來(lái)總平面的變更，也需要規劃調整合法合規。強烈呼吁國家在建筑的面積和規劃上要積極調整政策，讓法律法規作為強有力的保證，作為撬動(dòng)居民積極性的敲門(mén)磚。
增加居民收入。通過(guò)老舊小區改造營(yíng)造綜合靈活的空間，使之成為城市經(jīng)濟的一個(gè)重要補充，也是增加居民租金收入、提升居民幸福感的一個(gè)途徑。收入的增加也為居民創(chuàng )業(yè)提供資本金和融資平臺。
4、拉動(dòng)建筑業(yè)發(fā)展
建筑業(yè)一直是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。老舊小區改造是長(cháng)期持續的，會(huì )不斷地拉動(dòng)建筑業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展，每年可拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資規模約8740-11600億元，相當于每平米可拉動(dòng)約220-290元固定資產(chǎn)投資。在今年的經(jīng)濟環(huán)境下，是促進(jìn)經(jīng)濟回暖的“及時(shí)雨”。
建筑本體改造。老舊小區改造量大面廣，目前全國需改造的老舊小區約17萬(wàn)個(gè)，建筑面積約 40 億平方米，遠超棚改的面積。除了本身產(chǎn)生的更新改造投資以外，還會(huì )帶動(dòng)上下游多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，并帶動(dòng)改造裝修、家電更新。基礎設施建設。
基礎設施建設是老舊小區改造的重點(diǎn)，僅老舊小區公共設施改造投資就能拉動(dòng) GDP 增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)，加裝平層入戶(hù)電梯、增加停車(chē)位等消費可帶動(dòng)2-3個(gè)百分點(diǎn)，老舊小區改造對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用合計可以達到3-4個(gè)百分點(diǎn)。
二用老舊小區改造豐富和優(yōu)化城市功能
老舊小區是城市功能細化的阻礙，蘇聯(lián)模式的居住小區是封閉的單元，把城市原有的毛細血管和肌理割斷了，單一的住宅功能讓城市功能變得呆板，這次老舊小區的改造給城市功能的細化和優(yōu)化帶來(lái)了難得機遇。
1、業(yè)態(tài)重構細化和完善城市布局
細化和完善城市布局。通過(guò)老舊小區改造對臨街建筑進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)和利用，將建筑一層作為商鋪對外出租，引入餐飲、購物、休閑娛樂(lè )、便民服務(wù)等，豐富和完善城市的商業(yè)功能。
復合多樣的社區功能。老舊小區可以結合現狀改造和打造商業(yè)內街和商業(yè)廣場(chǎng)，把城市功能細化和延伸到社區里來(lái)。老舊小區經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，部分已在內部形成商業(yè)街或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并不符合設計之初的本意，但更符合生活的實(shí)際，反倒是對簡(jiǎn)單粗暴行列式設計的重要補充和完善。要尊重這些小區內部商業(yè)，不要輕易拆除，而要把它變成更系統、標準更高的業(yè)態(tài)。
荊州市九老仙都老舊小區是結合荊州古城保護、旅游開(kāi)發(fā)的改造示范片區，我們在規劃中打通一條東西向的城市支路，結合現狀形成魚(yú)骨形路網(wǎng)，串通了眾多的封閉小區，提供了眾多的臨街商業(yè)空間，為該地區的餐飲植入、民宿轉換、居住騰退提供了機會(huì )。
2、聯(lián)合周邊單元優(yōu)化和重置街區功能
老舊小區與周邊其他類(lèi)型街區有著(zhù)不同的功能訴求、不同時(shí)段的使用狀況讓相對封閉的獨立單元沒(méi)有高效復合的使用，給城市功能帶來(lái)了巨大的成本。這次老舊小區的改造可以激活周邊街區的統一規劃和使用，優(yōu)化和重置城市的功能。湖北某小區內有老的行政辦公中心、商業(yè)街區和一小段歷史街區，在停車(chē)問(wèn)題上通過(guò)統一布局，小區停車(chē)白天對行政辦公開(kāi)放使用，晚上反之，其他基礎設施也同樣共享。
勁松北社區實(shí)景-4
3、毛細血管打通讓城市交通更便捷
如果說(shuō)城市中心和重點(diǎn)是城市的廣場(chǎng)、主要干道，公共重點(diǎn)基礎設施等公共項目的話(huà)，老舊小區則是一個(gè)城市的末梢，在中心和末梢之間有大量的城市支路，這些支路與老舊小區內的街巷猶如毛細血管，對城市交通來(lái)說(shuō)不可或缺。通過(guò)老舊小區改造把街巷貫通，打通城市毛細血管，形成小街區、密路網(wǎng)，城市交通更加便捷。
4、打通基礎設施建設的最后一公里
基礎設施建設是老舊小區改造的重點(diǎn)，是城市建設的一大短板，是地方債發(fā)行的主要支持方向，也是新型城鎮化建設強弱項補短板的重中之重。
要把老舊小區改造跟周邊相鄰地塊及其基礎設施建設聯(lián)合起來(lái)，不要把重點(diǎn)放在老舊小區的幾何中心里，要把老舊小區的公服放在周邊，將銜接部位的街頭綠地和小廣場(chǎng)作為重點(diǎn)，聯(lián)合進(jìn)行基礎設施建設。城市的發(fā)展需要大量資金，光在老舊小區里邊投資效率低，不如與外部社區聯(lián)合整體投資開(kāi)發(fā)。老舊小區的改造要以老舊社區，甚至老舊街區的改造為目標，不能盯著(zhù)老舊小區本身。
三用老舊小區改造讓城市更具魅力
1、新建的城市往往沒(méi)有魅力
近年來(lái)新打造的城市往往非常漂亮，甚至很美麗，城市飛速發(fā)展，建了高樓和廣場(chǎng)，建了新區，建設的比較新穎和高大上，但是這種新城往往沒(méi)有味道、缺乏魅力，對細微的街巷空間考慮不足，往往不能讓人流連忘返。
世界上具有魅力的城市，多是一些自發(fā)生長(cháng)出來(lái)的城市，像倫敦、紐約、香港、上海、鳳凰、麗江等，它們的魅力讓人流連忘返，愿意多次去看，反觀(guān)一些新城，人們往往看了一次就不愿意再去看了。這次老舊小區的改造給了我們一個(gè)機會(huì )，把有歷史、有文化、有自然生長(cháng)肌理的街巷空間改造好，像改造上海的里弄，成都的寬窄巷，麗江鳳凰的小街小巷一樣，用這樣的思路，老舊小區將會(huì )變廢為寶，變弱為特，變成未來(lái)城市最有魅力的空間。
2、細微的空間讓城市更有活力
用微改造提升城市魅力。用傳統材料對墻面做簡(jiǎn)單處理，加些綠植，加把小傘，營(yíng)造小水體，創(chuàng )建有溫度有情調的空間，把城市的消極空間變成“小而活”的空間，使人居環(huán)境得到全面提升，人文環(huán)境得以保護傳承。
小街道：一些老舊小區經(jīng)過(guò)長(cháng)期發(fā)展自發(fā)形成的內部商業(yè)街，通過(guò)改造打通形成的商業(yè)街道等。小空間：老舊小區有很多內部的小綠地、小廣場(chǎng)，以及小區之間的消極空間，都可以打造出來(lái)。小建筑：小區底層住宅、配套房可以改造成商鋪，新打造的一些小尺度空間建筑，恰恰是現在城市缺少的獨具特色的空間。
宜昌的劉家大堰片區位于山頂，用地相對寬松，規模、間距都較大，經(jīng)過(guò)居民自發(fā)的“私搭亂建”，反倒改造出一些專(zhuān)業(yè)城市設計不敢嘗試、也沒(méi)有水平營(yíng)造的、非常有生活氣息的精彩空間。小區把閑置操場(chǎng)推平做成兒童游樂(lè )場(chǎng)所，依靠參天大樹(shù)做成居民交往空間，把山墻開(kāi)洞做成小賣(mài)部，把一層房屋改成小超市或小型餐飲店。在小區改造中我們規劃把這些幾十年所形成的場(chǎng)所固化、空間美化、臨建永久化，將保留固化二三十個(gè)“小而活”的精彩空間，以點(diǎn)帶面，提升活力和城市魅力，何樂(lè )而不為。
勁松北社區實(shí)景-5
3、風(fēng)貌的營(yíng)造讓城市更有魅力
老舊小區大多是七八十年代建成的，具有那個(gè)年代獨有的風(fēng)貌，是當時(shí)歷史的歷史記憶。老舊小區往往混雜一些年代更久的歷史街區，這種混雜多元的風(fēng)貌本身也變成了一段歷史，老舊小區經(jīng)過(guò)幾十年的沉淀，具有自己的獨特風(fēng)味。
老舊小區將來(lái)的打造，對廣告標牌、材質(zhì)的更新、小環(huán)境的營(yíng)造等方面風(fēng)貌提升一定要精心打造，像北京的南鑼鼓巷、前門(mén)大街、長(cháng)沙坡子街一樣，成為城市新的亮點(diǎn)和去處。
4、豐富多彩的業(yè)態(tài)和生活讓人流連忘返
豐富多彩的業(yè)態(tài)讓城市更有味道
豐富多彩的商業(yè)、辦公、休閑、餐飲等的打造，讓老舊小區承載新的業(yè)態(tài)。與周邊商業(yè)所形成的綜合氛圍，讓城市內容豐富多彩。所帶來(lái)的在風(fēng)貌外觀(guān)也是多種多樣的，這些精心的打造往往讓城市更有味道。香港的銅鑼巷、女人街等，這種小而豐富的業(yè)態(tài)空間，往往是城市味道的體現。
便捷舒適的服務(wù)讓生活更精彩
讓工作更便利：低碳智慧城市提倡職住平衡，老舊小區本身區位條件好，通過(guò)老舊小區改造為功能混合布局提供機會(huì )，減少人們的通勤壓力。讓居住更舒適：通過(guò)老居小區改造提升居住環(huán)境，讓居民的居住體驗得到提升。讓生活更精彩：提供健身房、酒吧、餐飲、書(shū)吧、茶室、咖啡廳等商業(yè)環(huán)境，適應當前年輕人的豐富的城市生活，滿(mǎn)足人們對美好生活的向往。
其樂(lè )融融的環(huán)境讓社會(huì )更幸福
老舊小區是熟人社會(huì )，幾十年的相處大家都很熟絡(luò )，創(chuàng )造了一個(gè)其樂(lè )融融的環(huán)境，這一點(diǎn)要堅持和保持下去。如果說(shuō)新區和郊區的小區在自然環(huán)境占據優(yōu)勢，老城區的小區則具有很好的人文環(huán)境，其樂(lè )融融、理想大同的社區是老舊小區改造的追求。
四系統全面推進(jìn)老舊小區改造
1、積極爭取各項資金
政府資金的支持是老舊小區改造重要的資金來(lái)源。中央財政把老舊小區改造納入了保障性安居工程，2020年《政府工作報告》明確計劃改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，中央預算內投資安排543億元。在未來(lái)五年內，國家開(kāi)發(fā)銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款。
把老舊小區的總量摸清楚，有助于爭取各項資金支持。老舊小區不僅包括城市的完整的住宅小區，還包括以下類(lèi)型：單位大院后的住宅、自建房長(cháng)期以來(lái)所形成的居住社區、獨立工礦點(diǎn)小區、小城鎮里的居住小區。
勁松北社區實(shí)景-6
2、激發(fā)居民積極性
老舊小區改造工作中，居民對加裝電梯、房屋外觀(guān)改造等往往不積極配合，關(guān)鍵是積極性沒(méi)有完全調動(dòng)起來(lái)。對居民而言最關(guān)注收入增長(cháng)。
充分宣傳老舊小區給居民帶來(lái)的利益。老舊小區改造帶來(lái)的資產(chǎn)增值是最為重要的，遠比于功能的完善、環(huán)境的提升更重要。強化價(jià)值宣傳，讓居民真切看到老舊小區改造帶來(lái)的經(jīng)濟實(shí)惠，是撬動(dòng)老百姓心理的催化劑，也是老舊小區改造最大的動(dòng)力。老舊小區改造加裝電梯的投入每戶(hù)約三四萬(wàn)元，但是它所帶來(lái)的價(jià)值遠遠超過(guò)三四萬(wàn)，往往能達到十萬(wàn)以上，把實(shí)實(shí)在在價(jià)值提升顯現出來(lái)。老舊小區也是一種開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賺了利潤，老舊小區改造不賺錢(qián)，還提升了居民舒適度和資產(chǎn)，怎么推行不下去呢？
3、適度超前的標準
老舊小區改造的標準不統一，有人認為把外墻顏色刷一刷就可以了，有人認為把環(huán)境治理好就可以了，有人認為裝個(gè)電梯就可以了，有些地方不愿意動(dòng)防盜網(wǎng)，也不愿意做防水加固的處理。老舊小區改造不是簡(jiǎn)單的補短板，本來(lái)基礎比較差，如果簡(jiǎn)單的補補短板，過(guò)兩年又老化了，翻來(lái)覆去的改造浪費更大。所以這次改造，要拿出不低于新建小區的標準去改造，甚至有些方面要超過(guò)他們，這樣改造才有效果。寧可改一個(gè)成一個(gè)，放慢速度，也不要一下鋪開(kāi)。
加裝電梯是老舊小區改造的標志。老舊小區改造區別于之前環(huán)境整治的最大的區別點(diǎn)就是加裝電梯，現在進(jìn)入老齡化社會(huì )，新建房屋的規范要求15米以上都要裝電梯。不裝電梯，叫什么老舊小區改造呢？
外觀(guān)美麗是老舊小區改造的基礎。有人認為墻面美化只是個(gè)形象工程，但是一定程度環(huán)境的整治，也是物質(zhì)文明發(fā)展到一定程度的人們的合理追求。要想整治好，外觀(guān)改造很重要，特別是防盜網(wǎng)，很多地級市在90年代建了好多防盜網(wǎng)，現在是無(wú)現金時(shí)代，防盜網(wǎng)的價(jià)值已經(jīng)不像當年那么大了，還存在消防、安全等問(wèn)題，個(gè)別地方把它用來(lái)晾曬衣服。南方地區可以適當的做一些讓步，把防盜網(wǎng)改造成飄窗
屋頂改造是老舊小區改造的底線(xiàn)。結合老舊小區改造，修補變形縫、鋪貼瀝青防水卷材，將平屋頂改為坡屋頂，美化屋面，解決屋面漏水的問(wèn)題。
風(fēng)貌營(yíng)造是歷史文化的延續。八十年代的小區，不少設計很精細，只是材料的老化顯得破舊。這次老舊小區改造要多用原來(lái)的設計，該清洗的清洗，該更新的更新，切莫動(dòng)原來(lái)的立面和肌理，要還原它時(shí)代本身的元素。不要由于改造設計不到位，只是簡(jiǎn)單的用新涂料一抹，既把原來(lái)的歷史文脈割斷了，還顯得更加簡(jiǎn)陋呆板，從設計技術(shù)的角度來(lái)講反倒是個(gè)倒退。當然有一些原來(lái)設計非常簡(jiǎn)陋的地方，可以用那個(gè)時(shí)代的風(fēng)格和手法，適當加一些細部，或者適當補充周?chē)募y理文脈相關(guān)的元素，切莫去搞完全創(chuàng )新。
未來(lái)社區是老舊小區改造的追求。未來(lái)社區包括三個(gè)主要重點(diǎn)：智慧、生態(tài)和人本關(guān)懷。首先是智慧社區，老舊小區要針對老年人和創(chuàng )業(yè)群體的需求進(jìn)行探索，加裝感應探頭，設立適老化設施、互聯(lián)網(wǎng)設施等智慧設施，用適度超前的標準去建設。其次在生態(tài)環(huán)境上，老舊小區往往沒(méi)有大量的綠地，可以引入屋頂綠化，垂直綠化，陽(yáng)臺綠化，海綿城市等改造理念。第三是人本關(guān)懷，多建公共活動(dòng)空間，社區中心、鄰里單位等。
勁松北社區實(shí)景-7
4、統一規劃推進(jìn)老舊小區改造
仇保興副部長(cháng)提出“改造城市老舊小區，整體設計應先行”。老舊小區總體上來(lái)講量大個(gè)體小、綜合而復雜，涉及到結構、水電、外觀(guān)等多種方面，但是每一項技術(shù)并不復雜。單一的去解決老舊小區，往往效率很低，而且工作量大且復雜，造成工作成本比較高。
統一規劃。老舊小區的改造一定要統一規劃，全盤(pán)統一的做好評估，統一的挖掘，摸清底線(xiàn)，把老舊小區按質(zhì)量進(jìn)行分類(lèi)。老舊小區改造前應從建筑質(zhì)量、 利用價(jià)值等多方面進(jìn)行評估。
設計導則。用市域技術(shù)導則為市區內老舊小區改造工提供指引。包括小區的入口樣式、窗戶(hù)樣式、窗臺的處理、空調機位外觀(guān)、外掛電梯電梯樣式、園林綠化、屋面形式等，做到老舊小區改造統一協(xié)調。
共同締造。用政府、居民、社會(huì )力量等共同推進(jìn)老舊小區改造工作，由中央財政資金作為引導資金，鼓勵居民承擔一定比例的改造費用，通過(guò)拆遷已經(jīng)騰挪出來(lái)的土地和智慧社區管理項目等，引入社會(huì )資本，運用到老舊小區改造中。
5、分類(lèi)施策各顯特色
國家將老舊小區分為三類(lèi)：基礎類(lèi)、完善類(lèi)和提升類(lèi)，結合各地情況，老舊小區改造可以分為七個(gè)類(lèi)型：
環(huán)境舒適型：包括小區的環(huán)境及配套設施改造提升，有條件的加裝電梯等。
功能完善型：包括水電暖氣路等市政配套基礎設施改造提升，小區建筑物公共部位維修等。
歷史街區騰退型：屬于歷史街區的，對完成騰退的建筑遵循老城傳統建筑風(fēng)貌進(jìn)行恢復性修建，打造特色。
旅游開(kāi)發(fā)型：依托社區周?chē)鷼v史街區和商業(yè)條件，結合城市功能定位，開(kāi)展旅游開(kāi)發(fā)。
創(chuàng )業(yè)服務(wù)型：位于城市核心商業(yè)區、寫(xiě)字樓區的老舊小區，積極引導其向服務(wù)、辦公功能轉變。
美麗宜居型：包括社區內綠化景觀(guān)、基礎社區公共服務(wù)產(chǎn)品的供給，比如養老、托育、衛生防疫、助餐等。
未來(lái)社區型：構建“遠親不如近鄰”、“終身學(xué)習”、“全民康養”、“大眾創(chuàng )新”、“5、10、30分鐘出行圈”、“優(yōu)質(zhì)生活零距離”等未來(lái)服務(wù)場(chǎng)景。
勁松北社區實(shí)景-8
6、用EPC模式整體打包實(shí)施
老舊小區的改造不同于傳統的工程，設計在里面占有主導地位，無(wú)論設計還是工程施工都很繁瑣，改造中涉及的造價(jià)、采購、選材、產(chǎn)品等多方面問(wèn)題，需要不斷調整和更新。應該優(yōu)先考慮設計引領(lǐng)總包，需要設計師在老舊小區改造過(guò)程中全程指導參與。采用EPC模式統籌管理，是系統解決老舊小區改造的最佳選擇。
老舊小區是繼新城建設、棚戶(hù)區改造之后一項新的重要工作，這項工作剛剛開(kāi)始，充滿(mǎn)了探索和魅力，讓我們共同去不斷提升，讓老舊小區改造成為撬動(dòng)城市經(jīng)濟發(fā)展的新途徑，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。