文_黃茹（濟南市住房維修資金服務(wù)中心）
住宅專(zhuān)項維修資金是房屋的“養老金”，是專(zhuān)項用于住宅共用部位、公用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新改造的資金。建立住宅專(zhuān)項維修資金制度，是執行國家法律法規、構建和諧社會(huì )，樹(shù)立以人民為中心的需要?！吨腥A人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》明確了維修資金管理制度，建設部、財政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》。
我國房改已歷經(jīng)20多年，大量老舊房屋進(jìn)入了維修高發(fā)期，充分利用好這筆房屋維修專(zhuān)項資金，規范、完善資金使用程序和渠道，提高維修資金使用效率，發(fā)揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造中的積極作用，對于改善人居環(huán)境，提升人民群眾的生活質(zhì)量，促進(jìn)城市的有機更新和持續發(fā)展，特別是保障房屋的安全使用，實(shí)現住宅的保值增值等具有極其重要的意義。
影響住宅專(zhuān)項維修資金財務(wù)管理的原因
第一，缺乏統一標準。自維修資金管理辦法實(shí)施以來(lái)，各地維修資金業(yè)務(wù)發(fā)展參差不齊。財務(wù)管理制度建設緩慢，制度不健全等因素，導致沒(méi)有形成一套規范的財務(wù)管理指引細則；《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，使用維修資金須經(jīng)業(yè)主大會(huì )雙三分之二的業(yè)主同意，資金不能隨意使用，雖提升了安全度，但造成大量資金沉睡，同時(shí)，辦法規定，在保證資金正常使用的前提下，經(jīng)雙三分之二以上業(yè)主同意，可以將住宅專(zhuān)項維修資金用于購買(mǎi)國債。維修資金使用和增值的門(mén)檻高，業(yè)主大會(huì )對資金的使用及增值難以達成統一意見(jiàn)，操作性不強，現行管理辦法的制約使得資金提取使用難，資金效益難以提高，大大削弱資金的使用效益，不能滿(mǎn)足當前管理的要求；
第二，財務(wù)人員素質(zhì)參差不齊。一些財務(wù)會(huì )計人員是在住宅專(zhuān)項維修資金管理中心成立后從其他單位調入，綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)低；
第三，維修資金監管體系不完善。在具體的監督管理過(guò)程中，業(yè)主對維修資金普遍缺乏了解未能進(jìn)行有效的監督；其次，管理辦法規定，維修資金的管理和使用，需要依法接受審計，而建設主管、財政部門(mén)的監管身份模糊，領(lǐng)導重視不夠，導致監督乏力；最后，維修資金財務(wù)管理缺乏透明度，公開(kāi)力度不夠。
改善住宅專(zhuān)項維修資金財務(wù)管理的探討
建立健全財務(wù)管理制度，規范基礎工作
維修資金財務(wù)管理規范化。加快建設住宅專(zhuān)項維修資金特色的財務(wù)管理制度，形成交存、使用、分攤、收益分配等規范化財務(wù)管理制度。按照財政部《住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法》進(jìn)行會(huì )計核算，辦法2021年1月1日起施行，財務(wù)人員要認真組織學(xué)習，做好新舊科目的轉換，會(huì )計賬務(wù)的銜接工作。通過(guò)規范維修資金會(huì )計核算，向廣大業(yè)主交出一本符合統一核算標準的“明白賬”。
維修資金管理實(shí)現電子化管理。開(kāi)發(fā)維修資金管理系統，同時(shí)在系統加入財務(wù)管理模塊，利用管理系統信息數據與專(zhuān)戶(hù)銀行數據自動(dòng)對接，會(huì )計憑證自動(dòng)生成，實(shí)現會(huì )計核算自動(dòng)化。利息收益分配、維修資金使用資金分攤全部電子化，保證數據準確、安全。
完善維修資金管理辦法，拓寬資金增值渠道
2008年2月實(shí)施《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》以來(lái)，管理辦法已難以滿(mǎn)足各地的實(shí)際操作。必須要結合我國實(shí)際，借鑒國外的經(jīng)驗理論，改進(jìn)完善維修資金管理辦法，提高資金使用率，適當拓寬資金保值增值渠道，在投資運營(yíng)方式上給予指引，彌補法律制度上的缺失和不足。其次要加強對維修資金財務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，增強服務(wù)意識，提高業(yè)務(wù)水平。與此同時(shí)，在保證資金安全的前提下按現有政策規定，定期存款采用大額存單形式，實(shí)現住宅專(zhuān)項維修資金的保值增值，提高資金效益。
建立維修資金監督體系，加大監管力度
首先要制定維修資金內控制度，梳理風(fēng)險點(diǎn)。這需要建設主管部門(mén)牽頭，加強內部控制管理，梳理管理風(fēng)險和缺陷，同時(shí)制定住宅專(zhuān)項維修資金內部控制管理制度，明確崗位責任制，增強防范風(fēng)險意識。建立完善的維修資金監管體系，覆蓋維修資金牽涉的相關(guān)主體部門(mén)，實(shí)現交存、使用、計息、收益分配結算等業(yè)務(wù)流程監管信息化管理，實(shí)現管理的公開(kāi)、透明度。其次，建立年度審計制度。聘請中介機構對維修資金管理情況進(jìn)行審計，審計結果向社會(huì )公示，業(yè)主可通過(guò)網(wǎng)站查詢(xún)個(gè)人維修資金交存、使用、收益、余額情況，接受社會(huì )監督。
相關(guān)單位責任清晰，各司其職，保證資金安全。做好維修資金管理工作僅靠一個(gè)資金管理機構是遠遠不夠的，已售公房原產(chǎn)權單位、社會(huì )基層組織、公安消防和特種設備管理機構以及水電氣暖等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，各參與主體要履行好各自應盡的職責和義務(wù)，此外，業(yè)主當家做主人的意識和能力要與之相匹配，業(yè)主自治組織的發(fā)育和成熟要與之相適應，參與維修資金監督和管理，充分發(fā)揮各方相互監督力量，進(jìn)一步對維修資金進(jìn)行約束和監督，維修資金安全才能得到保障，財務(wù)管理才能更好地發(fā)揮作用。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志第8期）