《北京市物業(yè)管理條例》正式實(shí)施以來(lái)，區、街及社區深入貫徹落實(shí)《條例》精神，積極作為，大膽創(chuàng )新，著(zhù)力破解小區物業(yè)管理難題，涌現出一系列“首個(gè)”“首次”新做法、好做法，這些創(chuàng )新實(shí)踐均是基層在貫徹落實(shí)《條例》過(guò)程中的突破性工作，凝聚了基層工作人員的心血和智慧，取得了實(shí)實(shí)在在的效果，得到了媒體的廣泛關(guān)注，為《條例》落地營(yíng)造了良好的輿論氛圍，提供了有益的引領(lǐng)。北京市住建委對此進(jìn)行了梳理，整理了9個(gè)典型案例，供各方借鑒參考。
一、在組建業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）方面的“首個(gè)”、“首次”
目前，各個(gè)小區都在積極成立業(yè)委會(huì )、物管會(huì )等業(yè)主自治組織，產(chǎn)權復雜的老舊居住小區如何順利組建物管會(huì )；房屋數量多、人員基數大、投票難度大的大型居住小區如何在選舉業(yè)委會(huì )投票過(guò)程中兼顧效率和公平，確保公開(kāi)和透明，這是基層實(shí)際工作中經(jīng)常面臨的問(wèn)題。西城區廣安門(mén)北街20號院、豐臺區怡?；▓@和昌平區華龍苑南里結合小區實(shí)際先行先試，積極探索，在物管會(huì )、業(yè)委會(huì )組建過(guò)程中做出了創(chuàng )新，具有一定的借鑒意義。
案例1.西城區廣安門(mén)內街道西便門(mén)內社區廣安門(mén)北街20號院是《條例》實(shí)施后全市首個(gè)組建物管會(huì )的小區。該小區于1995年建成，共有居民462戶(hù)。小區產(chǎn)權關(guān)系復雜，造成物業(yè)責任主體不明確、物業(yè)服務(wù)內容和標準不清晰、維修資金無(wú)法歸集，基礎設施完善、電梯安裝、管線(xiàn)更新等居民訴求始終未能徹底解決。街道充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，迅速組建物管會(huì )，實(shí)現了社區的良性自治。街道為物管會(huì )組建做了十分細致的準備：吃透物業(yè)條例精神，形成物管會(huì )成立工作導圖，研究制定物管會(huì )籌備工作方案、物管會(huì )議事規則、面向單位及居民的通知等一攬子文件。逐門(mén)逐戶(hù)走訪(fǎng)居民，對物業(yè)條例進(jìn)行持續深入講解、全方位宣傳，營(yíng)造濃厚氛圍。把好物管會(huì )人選關(guān)，將擁護中國共產(chǎn)黨、黨員優(yōu)先等明確寫(xiě)入物管會(huì )委員人選條件，鼓勵在職黨員業(yè)主積極參選，提高物管會(huì )中黨員比例。5月22 日，經(jīng)過(guò)區、街兩級聯(lián)合審核，最終確定物管會(huì )11名委員人選（居委會(huì )代表2名、6家產(chǎn)權單位代表各1名、居民業(yè)主3名）并進(jìn)行公示。5月30日，物管會(huì )召開(kāi)第一次會(huì )議，經(jīng)過(guò)討論和修改，審議通過(guò)了物管會(huì )議事規則和小區管理規約，物管會(huì )運行步入正軌。
案例2.豐臺區新村街道怡?；▓@社區怡?；▓@小區是《條例》施行以來(lái)，首次由公證機構現場(chǎng)監督唱票計票過(guò)程的業(yè)委會(huì )選舉。小區共計6700戶(hù)，常住2.2萬(wàn)人。業(yè)委會(huì )組建工作在前期2個(gè)月的醞釀和廣泛征求群眾意見(jiàn)的基礎上，6月10日進(jìn)入正式籌備環(huán)節，7月25日至8月5日，采取入戶(hù)票箱投票、電話(huà)投票相結合的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。為確保選舉唱票階段的公開(kāi)、公平、公正，以及選舉結果的真實(shí)合法，業(yè)委會(huì )籌備工作組向北京市長(cháng)安公證處申請對選舉活動(dòng)唱票計票工作進(jìn)行現場(chǎng)監督公證。公證處指派3名公證員和29名助理人員，現場(chǎng)全程監督選舉工作的唱票、計票過(guò)程。新一屆業(yè)委會(huì )已于8月6日選舉結束后正式公告成立，并在7日內召開(kāi)了首次業(yè)委會(huì )會(huì )議。怡?；▓@小區成為《條例》實(shí)施后，全市規模最大、戶(hù)數最多且能夠成功組建業(yè)委會(huì )的大型商品房居住小區。
案例3.昌平區霍營(yíng)街道華龍苑南里小區是《條例》實(shí)施后全市首個(gè)采用“北京業(yè)主”APP電子表決方式成功召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并組建業(yè)委會(huì )的小區。作為一個(gè)有著(zhù)2000余戶(hù)的老舊小區，業(yè)主基數大且有部分業(yè)主身在京外，業(yè)主投票表決組建業(yè)委會(huì )難度較大?；I備組在屬地街道、社區的指導下決定采用“北京業(yè)主”APP召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )選舉業(yè)委會(huì )。街道、社區工作人員提前學(xué)習“北京業(yè)主”APP投票政策和操作流程，宣傳發(fā)動(dòng)居委會(huì )、籌備組、志愿者等多方力量，采用張貼海報、入戶(hù)宣傳、電話(huà)講解等多種方式動(dòng)員業(yè)主參與線(xiàn)上表決；屬地街道、社區及市區兩級住建部門(mén)協(xié)調聯(lián)動(dòng)，及時(shí)解決業(yè)主在“北京業(yè)主”APP認證及投票過(guò)程中遇到的問(wèn)題。8月15日，歷時(shí)2個(gè)月的華龍苑南里小區首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議圓滿(mǎn)落幕。小區2128戶(hù)業(yè)主，通過(guò)認證1490戶(hù)，有效投票達1465戶(hù)，投票率超過(guò)三分之二。會(huì )議通過(guò)了《華龍苑南里小區管理規約》《華龍苑南里小區業(yè)主大會(huì )議事規則》，并成功選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )委員7名、候補委員2名。這是“北京業(yè)主”APP助力老舊小區“云開(kāi)會(huì )”“云投票”的一次重要實(shí)踐。二、在老舊小區推行物業(yè)管理方面的“首個(gè)”老舊小區由于產(chǎn)權關(guān)系復雜、配套設施陳舊、居民購買(mǎi)服務(wù)意識淡薄等諸多原因，規范化物業(yè)管理缺失，物業(yè)管理問(wèn)題比較突出。石景山區六合園南社區15-18號樓、朝陽(yáng)區三印家園小區和西城區雙旗桿東里小區，充分發(fā)揮物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）組織凝聚居民的積極作用，通過(guò)業(yè)主共同決定選聘物業(yè)企業(yè)為小區提供服務(wù)，在老舊小區物業(yè)管理市場(chǎng)化、規范化道路上邁出了重要一步。
案例4.石景山區魯谷街道六合園南社區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)六南西院）15-18號樓是全市首個(gè)由物管會(huì )組織業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊小區，同時(shí)成立了全市首個(gè)社區物管會(huì )黨支部。該小區是典型的老舊小區，物業(yè)收費率不到30%，小區基本處于失管狀態(tài)。今年3月底，魯谷街道在小區試點(diǎn)組建物業(yè)管理委員會(huì )，并于4月22至23日相繼完成了物管會(huì )委員公示和備案工作，5月29日物管會(huì )黨支部同步成立。小區物管會(huì )組建后，積極組織新物業(yè)選聘工作。充分發(fā)動(dòng)社區志愿者通過(guò)擺攤設點(diǎn)、走訪(fǎng)入戶(hù)等方式，經(jīng)過(guò)近2個(gè)月時(shí)間及3輪入戶(hù)工作，累計有效走訪(fǎng)了564戶(hù)，并讓業(yè)主簽訂共同決定表決票。7月9日上午，六南西院物管會(huì )主持開(kāi)箱驗票儀式，經(jīng)過(guò)第三方公開(kāi)唱票、計票，同意選聘物業(yè)的住戶(hù)及面積占比均超過(guò)了半數，實(shí)現人數、面積雙過(guò)半，成功選聘北京誠智慧中物業(yè)管理有限公司為該小區物業(yè)企業(yè)。
案例5.朝陽(yáng)區東風(fēng)地區石佛營(yíng)南里社區三印家園小區建成于上世紀80年代，原有的物業(yè)公司不作為，造成了衛生差、環(huán)境亂、民心散、怨聲大等諸多問(wèn)題。屬地社區積極組織居民就物業(yè)服務(wù)合同簽訂進(jìn)行投票表決，468戶(hù)居民中的296戶(hù)業(yè)主到社區簽字，同意選聘率達63%，還有76戶(hù)通過(guò)電話(huà)等方式表達了意愿，新物業(yè)順利簽約入駐。2020年5月6日,該項目物業(yè)服務(wù)合同由屬地東風(fēng)鄉政府完成備案,成為全市首個(gè)由街鄉進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同備案的老舊小區。
案例6.西城區德勝街道雙旗桿東里小區選聘首開(kāi)天岳恒物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)方，是全市首個(gè)由業(yè)委會(huì )組織選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非經(jīng)資產(chǎn)移交小區。該小區是建于上世紀70年代的老舊小區，2019年6 月移交至北京非經(jīng)資產(chǎn)管理平臺。小區成立了北京市非經(jīng)資產(chǎn)類(lèi)老舊小區的第一個(gè)業(yè)委會(huì )，積極推動(dòng)小區物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程，在德勝街道和北廣社區的指導監督下，雙旗桿東里業(yè)委會(huì )組織全體居民投票，最終形成了建筑面積過(guò)半且居民人數過(guò)半的共同決議，選聘首開(kāi)天岳恒為小區提供服務(wù)，居民按照1元/月*平方米的標準繳納物業(yè)費，按照200元/月*輛的標準繳納停車(chē)費，以此作為小區管理經(jīng)費，不足部分由物業(yè)公司承擔，該小區的做法也為非經(jīng)小區引入物業(yè)管理提供了參考范本。三、在按照物業(yè)條例執法方面的“首例”、“首張”《條例》的出臺為各級法院審理物業(yè)管理相關(guān)訴訟案件及執法機關(guān)開(kāi)展執法活動(dòng)提供了法律依據，公開(kāi)審理宣判、查處違法行為的方式，也為《條例》的貫徹實(shí)施提供了寶貴的司法、執法經(jīng)驗，同時(shí)也起到以案釋法、普法宣傳的良好效果，對于規范物業(yè)管理相關(guān)各方行為、打造法治物業(yè)有著(zhù)重要的示范意義。
案例7.朝陽(yáng)區格納斯大廈是本市首例法院援引《北京市物業(yè)管理條例》審結的業(yè)主共有權糾紛案件。2016年1月經(jīng)過(guò)大廈業(yè)主大會(huì )決定，終止了與開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)企業(yè)—北京格納斯酒店物業(yè)管理有限公司（被告）的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，并通過(guò)公開(kāi)招標的形式重新選聘了新的物業(yè)公司。但新物業(yè)公司進(jìn)駐后，位于格納斯大廈地下一層的高壓分界室、熱力小室、弱電機房及配電室第二出口通道（以下簡(jiǎn)稱(chēng)訴爭區域）仍然由被告占用，格納斯大廈業(yè)委會(huì )（原告）多次要求被告歸還均被拒絕，故訴至法院。經(jīng)過(guò)現場(chǎng)勘驗及權屬調查，判決訴爭區域為業(yè)主共有，物業(yè)公司無(wú)權占有，被告應當于判決生效之日起二十日內向原告移交訴爭區域。這一判決也為后續小區共有權糾紛案件審判提供了參考。
案例8.朝陽(yáng)區消防救援支隊在十八里店鄉開(kāi)出《條例》實(shí)施后全市首張“飛線(xiàn)充電”罰單。5月1日朝陽(yáng)區消防救援支隊執法人員前往朝陽(yáng)區十八里店鄉的多處出租屋內進(jìn)行執法檢查。執法過(guò)程中，檢查人員發(fā)現在一處出租屋內的疏散通道上存在對電動(dòng)自行車(chē)“飛線(xiàn)”充電的違規行為，要求車(chē)主立即整改。半小時(shí)后，執法人員返回出租屋檢查，違規充電行為還在繼續。依據《條例》第九十八條規定，執法人員對該電動(dòng)車(chē)主處以500元罰款。案例9.延慶區住建委開(kāi)出全市首張針對物業(yè)服務(wù)人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的違法行為的罰單。5月2日，延慶區住建委執法人員在香水園街道雙路北社區，發(fā)現22號、23號樓外墻墻皮、墻磚脫落，23號樓地下室消防疏散指示燈出現破損，23號樓5單元樓道衛生清掃不及時(shí)。針對以上問(wèn)題，執法人員隨即將該物業(yè)服務(wù)人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)的違法行為告知物業(yè)服務(wù)人，對該物業(yè)服務(wù)企業(yè)處以一萬(wàn)元罰款，并要求其7日內完成整改。