在近日由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )、上海易居房地產(chǎn)研究院主辦，河南省物業(yè)管理協(xié)會(huì )、鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì )協(xié)辦，中物研協(xié)承辦的2020物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數報告發(fā)布會(huì )上，紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱上臺做題為《高效整合，創(chuàng )新出圈——紅杉資本物業(yè)管理行業(yè)投資觀(guān)察》的主題演講，分享了投資人視角下對物管行業(yè)的看法。
蘇凱精彩觀(guān)點(diǎn)
談物企真正的挑戰：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭對手是永輝這樣的企業(yè)，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)能力的打造提出更高、更新的要求，不是在小區里做一些自嗨的測試，而是真正要打硬仗，接受市場(chǎng)檢驗。
談資本市場(chǎng)如何評估物企：
對于頭部公司來(lái)講，市場(chǎng)主要是問(wèn)你要外拓。只要不斷有新的外拓，不見(jiàn)得能做多少，但只要有動(dòng)作就被視為有發(fā)展前景。對于中間企業(yè)來(lái)講，投資市場(chǎng)對你的評估主要看增速。因為你的存量是固定的，外拓也很猛，綜合增速是我們計算最主要的一個(gè)點(diǎn)。而對于尾部的中小型物業(yè)企業(yè)來(lái)講，我們看重的是規模。
談中國物管行業(yè)的使命：
物管行業(yè)市場(chǎng)很大，行業(yè)很好，但是方興未艾，且方向還未清晰，在國際上又找不到可學(xué)對象。這時(shí)候，我們必須堅持使命和發(fā)展，那就是將來(lái)世界物業(yè)公司要來(lái)學(xué)習中國物業(yè)公司怎么做的，這將成為一件讓我們非常引以為豪的事情。
以下為蘇凱演講實(shí)錄（有刪節）：
我分享的題目是“高效整合，創(chuàng )新出圈”。通過(guò)過(guò)去一段時(shí)間的研究思考及實(shí)踐，我從投資和資本視角里有一些淺薄的理解，希望跟大家分享。
不要自嗨 要打硬仗
紅杉美國是一家全球投資公司，紅杉中國聚焦在科技媒體、消費、醫療、工業(yè)方向，而物業(yè)在紅杉則屬于大消費領(lǐng)域的一個(gè)細分領(lǐng)域。
什么叫消費？
衣食住行，只要是老百姓買(mǎi)單的都屬于消費。物業(yè)其實(shí)是與生活非常相關(guān)的部分，并且將具有更濃厚、更強烈的科技屬性和消費屬性。
當今天很多物業(yè)老總在交流的時(shí)候說(shuō)要做多種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，并且也做了嘗試。但在小區里面做特賣(mài)和在市場(chǎng)上、永輝等專(zhuān)業(yè)零售機構銷(xiāo)售完全是兩種強度和兩種游戲規則。
中國的物業(yè)公司從商業(yè)、資本、發(fā)展角度有一個(gè)非常強烈的使命感。除了社會(huì )價(jià)值以外，從投資角度來(lái)看，物管行業(yè)是前無(wú)古人、外無(wú)學(xué)者的新行業(yè)。原來(lái)我們可以學(xué)習海外的機構，可以做微創(chuàng )新、迭代發(fā)展，但是物管行業(yè)很難找到學(xué)習對象，很難找到可以模仿和遵循的路，我們一定要走自己特色發(fā)展創(chuàng )新之路。
紅杉作為一有創(chuàng )新基因的投資機構開(kāi)始關(guān)注這個(gè)行業(yè)，也做了一些投資，并且將持續關(guān)注、研究和學(xué)習。紅杉中國的投資案例有360、貝殼、京東、快手、抖音等等企業(yè)，現在里面多了兩家公司，那就是金碧物業(yè)和世茂服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭對手是永輝這樣的企業(yè)，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)能力的打造提出更高、更新的要求，不是在小區里面玩一些自嗨的測試，而是真正要打硬仗，接受市場(chǎng)檢驗。
紅杉非常感謝中物協(xié)、中物研協(xié)和易居中國把我們引進(jìn)這個(gè)門(mén)。紅杉中國與中物研協(xié)、易居中國共同成立了美好生活聯(lián)盟，希望整合地產(chǎn)以及物管行業(yè)非常優(yōu)質(zhì)的資源和優(yōu)秀企業(yè)，為項目做對接。對接包括資本對接、項目對接和人才對接。
資本對接很容易理解。項目對接除了投項目之外，我們每個(gè)季度都會(huì )為各成員企業(yè)推薦三個(gè)紅杉之前投資的非常優(yōu)秀的企業(yè)，或許大家有投資的興趣，或許大家可以跟他們做一些業(yè)務(wù)學(xué)習、交流合作等等。關(guān)于人才對接，我認為市場(chǎng)的競爭以后一定是科技和專(zhuān)業(yè)的競爭，而科技和專(zhuān)業(yè)的競爭背后是人才的競爭。你有什么人就能做什么事。比如說(shuō)我現在幫助世茂服務(wù)做一些科技人才招聘的時(shí)候，我面試了好幾個(gè)級別非常高的人。他之所以愿意來(lái)，是因為看到這個(gè)行業(yè)發(fā)展巨大前景，并且有很好的品牌背書(shū)。而我們只有吸引更優(yōu)秀的人才，才可以做更有挑戰的事。
在美好生活聯(lián)盟三家成員單位的努力下，在沈總和周忻主席共同指導下，我們在過(guò)去一年里面取得了一些小小的進(jìn)展，投資了世茂集團拆分的世茂服務(wù)，前兩個(gè)月又參與了恒大金碧物業(yè)的拆分投資。這些都是過(guò)去一年在美好生活聯(lián)盟共同完成的項目投資。
物企有機會(huì )取代開(kāi)發(fā)商的主導地位
過(guò)去幾年，中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了什么變化？為什么忽如一夜春風(fēng)來(lái)了呢，整個(gè)社會(huì )看我們的眼光不一樣了？
第一個(gè)變化是大家突然發(fā)現在房地產(chǎn)后市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為房地產(chǎn)資產(chǎn)重要運營(yíng)商將有機會(huì )逐步取代開(kāi)發(fā)商在這個(gè)市場(chǎng)的主導地位，物業(yè)服務(wù)將越來(lái)越大參與到行業(yè)里面去，發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。未來(lái)頭部物業(yè)集團至少有5倍以上的增長(cháng)空間。
很多朋友問(wèn)我，上市物企40倍的PE什么時(shí)候掉下來(lái)？我回答不了。
第一，它什么時(shí)候掉下來(lái)沒(méi)有人告訴你；第二，它也不一定非得要掉下來(lái)，是否掉下來(lái)取決于我們自己做了什么事情。如果物企吃老本，走富二代發(fā)展模式則很可能掉下來(lái)，但如果能借助這個(gè)時(shí)間窗口快速打造自己能力，參與真正的專(zhuān)業(yè)化競爭，則不會(huì )掉下來(lái)。
第二個(gè)變化是高PE帶來(lái)水位差。
物業(yè)公司達到了40倍PE，而房地產(chǎn)集團則是8倍。也就是說(shuō)，同樣一個(gè)利潤在房地產(chǎn)集團值8億，在物企就值40億，很多人稱(chēng)之為灌水。但從我們角度來(lái)講，這不叫灌水，它是地產(chǎn)集團價(jià)值重新分配的過(guò)程。物管行業(yè)就不該這么低的PE，被壓抑了十年集中釋放。因此，剛開(kāi)始幾年會(huì )增速非常猛，會(huì )40倍、50倍發(fā)展。
但是，這得有個(gè)節制。比如售賣(mài)52度的茅臺，我也不管里面有多少水、多少酒就定價(jià)3000塊錢(qián)一瓶，但如果是38度了，可能要給你降價(jià)了。所以，放的時(shí)候要節制，不要放太多，合理性要把握好。
資本市場(chǎng)的看法是兩級分化會(huì )非常明顯。市值越高的頭部公司PE越高，尾部公司則會(huì )降低。什么概念？就是40倍、30倍下面是15倍、18倍等等。這對于市值管理來(lái)講，你能夠擠到哪個(gè)梯隊決定了你是哪個(gè)陣營(yíng)。
中國公司集中到香港上市有一個(gè)比較難克服的問(wèn)題，就是投資的基金經(jīng)理根本不知道你是誰(shuí)，你說(shuō)我在國內很厲害、很大。對不起，基金經(jīng)理看到的就是一張表。過(guò)去一年，我把所有上市企業(yè)的招股說(shuō)明書(shū)看一下，把名字蓋起來(lái)都不知道是哪家公司，所有招股書(shū)基本上講的一個(gè)意思，即存量多少、有什么增值服務(wù)、社區流量怎么樣，之后講要做什么事情。
我覺(jué)得大家需要考慮的問(wèn)題不同公司的發(fā)展重點(diǎn)不一樣。
對于碧桂園、恒大、綠城等頭部公司來(lái)講，市場(chǎng)主要是問(wèn)你要外拓。只要不斷有新的外拓，不見(jiàn)得你能夠做多少，但只要有動(dòng)作，就被認為有發(fā)展前景，而其它動(dòng)作則可以少一點(diǎn)。 我覺(jué)得上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是動(dòng)作少，而是動(dòng)作太多了，同時(shí)打這么多動(dòng)作出來(lái)有點(diǎn)浪費。
對于中間企業(yè)來(lái)講，投資市場(chǎng)對你評估主要看增速。因為你的存量是固定的，外拓也很猛，綜合增速是我們計算最主要的一個(gè)點(diǎn)。
對于尾部的中小型物業(yè)企業(yè)來(lái)講，我們看重的是規模。
接下來(lái)，分化會(huì )進(jìn)一步的加劇，三段PE會(huì )繼續拉大。所以，大家不要問(wèn)我40倍什么時(shí)候會(huì )掉下來(lái)？它取決于我們做的事情和能力發(fā)展，以及自己的速度。
前無(wú)故人，外無(wú)學(xué)者
中國的物業(yè)為什么有使命感呢？因為前無(wú)故人，外無(wú)學(xué)者。
中國的社區是一個(gè)非常神奇的存在。在國外是沒(méi)有小區的，你去美國說(shuō)你住哪個(gè)小區，別人聽(tīng)不懂。但是中國有小區，一旦有了小區，就會(huì )有規模，有規模就有流量。
在國外，60%的房子沒(méi)有物業(yè)管理，他們沒(méi)有辦法做小區概念。所以，在國外，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是左邊，中間是住宅物業(yè)，右邊是非住宅物業(yè)。
美國的非住宅物業(yè)非常大，只有非住宅物業(yè)才可以形成行業(yè)規模。像愛(ài)瑪客可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)能力將規模無(wú)限放大，成為真正市場(chǎng)化的服務(wù)連鎖機構，并享受連鎖服務(wù)業(yè)的市盈率。而住宅物業(yè)則只有兩三家公司，因為國外沒(méi)有小區，搜集客戶(hù)非常難，不會(huì )有很多企業(yè)。它們通過(guò)專(zhuān)業(yè)能力不斷整合，二手房經(jīng)紀、資產(chǎn)管理等等形成一個(gè)集團，利潤率已經(jīng)非常低了。在座每家公司只要盈利的都會(huì )比它利潤率高。
所以，大家看到我們很振奮的一點(diǎn)就是這些企業(yè)在歐洲、美國均在某一時(shí)點(diǎn)超過(guò)了母公司，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機會(huì )，也給我們更多的信心。
從狹義物業(yè)管理向廣義設備管理、空間管理拓展，這個(gè)市場(chǎng)細想一下非?？植?。
如果把古城墻和新城改造、新城建設、特色小鎮打造都囊括進(jìn)去的話(huà)，那這個(gè)市場(chǎng)空間會(huì )比預估的2萬(wàn)億市場(chǎng)更大。是多少不重要，重要的是我們知道這個(gè)市場(chǎng)空間足夠我們發(fā)展。因為中國小區特殊性造就了龐大的物業(yè)公司，讓住宅物業(yè)出身的企業(yè)有更多機會(huì )發(fā)展專(zhuān)業(yè)能力，擴展更多的空間和領(lǐng)域，形成一個(gè)更偉大、不一樣的公司。
像FirstService公司，就是把核心能力自己抓在手上。此外，還有特許經(jīng)營(yíng)，就是把流量分給其它專(zhuān)業(yè)機構。我覺(jué)得可以不斷考慮，哪些做自營(yíng)，哪些做流量。
第二個(gè)案例是RealPage公司，它的PE是100倍市盈率，但是這家公司并不擁有自己的地產(chǎn)。它提供提供軟件服務(wù)，是一家物業(yè)管理科技公司，通過(guò)自己物業(yè)管理科技軟件和科技能力賦能物業(yè)公司，從而成為市場(chǎng)上非常頭部的一家公司。
這樣的企業(yè)在中國還沒(méi)有發(fā)現，大家都還在百舸爭流發(fā)展自己的特色，但是都還沒(méi)能一統天下。包括我們投資世茂服務(wù)，以后也將幫助世茂建立它的科技公司，希望能夠提升科技和數字化能力。當公司還是下屬IT部門(mén)的時(shí)候，對它的要求更多還是內部服務(wù)、行政管理，但是當你把它變成一家市場(chǎng)化科技公司的時(shí)候，它的競爭力一定要有市場(chǎng)化水平。這時(shí)候，它的技術(shù)能力、人才儲備和創(chuàng )新高度都需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競爭檢驗。這時(shí)候，它一定是不一樣的打法。
所以，上述兩家公司，一家市值為55.6億美金，另一家則是60億美金，PE分別是68倍與118倍。雖然利潤率不高，才6-7個(gè)點(diǎn)，但是它們都在不斷增長(cháng)。
在香港市場(chǎng)，我們與很多投資人聊過(guò)，問(wèn)他們?yōu)槭裁促I(mǎi)物業(yè)公司股票？有些買(mǎi)手的錢(qián)甚至是借美元債買(mǎi)物業(yè)公司股票。因為他們算出來(lái)回報確定性很高，所以敢做。收入確定性的確是優(yōu)勢，但是優(yōu)勢也可能是劣勢，因為收入一眼看到底了。所以，我們說(shuō)頭部公司要外拓，中部公司要增速，尾部公司要規模，最終一定要形成自己的核心能力，而不是自己內部自嗨的東西，因為投資人很明白，他會(huì )把你招股書(shū)里面自嗨的東西放到旁邊做減法，我們要非常精準、清晰的定位。
最后要談的是G4S。我們對物業(yè)上游供應商也做過(guò)梳理和研究?，F在有些公司已經(jīng)把電梯維保成立合資公司或者放入物業(yè)公司了，數量還不小，大家在看的時(shí)候也會(huì )把它拆出來(lái)單獨估值，這也是一種能力的打造。安保也是很大的一塊，占到人力成本很大的比重，全球最大的安保公司就是G4S，人均產(chǎn)值相對比較低。它是一個(gè)非常重的行業(yè)，所以這時(shí)候要不要這么早把手伸到這個(gè)行業(yè)做有待商榷。
行業(yè)看了一圈，基本結論出來(lái)了——市場(chǎng)很大，行業(yè)很好，但是方興未艾，方向還沒(méi)有這么清晰，國際上又找不到可學(xué)對象。這時(shí)候，我們必須堅持使命和發(fā)展，那就是將來(lái)世界物業(yè)公司要來(lái)學(xué)習中國物業(yè)公司怎么做的，這將成為一件讓我們非常引以為豪的事情。
我們一定要創(chuàng )新，創(chuàng )新等于人才×科技，你是不是擁有更好的人才，充分運用科技，是中國過(guò)去十年新經(jīng)濟增長(cháng)一個(gè)非常重要的成功因素，我認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應該借鑒。
比如說(shuō)順豐快遞。今天大家一提起順豐快遞感覺(jué)非常高科技，非常新經(jīng)濟，但是快遞公司是一個(gè)非常傳統的勞動(dòng)密集型企業(yè)，它為什么可以這樣？集團總部對科技的研發(fā)與使用，對人才的使用是非常不遺余力的。美團送外賣(mài)送成一個(gè)科技公司、互聯(lián)網(wǎng)公司，它也是人才+科技，可以把一些傳統行業(yè)變得完全不一樣，可以把原來(lái)看似沒(méi)有出路的行業(yè)做出機會(huì )。
所以，我們首先是水平整合，彼此的整合，互相抱團取暖，然后垂直整合，從能力端打造，構建自己的新能力。我們下面的關(guān)鍵詞叫業(yè)務(wù)設計，業(yè)務(wù)一定要設計好，大的業(yè)務(wù)集團在做整合的時(shí)候，有些過(guò)于動(dòng)作太多，過(guò)于復雜，這時(shí)候你的業(yè)務(wù)設計首先想好你是不是能夠說(shuō)服資本市場(chǎng)或者能夠說(shuō)服整個(gè)市場(chǎng)對你的能力的信任。所謂能力信任就是你是不是具有市場(chǎng)化競爭水平和PK能力，這個(gè)市場(chǎng)化競爭水平就是你的人才團隊，專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)的事情，這是一個(gè)非?；镜那疤?。垂直整合其實(shí)在做加法和乘法，一個(gè)物業(yè)公司收購一億的面積是做加法，但是能力建設是在做乘法。
第三個(gè)是科技賦能，不管是國外公司和國內新產(chǎn)生的公司，利用科技手段可以大幅度提高管理效率，可以提高整合效率，這時(shí)候可能是在做次方，而不是加法和乘法概念，它的難度不一樣，但是效益也不一樣。
最后是小區特色，中國小區是世界獨一無(wú)二的，在日本也有小區，但是規模太小了。我們有這么大規模的小區，培養出非常優(yōu)秀的大型物業(yè)企業(yè)，如果我們抓住這三四年窗口期，快速構建自己的創(chuàng )新能力、競爭能力，打造不一樣的團隊，用更高科技的方法提高自己的執行效率，就會(huì )成為一家更偉大、更可怕的公司。只有那時(shí)，出圈才能成為可能。所以，不管你是新零售住宅小區、新商業(yè)住宅小區，還是多元化的服務(wù)連鎖集團，一切都可以想象，沒(méi)有定式，任何人都不能給出一個(gè)答案或者成熟模式。
今天的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以有一個(gè)新的元年。幾年以后，物業(yè)公司這樣的傳統企業(yè)里面會(huì )不會(huì )誕生出來(lái)順豐、美團這樣的新花呢？我給大家分享一句話(huà)：路阻且長(cháng)，行則將至，黑夜給了我黑色的眼睛，我卻用它尋找光明。紅杉希望跟大家學(xué)習，也希望在巨大發(fā)展和變革當中盡自己微薄之力，最后向廣大奮戰在各地各崗位的物業(yè)英雄致敬，真正的致敬，我既是你們的合作者，也是你們的用戶(hù)，真的致敬！