2020年10月28日下午，廣州市第十五屆人大常委會(huì )第四十二次會(huì )議表決通過(guò)了《廣州市物業(yè)管理條例》（下稱(chēng)《條例》）?！稐l例》共八章110條，預計將于今年年底正式頒布。這是廣州市貫徹落實(shí)省委、省政府以同等力度支持廣州實(shí)現老城市新活力、“四個(gè)出新出彩" 的要求，在民生領(lǐng)域的又一重要舉措。
自2017年啟動(dòng)《條例》起草至今，廣州市住房和城鄉建設局根據上位法基礎，同時(shí)結合了廣州市物業(yè)管理的經(jīng)驗與難題，制定了新《條例》。新《條例》首次引入物業(yè)管理委員會(huì )形式，助力業(yè)委會(huì )在全市層面的推廣。此外，在業(yè)主共有資金管理、共有物權登記和信息公開(kāi)等方面都有制度創(chuàng )新，可望破解業(yè)主委員會(huì )“成立難、決策難、換屆難”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“監管難”等物業(yè)管理深層次問(wèn)題。
物業(yè)管理工作涉及業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、街道等多個(gè)主體，其法律關(guān)系復雜，事關(guān)民生福祉與基層治理，新《條例》著(zhù)力構建了黨建引領(lǐng)社區治理框架下的物業(yè)管理體系，進(jìn)一步強化了基層行政監管職能，完善了業(yè)主委員會(huì )成立、運作規則，規范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。
隨著(zhù)新《條例》的即將頒布，原有2014年制定的《廣州市物業(yè)管理條例》也將同步廢止。這里為您梳理了新《條例》的若干亮點(diǎn)，不少都是全市范圍的創(chuàng )新性嘗試：
亮點(diǎn)一：創(chuàng )設物業(yè)管理委員會(huì )制度
1998年，廣州市開(kāi)始出現業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。截至目前，全市已成立業(yè)主組織976個(gè)，占比約三成。
針對業(yè)主委員會(huì )成立難的問(wèn)題，本次《條例》創(chuàng )設了物業(yè)管理委員會(huì )制度，將由物業(yè)管理委員會(huì )組織推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì )工作。同時(shí)，在業(yè)主委員會(huì )缺位時(shí)，也由物業(yè)管理委員會(huì )組織業(yè)主共同決定小區公共事務(wù)，解決因業(yè)主自治管理能力不足造成業(yè)主所有權行使不充分的問(wèn)題。
對于新引進(jìn)的組織形式，《條例》中明確了物業(yè)管理委員會(huì )的成立和解散條件。對于符合法定條件的，要求街道辦事處、鎮人民政府組建物業(yè)管理委員會(huì )，且只需占業(yè)主總人數10%以上的業(yè)主申請。物業(yè)管理委員會(huì )負責組織選舉業(yè)主委員會(huì )，執行業(yè)主大會(huì )的決定。雖然起著(zhù)推動(dòng)業(yè)委會(huì )成立的引擎作用，然而，物業(yè)管理委員會(huì )并非一個(gè)長(cháng)期存在的組織，在業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后物業(yè)管理委員會(huì )也將同時(shí)解散。
與此前的業(yè)委會(huì )籌備組織架構不同，物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處、鎮人民政府居民委員會(huì )、房屋行政主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主代表共同組成，《條例》規定業(yè)主代表人數應當超過(guò)半數。對于這一新成立機構，《條例》對其行為作出了規范，對物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反法律、法規規定的，由區房屋行政主管部門(mén)責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
北京大成（廣州）律師事務(wù)所律師王朝陽(yáng)認為，物業(yè)管理委員會(huì )類(lèi)似于業(yè)主大會(huì )成立業(yè)委會(huì )的孵化器，相較業(yè)主大會(huì )需要20%以上的業(yè)主提議才可召開(kāi)，《條例》規定占10%以上業(yè)主提議便可成立物業(yè)管理委員會(huì )，這在一定程度上降低了啟動(dòng)籌備業(yè)委會(huì )的門(mén)檻。同時(shí)，物業(yè)管理委員會(huì )比業(yè)委會(huì )籌備組更多吸納了相關(guān)政府部門(mén)人員加入，提高了其在業(yè)主間的公信力，或將推動(dòng)廣州業(yè)委會(huì )成立比例提升。
亮點(diǎn)二：設立業(yè)委會(huì )委員禁止性行為規范
除引入物業(yè)管理委員會(huì )外，《條例》根據《民法典》規定了業(yè)主共同決定事項，并進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)區域調整、業(yè)主自行管理、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費、共有資金、業(yè)主委員會(huì )委員及專(zhuān)職工作人員補貼標準等也由業(yè)主共同決定，為業(yè)主履行共有和共同管理權利提供了更加清晰的指引。
在完善業(yè)主大會(huì )制度方面，首次明確業(yè)主大會(huì )會(huì )議的組織者包括業(yè)主委員會(huì )、居民委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )。為進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)主投票表決方式，今年，廣州已實(shí)行了業(yè)主電子投票表決機制，本次新《條例》明確了將電子投票系統表決，作為業(yè)主大會(huì )優(yōu)先采用的業(yè)主決策方式。
如出現對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果有異議的，異議提出人應當以書(shū)面形式實(shí)名向鎮人民政府、街道辦事處提出。鎮人民政府、街道辦事處應當在規定期限內對異議進(jìn)行核實(shí)處理。并在處理完成后予以告知，若經(jīng)核實(shí)異議成立的，鎮人民政府、街道辦事處應當重新統計表決，并將結果告知全體業(yè)主。
針對頻發(fā)的業(yè)主發(fā)起的對業(yè)委會(huì )訴訟案件，《條例》更為細致地規范了業(yè)委會(huì )運作。對業(yè)主委員會(huì )運行存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規范、行政監管空白、違法成本較低等問(wèn)題，《條例》從把好人選關(guān)、明確職責、強化信息公開(kāi)、設立禁止性規定等方面進(jìn)行規范，細化鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì )的監督途徑和方式。
具體來(lái)說(shuō)，《條例》明確了業(yè)委會(huì )委員的資格條件、產(chǎn)生方式、人數及任期要求、補選、備案、議事等制度；嚴格規定了業(yè)委會(huì )應當公開(kāi)的資料和信息，以及信息公開(kāi)方式等；對違反禁止行為的委員設立了相應法律責任。特別對業(yè)委會(huì )存在嚴重侵害業(yè)主合法權益的行為，規定鎮街可以向業(yè)主大會(huì )提議罷免業(yè)委會(huì )全體委員，對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定違反法律法規規定的，由鎮街責令限期改正或撤銷(xiāo)其決定。
廣州市住建局物業(yè)管理處相關(guān)負責人介紹，當前，我國尚未在法律層面上對業(yè)主委員會(huì )的角色性質(zhì)給予明確定位，相關(guān)的權責界限較為模糊。新《條例》的出臺明確了業(yè)委會(huì )委員的禁止行為，在法律責任部分對物業(yè)、業(yè)委會(huì )涉及違法行為的，給出了相應處罰措施。
亮點(diǎn)三：建立業(yè)主共有資金管理制度，資金可進(jìn)行審計
針對當前業(yè)主共有資金管理不透明，部分業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)服務(wù)公司侵占業(yè)主共有資金等突出問(wèn)題，《條例》規定了業(yè)主共有資金的來(lái)源、管理單位、使用范圍、信息公開(kāi)和財務(wù)管理制度。
共有資金來(lái)源包括利用共用部位、共用設施經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，管理規約、業(yè)主大會(huì )決定由全體業(yè)主共同分攤繳交的費用等，共有資金的管理單位和財務(wù)管理制度應當由業(yè)主共同決定。共有資金可以用于補充維修資金；業(yè)主委員會(huì )的辦公經(jīng)費，業(yè)主委員會(huì )委員的補貼，業(yè)主委員會(huì )專(zhuān)職工作人員的薪酬，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用；對共有資金的審計費用等。
《條例》規定未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用共有資金。此外，管理單位應當每季度向業(yè)主公開(kāi)業(yè)主共有資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )或居民委員會(huì )對共有資金收支情況提出異議的，管理單位應當自收到異議之日起七日內書(shū)面答復。
亮點(diǎn)四：增加物業(yè)對突發(fā)性公共事件的應對職責
今年來(lái)，一場(chǎng)新冠肺炎疫情考驗了物業(yè)的社區管理能力，廣大物業(yè)人員在一線(xiàn)發(fā)揮著(zhù)防控、保障、溝通等重要作用。鑒于疫情期間物業(yè)服務(wù)公司對于社區管理的重大意義，《條例》進(jìn)而補充擴大了對物業(yè)服務(wù)行為的監管范圍，補充物業(yè)服務(wù)人在垃圾分類(lèi)、高空拋物、房屋外立面管理、突發(fā)事件應對等方面的職責。
在廣大業(yè)主都關(guān)注的物業(yè)服務(wù)費調整方面?！稐l例》對因物價(jià)變動(dòng)、職工最低工資標準調整等原因，需要調整物業(yè)服務(wù)費標準的，要求物業(yè)服務(wù)人應當委托會(huì )計師事務(wù)所進(jìn)行審計，并制定調整收費標準的方案。同時(shí)，審計報告和調整方案需向業(yè)主公示，調整方案需經(jīng)法定比例的業(yè)主同意。關(guān)于物業(yè)費的使用情況，物業(yè)服務(wù)人每年應向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)費資金的收支情況。
廣州市住建局相關(guān)負責人表示，物業(yè)的本質(zhì)是花錢(qián)購買(mǎi)服務(wù)，近年來(lái)，廣州出現了一些小區十余年未增長(cháng)物業(yè)費的情況，也因此，這些小區的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量十分堪憂(yōu)。物業(yè)收入促使物業(yè)公司不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，居民生活的水平和人居環(huán)境也將因此大為改善。如物業(yè)服務(wù)公司無(wú)法在此獲利，或以非法手段牟利，都將有損業(yè)主的生活品質(zhì)。該負責人表示，希望通過(guò)《條例》的修訂，推動(dòng)物業(yè)費與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量走向良性循環(huán)的路線(xiàn)。
亮點(diǎn)五：鼓勵黨員積極投身業(yè)委會(huì )工作
為有效發(fā)揮基層政府社區治理主導作用和基層群眾性自治組織的基礎作用，《條例》賦予鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會(huì )指導和協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議、選舉業(yè)主委員會(huì )，監督業(yè)主大會(huì )等職能。鎮人民政府、街道辦事處應當將物業(yè)管理納入社區治理工作，加強對物業(yè)管理活動(dòng)的指導、協(xié)助和監督。居民委員會(huì )應當建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)人協(xié)調機制，協(xié)助鎮人民政府、街道辦事處指導和監督社區內物業(yè)管理活動(dòng)。針對物業(yè)管理基層行政監管力量不足的現實(shí)情況，《條例》還明確要求各區人民政府應當為鎮人民政府、街道辦事處配備物業(yè)管理相應的專(zhuān)職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費。
本次《條例》的公布細化了此前2014年版的《廣州市物業(yè)管理條例》，廣州市人大常委會(huì )法制工委主任鄧成明表示，本次《條例》的出臺成為廣州物業(yè)立法難度最大，歷時(shí)很長(cháng)，立法成本投入最多的法規。物業(yè)管理關(guān)系民生工程和社會(huì )治理，廣州市住建局相關(guān)聯(lián)系人表示，近年來(lái)，廣州市民的法律維權意識也在不斷增強，業(yè)主與物業(yè)公司之間的維權事件已躍升至訴訟數量的前三名，相信《條例》的出臺將更有利于業(yè)主的維權行為。