《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》經(jīng)西安市政府第19次常務(wù)會(huì )審議通過(guò)，由西安市發(fā)改委會(huì )同市住建局、市市場(chǎng)監管局于2020年11月5日聯(lián)合印發(fā)?！段靼彩形飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》及物業(yè)服務(wù)收費指導標準（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》及收費標準），對西安市物業(yè)服務(wù)管理及收費行為作出明確規范。
Q1物業(yè)服務(wù)費標準如何調整
現行基礎物業(yè)服務(wù)費標準為高層一級每月每平方米1.50元，二級1.20元，三級0.90元，等外0.70元；多層一級0.45元，二級0.40元，三級0.35元，等外0.30元（多層住宅按省定基準價(jià)可上浮40%；以上費用均不含電梯費和公攤電費）。
調整后，高層一級服務(wù)每月每平方米2.2元，二級服務(wù)1.9元，三級服務(wù)1.5元，等外服務(wù)1.2元。調整后的物業(yè)費標準將電梯費與公攤電費納入其中,與現行物業(yè)費、公攤電費、電梯費三項分開(kāi)收取相比較，按平均值測算（公攤電費0.18元/平米•月、電梯費0.32元/平米•月），高層住宅物業(yè)費平均漲幅7.2%，多層住宅物業(yè)費平均漲幅18.5%，高層住宅物業(yè)費標準在全國15個(gè)副省級城市排名第11位，多層住宅排名15位。
Q2《辦法》中收費指導標準的適用范圍
物業(yè)服務(wù)收費按照物業(yè)服務(wù)的不同性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)：
1、未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià),《辦法》制定了與物業(yè)服務(wù)等級相對應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度。
政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準為最高限價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內容等情況，在政府指導最高限價(jià)的范圍內約定本住宅項目的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費具體標準。
2、已成立業(yè)主大會(huì )（業(yè)委會(huì )）的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類(lèi)型等政府定價(jià)范圍以外的物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費及其他服務(wù)費（特約、增值服務(wù)等）實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )雙方協(xié)商，通過(guò)合同約定。
Q3什么是“一費制”？
西安市現行物業(yè)服務(wù)費執行原省物價(jià)局和住建廳2004年制定的收費標準，由三部分組成：基礎物業(yè)費（政府指導價(jià)管理）、電梯費、公攤電費。其中，電梯費、公攤電費要求據實(shí)收取，不得盈利，具體由物業(yè)企業(yè)確定，定期向業(yè)主公布收支情況。
調整后，物業(yè)服務(wù)費實(shí)行“一費制”，即改變原住宅小區基礎物業(yè)費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實(shí)行“三費合一”，物業(yè)管理區域內的公攤電費、電梯費計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨另行收取。將促進(jìn)物業(yè)企業(yè)精細化管理，降低物業(yè)成本。
Q4住宅小區物業(yè)服務(wù)等級、收費等級的確定
物業(yè)服務(wù)收費等級依據住宅小區物業(yè)服務(wù)等級確定。實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行等級服務(wù)、等級收費。物業(yè)服務(wù)收費等級標準依據西安市住房和城鄉建設局印發(fā)的《西安市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)指導標準》（近期將由市住建局印發(fā)，與物業(yè)收費管理辦法同步于2021年1月1日起執行），對應的收費等級由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個(gè)等級，按照高層、多層分別制定收費標準。（物業(yè)服務(wù)凡達不到三級服務(wù)標準的，收費按等外標準收取。）
Q5停車(chē)服務(wù)費標準調整情況
實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)管理區域內停車(chē)服務(wù)費分為按月、按次收費兩種形式。具體收費形式及標準根據各住宅小區的情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過(guò)停放服務(wù)合同約定。
（一）簡(jiǎn)化服務(wù)等級，室內停車(chē)實(shí)行兩類(lèi)收費標準。
西安市現行停車(chē)服務(wù)費標準在實(shí)行政府指導價(jià)管理的7個(gè)副省級城市中排名第1位，群眾對停車(chē)服務(wù)費過(guò)高的問(wèn)題意見(jiàn)較大。在前期調研和成本調查基礎上，結合征求意見(jiàn)建議情況，住宅小區停車(chē)服務(wù)費調整為室內停車(chē)場(chǎng)一類(lèi)80元/車(chē)位·月、二類(lèi)60元/車(chē)位·月兩個(gè)類(lèi)別，并明確室內停車(chē)場(chǎng)類(lèi)別標準。露天機動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)所不分類(lèi)別，停車(chē)服務(wù)費調整為60元/車(chē)位·月。
調整后，住宅小區機動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)費室內一類(lèi)降低46.7%，二類(lèi)降低53.8%，露天降低25%，停車(chē)服務(wù)費標準在全國7個(gè)實(shí)行政府指導價(jià)副省級城市中排名第3位。
（二）縮短臨時(shí)停車(chē)收費時(shí)段，鼓勵即停即走，提高停車(chē)位的使用效率。
根據征求意見(jiàn)中群眾意見(jiàn)，室內臨時(shí)停車(chē)一類(lèi)由原來(lái)的8小時(shí)為一次5元，調整為4小時(shí)為一次2.5元，二類(lèi)由原8小時(shí)為一次4元，調整為4小時(shí)為一次2元等。露天臨時(shí)停車(chē)調整為4小時(shí)為一次2元。對物業(yè)管理區域內非機動(dòng)車(chē)及摩托車(chē)停車(chē)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
Q6物業(yè)收費優(yōu)惠減免政策及其他收費規定
空置房和空置車(chē)位物業(yè)費優(yōu)惠政策
實(shí)行政府指導價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費，業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車(chē)位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標準的70%交納。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執行。
子母車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費優(yōu)惠政策
實(shí)行政府指導價(jià)管理的子母車(chē)位停車(chē)服務(wù)費不得高于1.5個(gè)車(chē)位的停放服務(wù)費標準，具體標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
機械車(chē)位停車(chē)服務(wù)費政策
實(shí)行政府指導價(jià)管理的住宅小區，機械車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費參照室內標準執行，上浮不超過(guò)10%。機械車(chē)位的租賃費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由使用人與車(chē)位產(chǎn)權人協(xié)商確定。
臨時(shí)停放減免情形
1. 臨時(shí)停放30分鐘之內的車(chē)輛（僅限配置有公共停車(chē)位的小區）;
2. 執行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛；
3. 殘疾人車(chē)輛（僅限小區按照無(wú)障礙設施工程建設標準設置的無(wú)障礙車(chē)位上停放的由殘疾人駕駛的專(zhuān)用機動(dòng)車(chē)）。
裝修押金、裝修出入證件工本費的收取規定
根據《陜西省定價(jià)目錄》及《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規定，裝修期間的費用不再實(shí)行政府定價(jià)管理。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照住建部門(mén)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）的規定應當與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，具體管理內容由雙方在協(xié)議中約定。即裝修押金、裝修出入證件工本費等是否收取、收取標準及退還情況由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主按照以上規定協(xié)商確定。
因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關(guān)責任。
裝修垃圾清運費收費規定
業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。業(yè)主自行清運的，費用由業(yè)主自行承擔。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方協(xié)商確定。
生活垃圾處理費需另行交納
生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環(huán)衛收費，物業(yè)公司僅負責代收代繳，不包含在物業(yè)費中。業(yè)主應當按照城市居民（含城中村人口和暫住人口）的規定標準繳納生活垃圾處理費。
Q7規范物業(yè)企業(yè)服務(wù)及收費行為
物業(yè)費標準實(shí)行抄送告知制
按照《陜西省物價(jià)局關(guān)于轉發(fā)國家發(fā)展改革委放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》的要求，2015年起，實(shí)行政府指導價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費取消價(jià)格備案和核發(fā)《經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費證》。物業(yè)收費標準實(shí)行抄送告知：即物業(yè)服務(wù)等級經(jīng)物業(yè)項目所在區（縣）、開(kāi)發(fā)區住房和城鄉建設部門(mén)認定后，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門(mén)和市場(chǎng)監督管理部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴格執行明碼標價(jià)制度，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)收費、投訴舉報電話(huà)等信息。
對于提供高標準服務(wù)住宅小區收費標準的規定
針對目前一些小區物業(yè)服務(wù)標準超過(guò)《西安市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)指導標準》高層一級服務(wù)標準的，借鑒成都、濟南等城市做法，可在高層一級物業(yè)費標準的基礎上上浮10%。
為了規范物業(yè)收費行為，物業(yè)企業(yè)執行浮動(dòng)收費標準時(shí)，物業(yè)服務(wù)標準須經(jīng)住建部門(mén)審核，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門(mén)和市場(chǎng)監督管理部門(mén)后執行。上浮僅限于高層一級服務(wù)標準，高層二級、三級、等外無(wú)上浮。
物業(yè)企業(yè)收取特約服務(wù)費等行為的規定
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。
特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示服務(wù)項目及收費標準，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過(guò)合同約定。
業(yè)主公共收益的歸屬與公示
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，需遵守相關(guān)法律規定，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置據實(shí)公示，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費收入以及成本費用（構成）支出明細。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有公示或違規處置業(yè)主公共收益的，按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定，可向住建部門(mén)反映。
Q8新舊政策的銜接問(wèn)題
政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準為最高限價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內容等情況，在政府指導最高限價(jià)的范圍內協(xié)商約定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費具體標準。
（1）本辦法實(shí)施后，新建住宅小區按照本辦法第十四條的規定執行新的物業(yè)服務(wù)收費標準；
（2）已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的住宅小區，需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準的，應按規定程序進(jìn)行調整：
已成立業(yè)主大會(huì )（業(yè)委會(huì )）的住宅小區，收費標準的調整由業(yè)主大會(huì )或業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司協(xié)商確定；
未成立業(yè)主大會(huì )（業(yè)委會(huì )）的，按照本辦法第三十三條的規定履行調價(jià)程序，在調價(jià)程序履行完畢前仍按原合同執行。
根據《西安市物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)服務(wù)收費標準調整違反規定程序的，可以向街道辦事處(鎮人民政府)反映。
Q9明確物業(yè)服務(wù)及收費監管部門(mén)的職責
物業(yè)服務(wù)和收費的監管按照統一政策、屬地管理原則，實(shí)行市、區（縣）分級管理，由各級發(fā)改、住建和市場(chǎng)監管部門(mén)分工負責：
物業(yè)收費標準的制定——市發(fā)改委負責牽頭制定西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)收費標準及其他有關(guān)政策規定；各級發(fā)改部門(mén)負責做好物業(yè)服務(wù)收費政策貫徹落實(shí)、宣傳培訓等物業(yè)服務(wù)收費監督管理工作。
物業(yè)服務(wù)標準和管理行為的監管——市住建局按照法律法規規定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規定；各級住建部門(mén)負責做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策貫徹落實(shí)、宣傳培訓，加大對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監督檢查，將物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理，建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。
物業(yè)違規收費問(wèn)題的查處——各級市場(chǎng)監管部門(mén)負責對超過(guò)政府指導價(jià)標準收費、不實(shí)行明碼標價(jià)等價(jià)格違法行為，依據有關(guān)法律、法規以及規定進(jìn)行查處。
物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問(wèn)題，需要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)協(xié)商或法律途徑解決。
Q10新標準執行時(shí)間
本次物業(yè)管理辦法及標準制定過(guò)程中，依據《民法典》有關(guān)內容時(shí)行了修訂，因此執行時(shí)間為2021年1月1日與《民法典》同步實(shí)施。