讀者來(lái)信
物業(yè)服務(wù)越來(lái)越差還想漲價(jià)？
不管是新小區、老小區，關(guān)于物業(yè)費調整總歸是個(gè)敏感話(huà)題。不同利益方都有苦惱：社區居民們說(shuō)，物業(yè)服務(wù)感受度越來(lái)越差，卻還想漲價(jià)；物業(yè)也很無(wú)奈，管理成本逐年增加，居民的要求和抱怨卻多了，影響到了收繳率，更無(wú)法調動(dòng)起積極性。雙方似乎都陷入了難以破解的“死循環(huán)”。更有甚者，物業(yè)干脆“拋盤(pán)走人”。
物業(yè)費漲不漲價(jià)，看似是經(jīng)濟問(wèn)題，實(shí)則關(guān)系到社區治理方方面面。我們可以將其視為社區治理的“托底資金”。適時(shí)合理、公開(kāi)協(xié)商地科學(xué)調整物業(yè)服務(wù)收費，強調“質(zhì)價(jià)雙提升”，讓居民有更好的感受度，讓物業(yè)有更多的積極性，也為社區治理凝聚人心奠定基礎。
建議政府加強頂層設計，讓物業(yè)服務(wù)收費標準能合理反映成本變化；同時(shí)進(jìn)一步完善誠信體系，對于不繳納物業(yè)費的居民也有相應處罰手段。
——上海市民 沈銀歡
圍繞破解物業(yè)費調價(jià)難題，記者調查發(fā)現，在上海，從政府、社區到社會(huì )組織，各方凝結成合力，結合各自實(shí)際在實(shí)踐中創(chuàng )新模式舉措，尋求破解之道。
在虹口區部分小區，由政府資金埋單的“試吃模式”讓物業(yè)積極提升服務(wù)品質(zhì)，也讓許多居民在體驗后覺(jué)得“漲得值”。金山區部分動(dòng)遷安置房小區，政府專(zhuān)項補貼定向發(fā)放給支付物業(yè)費的居民，為后續美麗家園建設積蓄能量。在中心城區黃浦區，居委會(huì )、物業(yè)、業(yè)委會(huì )引領(lǐng)居民全程依法、依規參與物業(yè)服務(wù)調價(jià)的協(xié)商協(xié)調，讓調價(jià)機制更合理規范。
政府貼補“試吃期”，破解“先調價(jià)還是先提質(zhì)”難題
“先提價(jià)還是先提質(zhì)”，這是擺在調整收費面前的第一道坎兒。如果先提質(zhì)，意味著(zhù)物業(yè)企業(yè)要先貼錢(qián)讓利；如果先提價(jià)，就得先說(shuō)服業(yè)主，免除他們的顧慮：后續服務(wù)水準能否跟上。
在虹口區東海小區，這個(gè)困擾許久的“兩難”尋到了解決良方。啟動(dòng)正式調價(jià)前，區房管局主動(dòng)跨前一步，用財政資金為物業(yè)服務(wù)“試吃期”埋單，補貼物業(yè)費差價(jià)，幫物業(yè)、社區居民“搭平臺”，力促物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)雙提升”。經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的“試吃期”，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)大大提升，居民滿(mǎn)意度增長(cháng)明顯，自今年9月1日起，該小區住宅物業(yè)管理費正式上調，從每月每平方米0.18元上調至每月每平方米0.69元。
區房管局還制定了實(shí)施辦法：兩個(gè)月“試吃期”滿(mǎn)，若業(yè)主滿(mǎn)意率達70%及以上，則提價(jià)成功；若滿(mǎn)意率低于70%，則退回原合同的收費標準及服務(wù)內容。該機制自實(shí)施以來(lái)，虹口區有16個(gè)小區成功調價(jià)，實(shí)現物業(yè)服務(wù)管理“質(zhì)價(jià)雙提升”。
“質(zhì)價(jià)相符”協(xié)商定價(jià)，居民參與調價(jià)全過(guò)程
接著(zhù)的一道關(guān)，究竟“怎么調”？
據調查，2015年，上海市政府定價(jià)事項清單中取消了物業(yè)收費標準指導價(jià)。而根據2018年新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規定》，物業(yè)收費完全實(shí)現市場(chǎng)化運作，由第三方機構先評估，再由業(yè)主表決決定。
在黃浦區半淞園路街道，由居民全過(guò)程參與的物業(yè)費價(jià)格調整機制為科學(xué)合理定價(jià)帶來(lái)了新思路。在這里，從新建商品房、售后公房到保障性住房等等，不同類(lèi)型住房都有各自相對應的物業(yè)服務(wù)標準規范。每個(gè)物業(yè)服務(wù)項目則按照服務(wù)質(zhì)量，由低到高分為若干個(gè)等級，實(shí)施分類(lèi)治理。
同時(shí)，居委會(huì )、物業(yè)、業(yè)委會(huì )引領(lǐng)各類(lèi)組織和廣大居民有序參與物業(yè)服務(wù)價(jià)格調整事前、事中、事后的全過(guò)程監督，進(jìn)一步提升居民滿(mǎn)意度。各方努力下，街道內的海州麗園小區物業(yè)費由每月每平方米1.7元調整至2.2元。物業(yè)費漲價(jià)了，但物業(yè)服務(wù)水平也顯著(zhù)提高，各方都說(shuō)“漲得值”，物業(yè)費收繳率也同步上升，超過(guò)了95%。
培育“按質(zhì)論價(jià)”新理念，推動(dòng)實(shí)現“質(zhì)價(jià)相符”
在專(zhuān)家看來(lái)，建立科學(xué)、規范的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調整機制，政府在其中發(fā)揮的引導作用十分關(guān)鍵。
現實(shí)中，也有市民呼吁，希望重新設立物業(yè)服務(wù)“政府指導價(jià)”，為各方提供權威可信的參照依據。對此，上海市房管局表示，目前上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站已發(fā)布了1500個(gè)小區物業(yè)服務(wù)價(jià)格監測信息，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價(jià)提供參考。
今年5月1日，新修訂的《住宅物業(yè)管理服務(wù)規范》發(fā)布，該規范引入了分類(lèi)評級制度，對居住物業(yè)服務(wù)設置了5個(gè)服務(wù)規范等級，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動(dòng)接受由業(yè)主、相關(guān)行政主管部門(mén)或第三方服務(wù)機構開(kāi)展客戶(hù)滿(mǎn)意度調查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)整改，提升服務(wù)質(zhì)量。
下一步，上海市房管局還將修訂物業(yè)服務(wù)合同示范文本，引導合同雙方根據小區實(shí)際情況，約定明確合同期內物業(yè)服務(wù)價(jià)格調整方式，保障物業(yè)服務(wù)正常運行。同時(shí)，進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)監管，規范經(jīng)營(yíng)行為，培育提升業(yè)主“按質(zhì)論價(jià)”的新理念，促進(jìn)形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格形成機制。（記者 王嘉旖 單穎文）