將6個(gè)小區的業(yè)委會(huì )“合并同類(lèi)項”？這也太難了吧！
年逾七旬的陸煜君，退休前也是大型國企管理崗位的一把好手，可回到所居住的社區，面對這個(gè)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)風(fēng)浪的老陸也一下子犯了難。
西凌新村是居民口中“上海大型居住社區中最復雜的存在”。該社區建于上世紀90年代，住宅建筑面積總計約23.7萬(wàn)平方米，居民總戶(hù)數約3753戶(hù)，最“要命”的是，彼時(shí)小區劃分了7個(gè)物業(yè)管理區域，分別組建了各自的業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生了多個(gè)業(yè)委會(huì )。一個(gè)大社區就此被“掰開(kāi)了、揉碎了”，各業(yè)委會(huì )和物業(yè)管理邊界不清，責任不明，引致矛盾問(wèn)題頻發(fā)。
去年以來(lái)，西凌新村所在的黃浦區半淞園路街道，以黨建為引領(lǐng)，結合“不忘初心、牢記使命”主題教育的開(kāi)展，積極回應民意，聚焦業(yè)委會(huì )規范化、法治化建設，啟動(dòng)了“聯(lián)小建大”工程。“合并”分散區域，也“合并”誕生了統一的業(yè)委會(huì )，翻開(kāi)了西凌社區治理的新篇章。
當下，結合即將實(shí)施的《民法典》，半淞園路街道“鉚”住業(yè)委會(huì )這個(gè)社區基層治理的難點(diǎn)，推進(jìn)法治化建設——探索以“法治評估”方式加強對業(yè)委會(huì )的指導監督，聘請律師等專(zhuān)業(yè)第三方定期對業(yè)委會(huì )進(jìn)行“全面體檢”，出具法治建議書(shū)；開(kāi)展星級評選，設立引導資金，星級業(yè)委會(huì )將得到申報項目的資金扶持；探索推行業(yè)委會(huì )“秘書(shū)制度”，為業(yè)委會(huì )減負增能，助力民主協(xié)商議事……在黨建引領(lǐng)下“自治+法治”雙輪驅動(dòng)，探索超大城市基層治理新路。
這兩天，作為西凌新村新一屆業(yè)委會(huì )主任，老陸高興地透露：“我已經(jīng)向街道‘預訂’了有法律從業(yè)背景的‘業(yè)委會(huì )法律秘書(shū)’，為大家講明白物權這件事。”
物業(yè)費上漲，不但沒(méi)有“鬧翻天”，收繳率也漲了
住宅小區是城市治理的最小單元，也是社區治理的第一落腳點(diǎn)。作為社區自治管理的重要組織力量，業(yè)委會(huì )在社區建設、社會(huì )發(fā)展中的作用日益凸顯。而實(shí)踐中，街道、居委會(huì )對于業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )組建和日常運作的監督指導，常因缺少抓手而處于被動(dòng)。特別對于業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司之間的矛盾糾葛，也無(wú)法采取有力有效的干預舉措，影響了住宅小區的管理水平。
作為擁有近10萬(wàn)常住人口、97個(gè)住宅小區的大型居住社區，半淞園路街道對于“理順”業(yè)委會(huì )這個(gè)關(guān)鍵節點(diǎn)，進(jìn)行了一系列探索：2013年在耀江居民區率先試點(diǎn)成立業(yè)委會(huì )主任聯(lián)誼會(huì )，2017年在街道層面成立業(yè)委會(huì )聯(lián)合會(huì )。搭建平臺，定期組織業(yè)委會(huì )主任進(jìn)行學(xué)習交流，邀請法律專(zhuān)家開(kāi)展培訓，邀請區相關(guān)部門(mén)答疑解惑。同時(shí)，加強業(yè)委會(huì )的專(zhuān)業(yè)支撐。街道于2016年培育了專(zhuān)業(yè)社會(huì )組織“半淞園治理家園服務(wù)站”，協(xié)助做好各個(gè)業(yè)委會(huì )的組建換屆、矛盾處置、物業(yè)成本測算等專(zhuān)業(yè)事務(wù)。由此，一個(gè)個(gè)小區內的棘手問(wèn)題，可以放到更大更專(zhuān)業(yè)的平臺上，讓更多專(zhuān)業(yè)力量出謀劃策，共商解決辦法。
比如，海州麗園小區業(yè)委會(huì )用足用好這個(gè)太平臺，通過(guò)規則先行、協(xié)商民主、流程再造，認真傾聽(tīng)業(yè)主訴求，明確物業(yè)管理待改進(jìn)的節點(diǎn)，成功推動(dòng)了小區物業(yè)服務(wù)價(jià)格根據實(shí)際情況進(jìn)行“質(zhì)價(jià)相符”的合理調整，物業(yè)費由每月每平方米1.7元調整至2.2元。業(yè)主們不僅沒(méi)有“鬧翻天”，而且對改進(jìn)后的物業(yè)服務(wù)表示滿(mǎn)意，物業(yè)費收繳率明顯上升，超過(guò)了95%。
業(yè)委會(huì )法治“體檢報告”決定能否申請到改造資金
隨著(zhù)《民法典》的頒布和即將正式施行，半淞園路街道緊扣 “依法、依規、依約”推動(dòng)業(yè)委會(huì )法治化建設。
早在2017年，在法律顧問(wèn)幫助下，耀江居民區針對社區治理的多發(fā)問(wèn)題，制定了住戶(hù)守則，對寵物飼養、房屋出租、車(chē)輛行駛與停放等8個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行約定，形成符合小區實(shí)際的自治規約，更成為居民廣泛認可的“小區憲法”。在此基礎上，今年，街道堅持以問(wèn)題和需求為導向，圍繞難題，強調適用法律的有效性、措施落地的操作性等，推出了《半淞園住戶(hù)守則》在全社區推廣。
同時(shí)，半淞園路街道黨工委開(kāi)始探索以“法治評估”的方式對業(yè)委會(huì )進(jìn)行指導監督，制定了包括六大規范、36條標準的“業(yè)委會(huì )法治評估體系”，既涵蓋法律法規、規范性文件對業(yè)委會(huì )履職的要求，又結合實(shí)際運作中的易發(fā)問(wèn)題，明確指標，邀請律師、業(yè)委會(huì )聯(lián)合會(huì )理事等對業(yè)委會(huì )開(kāi)展“全面體檢”。
“體檢報告”將作為評選星級業(yè)委會(huì )的主要考量。評上“五星”級的業(yè)委會(huì )，有的成功申請到了街道引導資金的“安家類(lèi)”項目，用于車(chē)牌識別系統改造、視頻安防系統升級等小區改造；有的率先進(jìn)行社區微更新改造；還有的業(yè)委會(huì )已將公共收益轉入專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)等。一些日常制度不完善的業(yè)委會(huì )也主動(dòng)向五星級業(yè)委會(huì )學(xué)習。“法律體檢與評估”產(chǎn)生了正向激勵和引導作用。
“業(yè)委會(huì )秘書(shū)”陸續到崗，法治評估成為社區治理“度量衡”
好不容易成功“合并同類(lèi)項”的西凌新村，這兩天正實(shí)施美麗家園微更新工程，幾個(gè)工程隊同時(shí)施工，需要業(yè)委會(huì )參與協(xié)調溝通。業(yè)委會(huì )主任老陸最盼望的就是 “業(yè)委會(huì )法律秘書(shū)”快快到崗，指導業(yè)委會(huì )在法律指引下有序組織參與共建共治共享。
業(yè)委會(huì )法律秘書(shū)，這是半淞園路街道今年的首創(chuàng )。目前經(jīng)過(guò)系統培訓，首批20位具有專(zhuān)業(yè)法律知識背景的學(xué)員已順利結業(yè)，將深入各社區參與業(yè)委會(huì )法治評估等工作。
今年，半淞園路街道將繼續深耕業(yè)委會(huì )法治化建設，在現有業(yè)委會(huì )法治評估的基礎上，將每年一次的法治評估范圍，由業(yè)委會(huì )擴展到居委會(huì )、物業(yè)公司等，科學(xué)地對多元社區治理主體實(shí)施“全方位體檢”，讓法治評估成為社區治理建設的“度量衡”和“指揮棒”。
依托“社區治理法治綜合評估”體系建設，半淞園路街道探索試點(diǎn)實(shí)施“業(yè)委會(huì )秘書(shū)制度”，提升法治意識，通過(guò)加強專(zhuān)業(yè)化培訓，選拔培養專(zhuān)業(yè)優(yōu)秀人才，為業(yè)委會(huì )減負增能，助力民主協(xié)商議事，更以法治思維助力持續提升業(yè)委會(huì )規范化水平，助力“三駕馬車(chē)”良性運轉。
比如，經(jīng)過(guò)前一輪法治評估，部分業(yè)委會(huì )或因材料不齊全或流程不完整而沒(méi)有得到好成績(jì)。今年，“業(yè)委會(huì )秘書(shū)”剛開(kāi)始試點(diǎn)，轄區內的越紀公寓小區、精文苑小區業(yè)委會(huì )立刻行動(dòng)起來(lái)，主動(dòng)推選出兩名熱心公益的小區業(yè)主參與相關(guān)培訓，為小區建設培養儲備人才。（記者 顧一瓊）