# 金科服務(wù)上市
步入11月中旬，物管行業(yè)的年底上市大戲再次拉開(kāi)帷幕。
11月17日，金科服務(wù)（09666.HK）在港交所主板正式掛牌上市，開(kāi)盤(pán)報價(jià)46.05港元，高開(kāi)3.02%，總市值約291.5億港元。
隨著(zhù)金科服務(wù)的成功上市，港股市場(chǎng)迎來(lái)繼彩生活（3.64億平方米）、雅生活服務(wù)（3.53億平方米）、碧桂園服務(wù)(3.20億平方米）、保利物業(yè)(3.17億平方米）、綠城服務(wù)(2.26億平方米）、中海物業(yè)（1.58億平方米）之后，第七家在管面積破億的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（數據截止到2020年6月30日）
01資本重注的西南第一物業(yè)服務(wù)企業(yè)
金科服務(wù)于2000年在重慶成立，作為金科集團旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，金科服務(wù)的發(fā)展可謂是一帆風(fēng)順。隨著(zhù)金科集團在全國范圍內攻城略地，金科服務(wù)也走出西南，進(jìn)軍全國。2019年，金科服務(wù)在管面積成功突破1億平方米，達到1.297億平方米。
招股書(shū)顯示，2017年至2019年，金科服務(wù)在管面積由17年底約6240萬(wàn)平方米增至截至19年底約1.205億平方米，到2020年上半年續增至1.297億平方米，復合年增長(cháng)率約39%，同期合約面積仍有2.56億平方米。
2017年至2019年，金科服務(wù)收益由10.47億增至23.28億元，復合年增長(cháng)率為49.1%，凈利潤由2017年的1.14億增至2019年的3.74億，復合年增長(cháng)率約為81.5%。
除了亮眼的業(yè)績(jì)，金科服務(wù)也十分注重在社區增值服務(wù)方面的拓展。2016年，金科服務(wù)建立小區大數據中心；2017年，開(kāi)發(fā)“金科大小區”的一站式在線(xiàn)服務(wù)平臺；2018年，建立云服務(wù)中心……截止目前，金科服務(wù)已經(jīng)發(fā)展成為西南地區實(shí)力第一的綜合智慧物業(yè)服務(wù)商。
而在9月29日，中物研協(xié)和上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合開(kāi)展的“2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力和品牌價(jià)值測評成果發(fā)布會(huì )”上，金科服務(wù)更是獲評“2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力50強”第9位。
作為國內僅有的幾家管理面積破億的頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)，金科服務(wù)的上市也吸引了資本市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。
據公開(kāi)資料顯示，本次金科服務(wù)擬在全球發(fā)售132,911,400股股份，其中香港發(fā)售11,962,000股，國際發(fā)售120,949,400股；每股發(fā)售區間為41.8港元至47.6港元，以44.7港元的中位數計，經(jīng)扣除就全球發(fā)售應付的包銷(xiāo)傭金及其他估計開(kāi)支后，預計所得款凈額約為57.381億港元。
同時(shí)，金科服務(wù)引入泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啟融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共計10名基石投資者，合計認購金額為26.737億港元，約占總募資金額的40%，客觀(guān)上有利于后續股價(jià)的穩定。其中泰康人壽認購1390.5萬(wàn)股，高瓴智成、雪湖資本、中金啟融基金均認購927.0萬(wàn)股。
02強外拓開(kāi)啟規模增長(cháng)時(shí)代
10月29日，金科股份公布第三季度報告。公告顯示，2020年1-10月，金科股份及所投資的公司實(shí)現銷(xiāo)售金額約1,729億元，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積約1,680萬(wàn)平方米。在土地儲備方面，今年前三季度，金科股份新增土地123宗，計容建筑面積1995萬(wàn)平方米。
背靠千億級的母公司，金科服務(wù)的發(fā)展軌跡與大多數拆分上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)類(lèi)似，都是憑借母公司強大品牌知名度、大量土地儲備及雄厚的土地收購實(shí)力，獲得了大量管理面積。2017年，金科集團為其貢獻在管面積一度達到其總在管面積的66.6%。
但是隨著(zhù)企業(yè)的發(fā)展，依靠母公司輸血的模式已經(jīng)不能滿(mǎn)足金科服務(wù)的發(fā)展需求。近年來(lái)，金科服務(wù)開(kāi)始不斷加大外拓項目的力度，降低對母公司的依賴(lài)。
據招股書(shū)顯示，2017年至今年前6月，金科集團貢獻的在管面積占比分別占總在管面積的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；來(lái)自外拓的在管面積占比分別為32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。由此可見(jiàn)，金科服務(wù)對關(guān)聯(lián)方的依賴(lài)在逐年降低，特別是2019年起，其第三方外拓項目面積已經(jīng)成功超過(guò)關(guān)聯(lián)方。
與此同時(shí)，金科服務(wù)來(lái)自外拓項目的收入占總收入的比例也從2017年的25.2%提升至2019年的34.9%，并于2020年上半年進(jìn)一步增至36%。
在內生增長(cháng)和外拓增長(cháng)的雙重加持下，金科服務(wù)在管面積進(jìn)入快速增長(cháng)期。截至2020年6月30日，金科服務(wù)已進(jìn)入北京、重慶、武漢、長(cháng)沙等133座城市，合同簽約843個(gè)項目，合同總建筑面積約為2.56億平方米，及共有487個(gè)在管物業(yè)管理項目，在管總建筑面積約為1.30億平方米。
從區域分布看，金科服務(wù)管理的物業(yè)項目已經(jīng)覆蓋西南、華東及華南、華中等地區。公開(kāi)招股書(shū)顯示，金科服務(wù)已連續6年保持中西部市場(chǎng)占有率第一。
03智慧科技服務(wù)成業(yè)務(wù)第四極
作為一家以“智慧”命名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，金科服務(wù)十分注重其智慧科技在其業(yè)務(wù)中的運用。金科服務(wù)在招股書(shū)中也表示，公司以大數據、物聯(lián)網(wǎng)智慧服務(wù)平臺為驅動(dòng)，為住宅、商業(yè)樓宇等業(yè)態(tài)提供智慧服務(wù)綜合解決方案。
其實(shí)，2016年金科服務(wù)就開(kāi)始探索智慧化升級，是國內率先提出“人力機械化、機械智能化”的服務(wù)企業(yè)。2018年，金科服務(wù)將“服務(wù)+科技”、“服務(wù)+生態(tài)”發(fā)展之路提升到公司戰略層面。以大數據、物聯(lián)網(wǎng)智慧服務(wù)平臺為驅動(dòng)，公司不僅為住宅社區、產(chǎn)業(yè)園區、商寫(xiě)樓宇等業(yè)態(tài)提供智慧服務(wù)綜合解決方案，更將智慧服務(wù)的落地應用向城市級服務(wù)場(chǎng)景延伸。
經(jīng)過(guò)數年的發(fā)展，金科服務(wù)的智慧科技服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為與物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區增值服務(wù)并列的第四大業(yè)務(wù)線(xiàn)。
根據招股書(shū)介紹，智慧科技服務(wù)主要專(zhuān)注于向物業(yè)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司及其他公司、業(yè)主提供智能解決方案，具體而言，主要包括以下三個(gè)方面的服務(wù)：
智慧設計服務(wù)：為物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供有關(guān)項目施工的智能功能解決方案，包括但不限于高科技家庭安防系統、閉路電視安防系統、智慧門(mén)禁系統、保安巡邏系統、智能化承載網(wǎng)絡(luò )系統、智慧社區服務(wù)平臺、公共設施監控系統及機房建設系統，且向業(yè)主銷(xiāo)售智能化科技產(chǎn)品。
智慧案場(chǎng)服務(wù)：為各類(lèi)物業(yè)提供技術(shù)服務(wù)以吸引購房客或商業(yè)租客，主要包括“生命家”房屋展示服務(wù)，借此幫助物業(yè)開(kāi)發(fā)商展示及推廣其物業(yè)所用的先進(jìn)技術(shù)；為若干案場(chǎng)服務(wù)開(kāi)發(fā)“數字案場(chǎng)”，一款可用于在預售地點(diǎn)系統性地記錄及管理員工及訪(fǎng)客的軟件應用程序，讓物業(yè)開(kāi)發(fā)商可便利追蹤現場(chǎng)人流量及更好地管理其預售活動(dòng)。
智慧綜合運營(yíng)平臺服務(wù)：開(kāi)發(fā)、定制、安裝及維護IBMS（智能建筑管理系統）運營(yíng)平臺，通常包括各種軟硬件系統，如云門(mén)禁平臺、視頻監控平臺、面部識別系統、一氧化碳監測系統及云車(chē)管平臺。
上述智慧科技服務(wù)在2017年、2018年及2019年，分別為金科服務(wù)帶來(lái)人民幣640萬(wàn)元、人民幣1060萬(wàn)元及人民幣2687萬(wàn)元的收益，分別占同期總收益的0.6%、0.7%及1.2%。截止2020年上半年，智慧科技服務(wù)已經(jīng)為金科服務(wù)帶來(lái)人民幣26423萬(wàn)元的收益，占同期總收益的1.9%。
雖然金科服務(wù)將智慧科技服務(wù)表述為主要業(yè)務(wù)之一，但是目前其占比依然比較小。未來(lái)，金科服務(wù)想要擺脫物業(yè)勞動(dòng)密集型的桎梏，可能需要進(jìn)一步加大研發(fā)的投入。
最終實(shí)現金科服務(wù)在招股書(shū)中所說(shuō)的，依托其領(lǐng)先的技術(shù)實(shí)力，從中國其他物業(yè)管理服務(wù)供應商中脫穎而出。