住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）是指專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的專(zhuān)項資金。我國自1998年起開(kāi)展維修資金的歸集和使用工作，近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，維修資金的歸集總量也逐年增加，以常州市金壇區為例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金壇區），截至2020年6月，維修資金的歸集量已經(jīng)突破10億元。
伴隨著(zhù)房屋使用年限的增長(cháng)，住宅共用部位和共用設施設備的維修和更新改造范圍逐年擴大。2010年之前，金壇區維修資金使用范圍主要包括房屋屋頂、外墻滲漏、房屋雨水管破損更換、樓道單元門(mén)維修等房屋本體公共部位的維修，2010年起開(kāi)始涉及小區停車(chē)位改造、小區道路維修、電梯更換等公共部位、共用設施設備的維修和改造，2016年起開(kāi)始涉及小區監控設施和消防設施的維修和改造，維修資金的有序使用，為保障小區的和諧穩定發(fā)揮了重要作用。
資金使用范圍的不斷擴大，導致了維修資金使用規?？焖僭黾?。2018、2019年，金壇區維修資金的使用金額均已接近1000萬(wàn)元，維修資金的大規模使用，又導致了部分小區的維修資金捉襟見(jiàn)肘，甚至出現資金不足的情況。目前，金壇區維修資金信息系統已建業(yè)主賬戶(hù)約12萬(wàn)戶(hù)，業(yè)主賬戶(hù)余額不足30%的有6494戶(hù)，約占業(yè)主賬戶(hù)總量的5%。加之部分1999年前建成的老舊小區尚未交存維修資金，（金壇區成規模的33個(gè)老舊小區中交存維修資金的只有14個(gè)，僅占老小區總數的42%），因此維修資金續籌工作已經(jīng)迫在眉睫，急需盡快開(kāi)展。
01開(kāi)展維修資金續繳的必要性
金壇區的維修資金使用狀況是大部分城市，特別是縣級區域城市的一個(gè)縮影。習近平說(shuō):“人民對美好生活的向往,就是我們的奮斗目標。”通過(guò)開(kāi)展維修資金的續籌，確保維修資金持續可用，發(fā)揮“房屋養老金”的作用，將能有效解決居民日常生活中的各類(lèi)問(wèn)題,提高居民生活品質(zhì)。具體而言，開(kāi)展維修資金續繳工作有以下必要性：
一是有利于延長(cháng)房屋使用壽命，保障居民安全。房屋作為一個(gè)特殊的商品，其也有著(zhù)自身的保修期，《建設工程質(zhì)量管理條例》中對房屋各項部位的保修期，均作出了明確規定，除去房屋結構主體外，保修期最長(cháng)的為防水工程，保修期為5年。按此標準計算，金壇區約有110個(gè)小區已過(guò)保修期，約占小區總數的70%。上述小區保修期后出現的維修問(wèn)題，可通過(guò)使用維修資金得到及時(shí)解決，能夠有效延長(cháng)小區房屋的使用壽命。
二是有利于改善居民生活品質(zhì)，提升居民的幸福感。維修資金作為小區共用部位、共用設施設備的更新改造資金，可以滿(mǎn)足居民對生活品質(zhì)提升的需求。如小區停車(chē)難問(wèn)題，可以動(dòng)用維修資金改擴建公共停車(chē)位。電梯作為高層住宅的必備設施，隨著(zhù)使用年限的增加，設備也將進(jìn)入大修期。據統計，金壇區在2005年左右投入使用的電梯約有二百臺，至今投入使用已有十五年，基本已達到電梯的使用年限。居民可申請維修資金對電梯進(jìn)行維修更換，避免電梯帶病作業(yè)，造成安全隱患。通過(guò)使用維修資金實(shí)施小區“微改造”，提升住區功能，才能不斷提升居民的幸福感。
三是有利于解決社區治理難題，建立共建共治共享新局面。2020年7月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》。我國將開(kāi)展新一輪的老舊小區綜合整治工作，文件指出，改造中應當合理落實(shí)居民出資責任。按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用（補建、續籌）住宅專(zhuān)項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實(shí)。因此，將維修資金作為居民集體出資的一種重要手段，也能引導居民參與到小區治理中來(lái)，真正發(fā)揮其“小區主人翁”作用，逐步形成“共建、共治、共享”的社會(huì )治理新格局。
02開(kāi)展維修資金續繳工作的探索
維修資金的長(cháng)期可持續性使用，無(wú)論對居民生活還是對社區治理，都發(fā)揮著(zhù)重要的作用。就如何開(kāi)展維修資金的續籌工作，《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第十七條規定“業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時(shí)續交。成立業(yè)主大會(huì )的，續交方案由業(yè)主大會(huì )決定。未成立業(yè)主大會(huì )的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì )同同級財政部門(mén)制定。”
江蘇省又進(jìn)一步明確了續籌工作應在辦理產(chǎn)權轉移登記時(shí)完成，在《江蘇省物業(yè)管理條例》第七十七條規定“住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省相關(guān)規定以及業(yè)主大會(huì )的決定，續籌住宅專(zhuān)項維修資金。業(yè)主申請房地產(chǎn)轉移登記時(shí)，應當向房地產(chǎn)登記機構提供已足額交存住宅專(zhuān)項維修資金的相關(guān)憑證。”常州市市區從2013年起開(kāi)展維修資金續籌工作，在辦理二手房產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)房屋維修資金余額是否足額，截止2019年底，共查詢(xún)約15萬(wàn)戶(hù)，補交約2萬(wàn)戶(hù)，續籌資金近億元，有效保障了維修資金的正常使用。
03推進(jìn)維修資金續繳工作的建議
維修資金作為房改制度深化改革，保障住房私有化順利實(shí)施的衍生品，實(shí)施20年來(lái)，有效解決了小區內共有部位和共用設施設備的維修，在保障小區安全穩定運行工作中，起到了至關(guān)重要的作用，如何有效保障維修資金長(cháng)期可持續使用，應當受到各地政府的重視。筆者的建議有四個(gè)方面：
一是要理順續存工作機制。在實(shí)際工作中，由業(yè)主大會(huì )決定維修資金續籌難度較大。常州市至今未有小區通過(guò)業(yè)主大會(huì )形式續籌維修資金。目前最有效的方法就是在房地產(chǎn)環(huán)節補足，但如果法律沖突不解決，該項工作想全域推進(jìn)存在較大困難，即使部分區域已經(jīng)開(kāi)展也存在法律隱患。建議由省、市政府層面牽頭理順相關(guān)法律效力，統籌指導各地建立統一的維修資金續籌模式，推動(dòng)在二手房交易轉讓環(huán)節補足維修資金，保障業(yè)主權益。
二是嘗試公共收益補充。按照《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規規定，前期物業(yè)服務(wù)期間將不低于70%的公共收益納入本小區維修資金；成立業(yè)主大會(huì )后，結合小區實(shí)際，可將屬于全體業(yè)主的公共收益納入維修資金賬戶(hù)，統一管理，建立維修資金長(cháng)效續籌機制。
三是探索分期續籌模式。由于一次性補繳金額較大，小區業(yè)主意見(jiàn)較多，可以探索采用并入物業(yè)服務(wù)費測算項目，分期續籌的方法，如深圳市維修資金的收繳模式中，業(yè)主需按照建筑面積每月交存“日常收取的物業(yè)專(zhuān)項維修資金”。
四是加強續籌工作保障。建立誠信機制，將拒絕或滯繳續籌維修資金的業(yè)主信息告知金融部門(mén)，記入個(gè)人誠信檔案，納入征信體系。對確實(shí)無(wú)能力續籌的業(yè)主，建議政府相關(guān)部門(mén)出臺相關(guān)政策、幫助對接社會(huì )公益團體或個(gè)人幫助解決。
綜上所述，對于維修資金的續籌問(wèn)題，各地政府應當通力合作，落實(shí)部門(mén)職責，通過(guò)業(yè)主參與、政策保障的方式，共同做好維修資金續籌工作，為小區的長(cháng)治久安夯實(shí)基礎。（原載于《中國物業(yè)管理》2020年第10期）
作者單位：常州市金壇區物業(yè)管理處