# 融創(chuàng )服務(wù)上市
港股市場(chǎng)迎來(lái)第36家上市物企。
11月19日，融創(chuàng )服務(wù)在港交所主板正式掛牌。
融創(chuàng )服務(wù)作為行業(yè)頭部公司，自8月交表至今得到資本市場(chǎng)極大關(guān)注，其獨特的競爭優(yōu)勢獲得投資者長(cháng)期看好。據公告顯示，融創(chuàng )服務(wù)行使綠鞋后最多可募集資金12.95億美元，上市公司融資規模將創(chuàng )下行業(yè)之最。而其中約30%的募資額，早已被業(yè)內的四大明星投資機構騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本預定。
01高速增長(cháng) 引來(lái)頂級基石投資
融創(chuàng )服務(wù)創(chuàng )立于2004年，經(jīng)過(guò)16年發(fā)展，已成長(cháng)為增速最快的中國大型物業(yè)管理綜合服務(wù)商。尤其是近三年來(lái)，融創(chuàng )服務(wù)的規模與業(yè)績(jì)均實(shí)現了高速增長(cháng)。
從規模上看，截至2020 年6月30日，融創(chuàng )服務(wù)在管建筑面積由2017年12月31日的2000萬(wàn)平方米，增長(cháng)至2020 年6月30日的1.054億平方米，年復合增長(cháng)率高達94.5%；合約建筑面積則由2017年12月31日的 5740萬(wàn)平方米，增長(cháng)至2020年6月30日的2.321億平方米，年復合增長(cháng)率為74.9%。
規模的快速增長(cháng)帶來(lái)公司盈利的顯著(zhù)提升。融創(chuàng )服務(wù)2017-2019年營(yíng)業(yè)收入復合增長(cháng)率59.5%，分別為11.12億、18.42億和28.27億，遠高于同期物管十強營(yíng)業(yè)收入復合增長(cháng)率23.7%，物管百強復合增長(cháng)率18.4%。截至2020年6月30日，融創(chuàng )服務(wù)錄得營(yíng)業(yè)收入17.9億，同比增長(cháng)52.9%；在凈利潤方面，融創(chuàng )服務(wù)2017-2019年復合增長(cháng)率150.7%，分別為4300萬(wàn)元、9800萬(wàn)元和2.7億元；遠高于同期物管十強凈利潤復合增長(cháng)率52.2%，物管百強復合增長(cháng)率26.1%。截至2020年6月30日，錄得凈利潤2.51億，同比上漲367.6%。
與此同時(shí)，資本的目光也投注到了這家品牌物企。
尤為值得一提的是騰訊的投資，其對融創(chuàng )服務(wù)高達1.5億美元的認購金額是其在物管行業(yè)最大的一筆基石投資。
今年9月，融創(chuàng )服務(wù)剛完成對鋒物科技的戰略投資，在智慧化道路上邁出了重要一步。本次投資將云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數據和AI技術(shù)等技術(shù)引入物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節，未來(lái)打造集“專(zhuān)業(yè)服務(wù)+智慧平臺+多元經(jīng)營(yíng)”為一體的新型智慧物業(yè)管理模式。而隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊的入局，更是令外界引發(fā)聯(lián)想，或許未來(lái)騰訊將不止于財務(wù)投資，未來(lái)也將基于其強大的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和資源，為融創(chuàng )服務(wù)在數字化智慧化領(lǐng)域的布局發(fā)展進(jìn)一步賦能。
另一筆1億美元的“重金”投入來(lái)自老牌知名投資機構IDG資本。據悉，這應是IDG首次在物管行業(yè)上市公司的投資，足以見(jiàn)得其對于融創(chuàng )服務(wù)在未來(lái)發(fā)展的信心。
回溯IDG的投資歷史，多集中于企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域、大數據和云服等領(lǐng)域。如今將觸角伸向物管行業(yè)，并選定融創(chuàng )服務(wù)進(jìn)行戰略投資，或許是看中了融創(chuàng )服務(wù)高起點(diǎn)布局，規?；l(fā)展的前提下，未來(lái)在智慧社區和社區科技化發(fā)展上的潛力，并有望通過(guò)其前置布局的資源整合助力融創(chuàng )服務(wù)獲得更好發(fā)展。
此外，物管行業(yè)的熟面孔高瓴資本、雪湖投資也選中了融創(chuàng )服務(wù)。業(yè)內人士認為，作為投資過(guò)多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高瓴資本、雪湖投資對行業(yè)有充分研究深耕，其對融創(chuàng )服務(wù)的加持，也代表著(zhù)物管行業(yè)專(zhuān)業(yè)投資人對融創(chuàng )服務(wù)作為頭部企業(yè)地位的認可，以及增長(cháng)后勁的信心。
02背靠強大母公司 開(kāi)拓新增長(cháng)空間
分析融創(chuàng )服務(wù)的發(fā)展速度，不得不提及其控股股東融創(chuàng )中國的支持。
數據顯示，融創(chuàng )中國自2010年上市至今10年間，實(shí)現了跨越式增長(cháng)。2010年至2020年6月底，融創(chuàng )中國凈資產(chǎn)從47億元增長(cháng)至1339億元，增長(cháng)27倍。同時(shí)，得益于母公司的銷(xiāo)售快速增長(cháng)和豐富土儲，融創(chuàng )服務(wù)很好地鎖定了未來(lái)的成長(cháng)空間。截至2020年8月25日，融創(chuàng )中國土儲貨值約80%位于高能級的一二線(xiàn)城市，讓融創(chuàng )服務(wù)的業(yè)績(jì)增長(cháng)和高能級城市的深耕發(fā)展前景得到較好鎖定。
在依靠母公司的同時(shí)，融創(chuàng )服務(wù)也通過(guò)并購整合、與獨立第三方展開(kāi)戰略合作等方式積極外拓，構建融創(chuàng )服務(wù)的子品牌，支持未來(lái)多品牌、多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展。
2019年起，融創(chuàng )服務(wù)開(kāi)始發(fā)力并購及外拓，不斷發(fā)揮融創(chuàng )品牌在收并購領(lǐng)域的良好口碑和品牌影響力，持續挖掘優(yōu)質(zhì)收并購機會(huì )，并嚴格把控項目風(fēng)險和利潤要求，尤其是業(yè)務(wù)體量較大、管理業(yè)態(tài)豐富、區域競爭力較強、與公司業(yè)務(wù)互補性較強的標的公司。
2019年11月，融創(chuàng )服務(wù)完成對成都環(huán)球世紀的整合。成都環(huán)球世紀主要布局西南區域，在管面積0.041億平方米，非住宅物業(yè)占比高達91.2%，其在由商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、娛樂(lè )休閑等業(yè)態(tài)構成的超大城市綜合體和會(huì )議會(huì )展服務(wù)領(lǐng)域深耕多年，曾為財富全球論壇、中日韓首腦會(huì )議等眾多大型會(huì )議會(huì )展提供服務(wù)。
2020年5月8日，融創(chuàng )服務(wù)完成了對開(kāi)元物業(yè)管理的收購。截至2020年3月31日，開(kāi)元物業(yè)管理管理290項物業(yè)，在管面積達0.373億平方米，其中非住宅物業(yè)占比達32.6%，涵蓋城市公共物業(yè)、寫(xiě)字樓、醫院、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。這次收購進(jìn)一步鞏固了公司的市場(chǎng)地位，擴大了管理規模，豐富了在管物業(yè)類(lèi)型，并提升了獲取不同來(lái)源服務(wù)委聘的市場(chǎng)拓展能力。
2020年6月，融創(chuàng )服務(wù)與陽(yáng)光郡置地集團有限公司達成戰略合作協(xié)議，鎖定了其大量?jì)漤椖?，包括位于河北省霸州、懷?lái)及廊坊的三個(gè)物業(yè)管理項目，合約總建筑面積約70萬(wàn)平方米，未來(lái)將通過(guò)資源共享，進(jìn)一步拓展合作內容，在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域開(kāi)展更加全面且深度的合作。
2020年9月，融創(chuàng )服務(wù)還與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司訂立合作協(xié)議，雙方成立合資公司江西融政，融創(chuàng )服務(wù)持股51%。合資公司的物業(yè)管理項目范圍包括南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司或其關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)或運營(yíng)的物業(yè)、融創(chuàng )集團及其關(guān)聯(lián)方在江西省開(kāi)發(fā)的用作公共用途的非住宅物業(yè)，包括獨立商業(yè)、學(xué)校及醫院，以及由第三方開(kāi)發(fā)的可能獲合資公司訂約方批準的其他項目。合資將利用雙方的品牌形象在江西省從其他第三方取得項目，擴大公司的外拓項目組合，并持續挖掘優(yōu)質(zhì)收購機會(huì )，重點(diǎn)關(guān)注并接觸物業(yè)體量較大、管理業(yè)態(tài)豐富、區域競爭力較強的知名物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
2020年9月，融創(chuàng )服務(wù)完成對鋒物科技的戰略投資，將云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數據和AI技術(shù)等技術(shù)引入物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節，打造集“專(zhuān)業(yè)服務(wù)+智慧平臺+多元經(jīng)營(yíng)”為一體的新型智慧物業(yè)管理模式。融創(chuàng )服務(wù)綜合管理能力的不斷加強，為未來(lái)市場(chǎng)外拓奠定堅實(shí)基礎。
隨著(zhù)融創(chuàng )中國大量物業(yè)在未來(lái)若干年內逐步交付，以及外拓能力的不斷強化，可以預見(jiàn)融創(chuàng )服務(wù)在未來(lái)仍有巨大發(fā)展空間。
03深耕核心城市 打造高品質(zhì)服務(wù)
與其他物企的發(fā)展重點(diǎn)不盡相同，融創(chuàng )服務(wù)一直聚焦深耕核心城市，并圍繞著(zhù)高品質(zhì)服務(wù)持續發(fā)力。
在深耕核心城市方面，融創(chuàng )服務(wù)已在眾多重點(diǎn)一二線(xiàn)城市優(yōu)勢布局明顯，遠超行業(yè)均值。
數據顯示，截至2020年6月30日，融創(chuàng )服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋中國29個(gè)省、自治區及直轄市的127個(gè)城市。其中，集團旗下在管物業(yè)中有86.1%位于中國的一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，物業(yè)類(lèi)型涵蓋住宅物業(yè)及廣泛的非住宅物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)（如寫(xiě)字樓、購物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物業(yè)（如學(xué)校、醫院、游樂(lè )園、會(huì )議中心及政府設施）。
而在一些強經(jīng)濟城市，融創(chuàng )服務(wù)擁有極高的市場(chǎng)占有率。例如杭州在管面積1501萬(wàn)平方米、項目數量多達139個(gè)；重慶在管面積1209.3萬(wàn)平方米、項目45個(gè)；天津在管面積755.9萬(wàn)平方米、項目38個(gè)；上海在管面積214.5萬(wàn)平方米、項目21個(gè)；無(wú)錫在管面積488.2萬(wàn)平方米、項目16個(gè)；北京在管面積244.6萬(wàn)平方米，項目11個(gè)。
高能級城市布局的特點(diǎn)，以及融創(chuàng )高端精品戰略形成的大量高端社區，使得融創(chuàng )服務(wù)得以向客戶(hù)提供更高品質(zhì)的服務(wù)，進(jìn)而獲得高于同行的服務(wù)溢價(jià)。截至2020年6月30日，融創(chuàng )服務(wù)整體平均物業(yè)管理費約為每月每平方米人民幣3.03元，其中，住宅物業(yè)平均管理費約為每月每平方米人民幣2.7元。截至2019年12月31日，年度物業(yè)管理服務(wù)合同續約率高達99.7%。
事實(shí)上，深耕核心城市本身就暗含了高品質(zhì)服務(wù)的要求。
圍繞提供行業(yè)領(lǐng)先的高品質(zhì)服務(wù)的目標，融創(chuàng )服務(wù)提出了“至善 ‧致美”為服務(wù)理念，并構建了融創(chuàng )歸心服務(wù)體系，圍繞社區優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境、便利放心的生活服務(wù)、愉悅和睦的鄰里關(guān)系，為客戶(hù)打造“有家、有生活、有知己”的高質(zhì)量社區服務(wù)生態(tài)，與客戶(hù)共建有生命力的社區。
值得一提的是，為了實(shí)現高品質(zhì)服務(wù)，融創(chuàng )服務(wù)在智能化與信息化科技方面的投入頗多。
基于先進(jìn)智能制造業(yè)的設備設施精益管理理論，融創(chuàng )服務(wù)建立了精益化工程服務(wù)保障體系，持續對社區人行、車(chē)行、安防系統進(jìn)行技術(shù)提升與智能化改造，搭建智慧系統管理平臺。
2020年9月融創(chuàng )服務(wù)完成對鋒物科技的戰略投資，未來(lái)將運用鋒物科技獨創(chuàng )的社區AI分析算法和成熟的工程化解決方案，以及成熟的用戶(hù)端、管理端的SaaS平臺產(chǎn)品，在融創(chuàng )服務(wù)現有IT架構上進(jìn)行深層次的協(xié)同創(chuàng )新，共同探索“5G+物業(yè)”新模式，結構化社區B端與C端的數據，推動(dòng)服務(wù)標準化、管理數字化，探索行業(yè)創(chuàng )新模式。持續為客戶(hù)提供定制化、個(gè)性化的智能人居體驗，助推美好生活再上一個(gè)臺階，以人民美好生活向往為中心，構建高品質(zhì)、智能化的生活服務(wù)新生態(tài)。
與此同時(shí)，融創(chuàng )服務(wù)還通過(guò)智能化服務(wù)集合平臺和完善的管理體系，將線(xiàn)上與線(xiàn)下的服務(wù)融合。并配置了便利放心的生活社區配套服務(wù)和全方位賦能的管家團隊。
通過(guò)歸心App、400呼叫中心、歸心服務(wù)中心，既為客戶(hù)提供方便快捷的在線(xiàn)服務(wù)方式，也為客戶(hù)提供可以面對面溝通互動(dòng)的線(xiàn)下服務(wù)空間，滿(mǎn)足不同客戶(hù)群體或特定事項的動(dòng)態(tài)需求。
智能社區服務(wù)方面，融創(chuàng )服務(wù)集合阿里云的生態(tài)力量，形成了不斷進(jìn)化的智慧生長(cháng)體系，助力打造更美好的智能人居。高品質(zhì)管理體系標準支撐社區生活場(chǎng)景下的全流程管理，結合線(xiàn)上的智能化物業(yè)管理平臺和智慧化業(yè)主生活服務(wù)平臺，構建場(chǎng)景化智慧社區，從而滿(mǎn)足和實(shí)現對客戶(hù)不同需求的及時(shí)響應和快速達成，為客戶(hù)提供更有溫度、更為貼心的社區生活服務(wù)。
從目前披露的上市招股書(shū)可以看到，未來(lái)，融創(chuàng )服務(wù)在智能化方面的投入將持續加大?？梢灶A見(jiàn)的是，在資本市場(chǎng)的加持下，融創(chuàng )服務(wù)將保持高增長(cháng)、高品質(zhì)的優(yōu)勢，繼續成為物管這條超級大賽道里的領(lǐng)跑者。