順著(zhù)北京市勁松路拐進(jìn)勁松北社區，寬敞的乳白色大門(mén)讓人眼前一亮，一排排紅色的樓房整齊排列著(zhù)，空中沒(méi)有凌亂的架空線(xiàn)，門(mén)口安裝了人臉識別系統，小區內“老字號”的面包店、新時(shí)尚的美發(fā)館一應俱全……很難想象，這是一個(gè)有著(zhù)40年歷史的老社區。
老舊小區改造一直是個(gè)難題。錢(qián)從哪來(lái)、如何改造、怎樣持續，都是擺在面前的問(wèn)題。2018年，北京市朝陽(yáng)區以勁松街道勁松北社區為試點(diǎn)，探索出一條老舊小區綜合改造之路。
錢(qián)從哪來(lái)？社會(huì )資本的高效參與
基礎設施老舊、缺乏物業(yè)管理，是老舊小區普遍面臨的難題。
按照北京市的相關(guān)政策，在無(wú)物業(yè)管理的老舊小區，由政府拿出資金開(kāi)展保潔、綠化、垃圾清運等基礎兜底服務(wù)。即便是標準不高的兜底服務(wù)，這筆支出年復一年疊加起來(lái)，也足以讓屬地政府感到壓力。
2018年7月，勁松街道經(jīng)反復調研后，與具備投資、設計、運營(yíng)等全鏈條業(yè)務(wù)能力的民營(yíng)企業(yè)愿景集團簽訂了戰略合作協(xié)議，授權后者參與小區改造，并開(kāi)展物業(yè)管理，合約期為20年。
老舊小區改造中最缺的就是錢(qián)。此前多年，沒(méi)有企業(yè)愿意把資金投入小區改造，原因正是尚未找到合適的盈利模式。
和許多老舊小區一樣，勁松北社區在40多年前建設時(shí)，便建有一部分社區配套用房，有的曾被當作自行車(chē)棚、鍋爐房、小倉庫，還有的常年閑置，逐漸破敗。這些配套用房和空間成為了破題的關(guān)鍵。朝陽(yáng)區房管局、勁松街道對配套房屋開(kāi)展測算，并授權愿景集團改造其中的1600平方米，作為可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)用于出租，獲取合理收益。
209號樓附近，殘存了幾十年的雜亂停車(chē)棚搖身一變成了時(shí)尚的“匠心工坊”，為附近居民提供針頭線(xiàn)腦、換配鑰匙、換電池等便利生活服務(wù)。“匠心工坊”的師傅是20多年的老街坊，他對記者說(shuō)，“以前就在車(chē)棚里做些活計，條件差，現在環(huán)境好了，能給大家提供更好的服務(wù)”。車(chē)棚的另一邊升級成智能車(chē)棚，為電動(dòng)自行車(chē)等提供充電服務(wù)。
廢舊車(chē)棚改造后的“匠心工坊”，為附近居民提供針頭線(xiàn)腦、換配鑰匙、換電池等便利生活服務(wù)。北京市朝陽(yáng)區勁松街道辦事處供圖
社區南大門(mén)進(jìn)門(mén)右手邊的理發(fā)店墻皮掉了一大半，窗戶(hù)歪歪扭扭，成了“老破小”的典型，店主原本以為這個(gè)理發(fā)店會(huì )在改造過(guò)程中被拆掉。但調研結果卻反映，社區居民對這個(gè)理發(fā)店很有感情，且有現實(shí)需要，愿景集團經(jīng)過(guò)設計，把理發(fā)店重新裝修，安裝了嶄新的玻璃門(mén)、落地窗，以統一的灰色格調再次面世，掛牌“美好理發(fā)”，變身為小區西大街上一道亮麗景色。
“美好理發(fā)”改造前（上圖），改造后（下圖）。北京市朝陽(yáng)區勁松街道辦事處供圖
在這里，有千余平方米低效空間像“匠心工坊”、“美好理發(fā)”一樣被激活，煥然一新的百年義利便利店、美好會(huì )客廳、社區老年食堂，不僅開(kāi)拓了企業(yè)的盈利空間，更為社區居民提供了舒適便利的服務(wù)。
如何改造？集民智、暖民心
路過(guò)外觀(guān)時(shí)尚的美好會(huì )客廳，耳邊傳來(lái)動(dòng)人的旋律。走進(jìn)一看，幾位老年人正全神貫注地坐在曲譜旁，吹著(zhù)口琴，屋外下著(zhù)淅淅瀝瀝的小雨，屋內回蕩著(zhù)一首首溫暖的樂(lè )曲。
美好會(huì )客廳內，老年人正在吹口琴。梁佩韻/攝
據勁松街道黨工委副書(shū)記黃海燕介紹，建設美好會(huì )客廳最初的目的是解決老舊小區大多沒(méi)有會(huì )客廳或者會(huì )客廳面積小，滿(mǎn)足居民會(huì )客交流的需要。如今，美好會(huì )客廳承擔起了更多的功能。結合社區老年人的建議和需求，愿景物業(yè)組建了“社區共建者”團隊，在美好會(huì )客廳內開(kāi)設手機班、健康班和興趣班，由“社區共建者”團隊定期向老人傳授智能手機使用技巧以及簡(jiǎn)單實(shí)用的健康知識。“其中智能手機班最受歡迎”，愿景集團城區更新事業(yè)部項目總經(jīng)理韋民樂(lè )介紹，每周都要組織“社區共建者”來(lái)探討授課內容，根據社會(huì )熱點(diǎn)“備課”，讓老人們也能“緊跟潮流”。
“尊重大家的意愿，大家的事情大家來(lái)辦，這個(gè)核心理念一直貫穿在勁松北社區的改造過(guò)程中。”黃海燕告訴記者。
勁松北社區“黨建共同體”工作定期召開(kāi)會(huì )議。北京市朝陽(yáng)區勁松街道辦事處供圖
老舊小區改造的前提是爭取多數居民群眾支持。這時(shí)黨委的作用充分凸顯。在小區改造過(guò)程中，社區黨委帶領(lǐng)居民黨支部以包樓包院的方式，主動(dòng)開(kāi)展需求征集，一樓一院開(kāi)展群眾問(wèn)需會(huì )10余場(chǎng)，集中征求群眾意見(jiàn)，形成思想共識。項目改造提升過(guò)程中，將小區居民細分為青年、中年、老年三類(lèi)人群，對他們各自的需求進(jìn)行了深入調研。調查結果發(fā)現，青年人群希望增加健身房、早餐店和代收快遞、外賣(mài)等服務(wù)，中年人群和老年人群則希望增加菜市場(chǎng)、社區食堂、理發(fā)店和生活超市等方便居家生活的設施。這些問(wèn)需于民的扎實(shí)工作，為小區改造設計方案的優(yōu)化提升、精準施策提供了有效依據。
“如若不是遇到下雨天，社區的小公園則會(huì )像游樂(lè )場(chǎng)一般熱鬧。”黃海燕告訴記者。
人人點(diǎn)贊的小公園，在設計之時(shí)并非盡善盡美。根據居民的建議，原本設計稿中的噴泉池改成了兒童滑梯，塑膠跑道也向南甩了一個(gè)彎，以免跑步者打擾鄰里休息。乒乓球區域的設計更是改了一稿又一稿，甚至在開(kāi)工后還數次調整。“刮風(fēng)乒乓球亂滾、白天日頭曬、夜晚沒(méi)有光線(xiàn)……”居民提了一個(gè)又一個(gè)建議，正是這種反復，讓方案一點(diǎn)點(diǎn)變得完美——在安裝了防風(fēng)棚、隔板、遮陽(yáng)網(wǎng)等設施之后，居民再也挑不出毛病了。
改造后的乒乓球場(chǎng)地。北京市朝陽(yáng)區勁松街道辦事處供圖
物美價(jià)廉的老年食堂、樓前的晾衣桿、座前的扶手、桌椅尖銳處包裹著(zhù)的防撞條、樹(shù)坑處填平的滲水磚，在勁松北社區，這些小細節、細微處彰顯了民意、溫暖了民心。
居民的認可也體現在物業(yè)費的收繳率上。改造之前，居民并沒(méi)有繳納物業(yè)費的習慣。物業(yè)公司則采取“先服務(wù)，再體驗，后收費”的原則，讓居民先感受到環(huán)境與服務(wù)的提升，居民滿(mǎn)意后，可選擇在一年中任何時(shí)間繳費，引導培養居民物業(yè)繳費習慣。“目前，居民自主繳納物業(yè)費已經(jīng)達到了75%，這在老舊小區中已經(jīng)是相當高的比例”，韋民樂(lè )告訴記者，“只有一切以居民為中心，讓他們感到滿(mǎn)意，今后物業(yè)費的收繳率才更有保障，這樣才會(huì )形成良性循環(huán)”。
習近平總書(shū)記指出，要加快老舊小區改造，不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。城鎮老舊小區改造一頭連著(zhù)民生、一頭連著(zhù)發(fā)展，是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴內需、推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設方式轉型、促進(jìn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。北京市朝陽(yáng)區勁松街道堅持以人民為中心的發(fā)展理念，因地制宜，深入挖掘現有資源潛力，引入社會(huì )力量，探索推進(jìn)老舊小區綜合改造，創(chuàng )造出可復制、可推廣的成功經(jīng)驗，為老舊小區綜合改造提供了有益借鑒。