文/林常青（中國物協(xié)副會(huì )長(cháng)、中國物協(xié)法工委副主任、福建省人大代表、福州市政協(xié)社法委智庫成員、福建永安物業(yè)管理有限公司董事長(cháng)）
中國物業(yè)管理行業(yè)在過(guò)去的近40年的發(fā)展過(guò)程中取得了可喜的成績(jì)，行業(yè)將從高速增長(cháng)進(jìn)入高質(zhì)量的發(fā)展階段，處在加速向現代服務(wù)業(yè)轉型的關(guān)鍵節點(diǎn)，2019年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )沈建忠會(huì )長(cháng)在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )成立大會(huì )上發(fā)表的《以良法善治推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展》的重要講話(huà)中談到，物業(yè)管理行業(yè)法治化、規范化建設的進(jìn)程中，還有許多矛盾和突出的問(wèn)題需要我們去研究與解決，全行業(yè)從業(yè)人員的法律素養和法治意識都急待提高，聚焦到物業(yè)管理行業(yè)，近年來(lái)社區管理新型問(wèn)題和民事糾紛層出不窮，而相關(guān)的民事法律規范仍留有大片空白。
2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì )議表決通過(guò)了《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《民法典》”），自2021年1月1日起施行。這是新中國第一部以“典”命名的法律，作為全面的、基本的民事法律制度，《民法典》充分反映人民群眾的意愿和需求，保障人民的合法權益，它的通過(guò)具有劃時(shí)代的重大意義，成為民事法律的集大成，也成為法律界必須學(xué)習的熱點(diǎn)?！睹穹ǖ洹窂牟煌嵌葘ξ飿I(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行了一系列的規范和調整，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。如何用好《民法典》需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對行業(yè)未來(lái)管理方式的轉變和改革方向作出深入思考，物業(yè)管理法律關(guān)系中的多元主體之間有關(guān)權益如何依法維護也已成為當下我們需要研究與思考的重要議題。
01知法是前提
行業(yè)要崇尚法治意識，樹(shù)立全員法治價(jià)值觀(guān)，首先必須全員知法，了解掌握與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的法律、法規和規章，換言之就是全員既要學(xué)法也要懂法。學(xué)法不僅要學(xué)習法律條文、法律內容，更重要的是在學(xué)習中真正領(lǐng)會(huì )法治精神，掌握法治的精髓所在，也只有學(xué)習了法律，了解了法治，才能真正讓法治入腦入心，增強自身法治思維觀(guān)念。當然，欲知法必學(xué)法，而學(xué)法的最好方式就是普法教育。因此，各級行業(yè)協(xié)會(huì )，特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要在精準普法上下功夫，為廣大物業(yè)從業(yè)人員學(xué)法、懂法、知法創(chuàng )造先決條件。2019年7月16日，在北京成立的中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )，是為中國物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展提供堅強法治保障的重要舉措，也可以說(shuō)是中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )發(fā)展過(guò)程中的一件具有歷史里程碑意義的事件，同時(shí)也為管理行業(yè)良法善治，把法治思維和治方式貫穿到行業(yè)的創(chuàng )新發(fā)展和轉型升級全過(guò)程中去，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展提供了重要的組織保障。
2019年7月，應福建省物業(yè)管理協(xié)會(huì )邀請，筆者與高校老師一起收集整理了與物業(yè)管理相關(guān)的法律、行政法規、最高人民法院司法解釋、地方性法規和部門(mén)規章和規范性文件，共有70多篇。各級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )可以通過(guò)微信公眾號、專(zhuān)業(yè)雜志、各種座談會(huì )和論壇等方式開(kāi)展普法學(xué)習與教育，同時(shí)與專(zhuān)業(yè)的培訓機構編寫(xiě)法治宣傳畫(huà)、視頻課程，利用中國物業(yè)管理移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)教育平臺——《中物教育》進(jìn)行普法教育和普法學(xué)習，并與各地協(xié)會(huì )廣泛開(kāi)展線(xiàn)上學(xué)習與線(xiàn)下培養相結合的混合式培訓班，真正擴大物業(yè)服務(wù)企業(yè)百萬(wàn)從業(yè)人員學(xué)法知法的氛圍。
02守法是關(guān)鍵
守法是每個(gè)公民的權利與義務(wù)。法治通過(guò)立法、執法、司法、守法的制度建構而實(shí)現民主的法治化。法治是守法之治，實(shí)質(zhì)是指立法者遵守規范立法之法、執法者遵守規范執法之法、司法者遵守規范司法之法、守法者遵守規范行為之法?！睹穹ǖ洹奉C布后，一是物業(yè)管理相關(guān)的法律法規更加完善、系統，業(yè)主的權利意識會(huì )增強；二是政府有關(guān)部門(mén)在物業(yè)管理領(lǐng)域的職責更加明確；三是小區表決增加了業(yè)主參與度的要求，可能導致小區重要事項通過(guò)難度增大；四是明確要求利用公共部位開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)需經(jīng)全體業(yè)主表決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的難度增大；五是物業(yè)服務(wù)收支項目要求公開(kāi)，包干制、酬金制計費方式差異變??；六是明確了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì )變的更容易……
對于綜合實(shí)力突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，《民法典》的部分條款雖然在短時(shí)間內會(huì )形成一定掣肘，但其背后也暗藏著(zhù)發(fā)展機遇。得益于新時(shí)代的數字科技，現代物業(yè)管理日趨多元化、個(gè)性化、科技化，在《民法典》的推動(dòng)下，未來(lái)各大物業(yè)服務(wù)企業(yè)將更加積極主動(dòng)地開(kāi)啟數字科技化的轉型，尤其將在社區增值服務(wù)方面，探索更豐富的線(xiàn)上線(xiàn)下閉環(huán)模式，從而不斷降低對小區共有部分經(jīng)營(yíng)的依賴(lài)性，以在行業(yè)競爭中保持領(lǐng)先地位。
《民法典》中對物業(yè)管理的規定，既增加了業(yè)主的權利，削弱了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和利益，又為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新時(shí)代的發(fā)展提供了新的契機。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員，首先要成為物業(yè)管理法律、法規、規章和規范性文件的守護者與執行者，有與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區、行政部門(mén)有關(guān)權利與義務(wù)關(guān)系處理上一定要依法辦事，依法協(xié)調，依法處理，用我們自己的行為助力行業(yè)的法治建設，用我們自己的守法行動(dòng)去改善物業(yè)服務(wù)營(yíng)商環(huán)境，去重塑良好的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。為此，每一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)從業(yè)人員應該從我做起，從現在做起，做一個(gè)遵紀守法的企業(yè)和公民，我們的服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)行為都要堅守法律法規的底線(xiàn)，崇尚法律，踐行法治，這樣我們的物業(yè)管理行業(yè)的一定會(huì )有更健康與美好的明天。
03用法是目的
我們在學(xué)法、知法與守法的同時(shí)要用法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者要運用好法律維護自身合法權益。一方面，企業(yè)家應該充分了解《民法典》《公司法》《民通則》《合同法》等法律的相關(guān)規定，《民法典》中的物權編、侵權編相關(guān)規定和合同編物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內容都對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生了不可或缺的影響，我們在研讀之后能一定程度預防他人對自身的侵犯，從嚴審查合同，也謹防他人侵權；另一方面，企業(yè)家應該重點(diǎn)關(guān)注《刑法》中的一些重點(diǎn)法條、敏感罪名，預防自己違法犯罪。因為不管是企業(yè)還是企業(yè)家，一旦犯罪后果都難以預料。
從民事法制到民事法治，僅有《民法典》是不夠的。正如習近平總書(shū)記所講:“民法典頒布實(shí)施，并不意味著(zhù)一勞永逸解決了民事法治建設的所有問(wèn)題，仍然有許多問(wèn)題需要在實(shí)踐中檢驗、探索，還需要不斷配套、補充、細化。”把紙面上的民法典變成現實(shí)中的行為規則，要切實(shí)發(fā)揮民法典在保護業(yè)主基本權利和優(yōu)化物業(yè)管理營(yíng)商環(huán)境中的效用，要有著(zhù)備則無(wú)患的意識，加大學(xué)習與培訓力度、掌握證據收集的注意事項與方法、時(shí)效意識與程序意識的提高等等，對于物業(yè)管理的各方主體來(lái)說(shuō)，不僅要把民法典寫(xiě)在紙上，更要牢記在心上，落實(shí)在行動(dòng)上。
最后，呼吁物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)一步重視自身企業(yè)的法治建設，在學(xué)習好《民法典》的同時(shí)，具體做好三件事：第一，為企業(yè)聘請一至二名熟悉物業(yè)管理實(shí)務(wù)且有律師資格的法務(wù)人員；第二，與《中物教育》合作，為企業(yè)中高層管理人員與項目經(jīng)理、主管訂購線(xiàn)上專(zhuān)業(yè)課程與各類(lèi)風(fēng)險防控課程，全面增強法治素養與法治思維；第三，積極參與中國物協(xié)法律政策工作委員會(huì )的有關(guān)論壇、培訓班、學(xué)習班。物業(yè)管理行業(yè)當務(wù)之急是要提高行業(yè)人員的素質(zhì)，尤其是專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，員工強則企業(yè)強。我們既要鼓勵員工自我學(xué)習，自我培訓，自我充電，更要重視與加強企業(yè)組織和項目組織不定期的進(jìn)行培訓，同時(shí)要有激勵機制和懲罰機制相結合，把大家的積極性，主動(dòng)性都調動(dòng)起來(lái)。行業(yè)需要融合發(fā)展、協(xié)同發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展，更需要高舉法治大旗，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)法治建設，重塑物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康之路，從勝利走向勝利！