12月6日，人民日報在頭版刊登了題為《勁松北社區 安居更樂(lè )居》的報道，詳細闡述了勁松北社區從40多年樓齡的老舊小區到有機更新示范區的華麗轉變，肯定了勁松北社區“先嘗后買(mǎi)”引進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的做法。深刻剖析了“勁松模式”的形成和發(fā)展。
距繁華的北京商務(wù)中心區一步之遙，有一片“無(wú)物業(yè)、少配套、缺管理”的老舊小區——建于上世紀70年代的勁松北社區，就在這里。改造老舊小區，如何在過(guò)去“修道路、調管線(xiàn)、加保溫、增電梯、改造外立面”等基礎上，全面提升居民生活質(zhì)量，形成長(cháng)效管理機制，成為北京全面建成小康社會(huì )中的關(guān)鍵小事、民生實(shí)事。
北京市朝陽(yáng)區以“黨建引領(lǐng)、居民共治”為抓手，率先在勁松北社區試點(diǎn)引入社會(huì )資本改造老舊小區。由規劃師、建筑師、景觀(guān)設計師、管理團隊聯(lián)手，整體改造小區公共設施，引入高標準物業(yè)管理，建立居民共商共治新機制。試點(diǎn)一年半，出現了“配套先進(jìn)、街巷干凈、停車(chē)有序、管理智能、居民樂(lè )居”的喜人變化，探索出改造老舊小區的一些新辦法。
丨黨建引領(lǐng)，聚焦問(wèn)題聽(tīng)民意
勁松北社區聽(tīng)取居民意見(jiàn)，做得格外細、格外實(shí)。
第一輪
是事前摸底，重點(diǎn)在怎么改
區里、街道、社區等黨員干部沉到基層，聽(tīng)到的是“高低并存”的群眾期盼：改造費用要低，改造標準要高；收費標準要低，服務(wù)標準要高。那么“錢(qián)從哪里來(lái)”？朝陽(yáng)區提出“引入社會(huì )資本”。
第二輪
是項目合作達成前的下沉調研
重點(diǎn)在改什么
街道、社區與入駐企業(yè)專(zhuān)業(yè)團隊一起，先用了5個(gè)多月走訪(fǎng)居民聽(tīng)取意見(jiàn)，對社區資源進(jìn)行全面踏勘規劃。勁松北社區的一、二區共有居民3605戶(hù)，36.9%是60歲以上的老年人，37%是在此租房的年輕人。“不同的人群，需求不同。”以引入便民業(yè)態(tài)為例，中老年人希望增加菜市場(chǎng)、社區食堂、早餐店、理發(fā)店和生活超市，以便利居家生活為主。青年人希望增加社區健身房、餐飲店和代收快遞、外賣(mài)等服務(wù)。
改造項目團隊負責人劉楚回憶：“僅考察便民業(yè)態(tài)，我們就先后走訪(fǎng)了2380名居民。”
第三輪
是決定選擇哪家企業(yè)來(lái)改造運營(yíng)
企業(yè)就改造方案舉行了一場(chǎng)“路演”，項目團隊準備充分，和居民對話(huà)真誠、細致、具體，最終選出愿景集團與勁松街道簽訂了協(xié)議。
充分發(fā)揮各級黨組織作用，深入做好群眾工作，高度尊重居民意愿，是讓改造得以順利進(jìn)行的基礎。聽(tīng)取居民意見(jiàn)貫穿了項目改造全過(guò)程。社區黨委成立了由各類(lèi)代表40余人組成、黨員占比80%的議事小組，包樓問(wèn)需，匯集民智，方案隨時(shí)微調優(yōu)化。
丨匠心改造，社會(huì )資本進(jìn)社區
2019年4月起，愿景集團先后投入資金近3000萬(wàn)元，對勁松北社區的公共空間、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區文化等21大類(lèi)51個(gè)項目實(shí)施改造提升。專(zhuān)業(yè)的規劃師、設計師、管理團隊多方協(xié)同作業(yè)，精心實(shí)施。
改造后的小公園，清新宜人。赭紅色跑道環(huán)繞四周，乒乓球桌、兒童滑梯、棋牌桌一應俱全。木質(zhì)圍廊邊，三三兩兩的居民閑坐聊天。
昔日破舊的自行車(chē)棚，如今有了雙層停車(chē)架、智能充電樁、自動(dòng)滅火器，還配了24小時(shí)監控。“停車(chē)費還沒(méi)漲。”居民程麗介紹，節省出的空間改造成了便民商店，“修鎖配鑰匙、修電器、洗衣服，服務(wù)可全了。”
愿景集團副總設計師江曼說(shuō)，整個(gè)改造提升，包括規劃設計與交通組織優(yōu)化、園林景觀(guān)提升、增設消防安防設施、架空線(xiàn)入地、增加基礎配套及標識系統、引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理和社區便民商業(yè)等內容，通過(guò)有機更新的方式，讓老舊小區煥發(fā)青春。
引入社會(huì )力量，不僅解決了資金問(wèn)題，還通過(guò)市場(chǎng)化運作，提升了老舊小區的物業(yè)服務(wù)水平。在勁松北社區，除了日常的24小時(shí)安保和環(huán)境保潔，居民的各項服務(wù)需求，只需一個(gè)電話(huà)，3分鐘內受理，10分鐘內上門(mén)。
丨“先嘗后買(mǎi)”，共商共治謀長(cháng)遠
改造完成后，企業(yè)如何回收投資？管理如何可持續發(fā)展？勁松北社區的回答是：“共商共治”。
精心經(jīng)營(yíng)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，居民心里有本“明白賬”。勁松街道黨工委副書(shū)記、辦事處主任劉勝介紹，勁松北社區將騰退的低效房產(chǎn)交給企業(yè)來(lái)改造運營(yíng)。哪些行業(yè)能入駐，如何經(jīng)營(yíng)、利潤多少，一筆筆賬都是透明的。
“先嘗后買(mǎi)”，收取物業(yè)費用，居民心里有本“溫情賬”。“社區居民是‘先嘗后買(mǎi)’，滿(mǎn)意了再說(shuō)。”愿景集團城區更新事業(yè)部項目總經(jīng)理韋民樂(lè )介紹，隨著(zhù)物業(yè)管理水平不斷提升，居民的繳費意愿也越來(lái)越強，物業(yè)費收取率已達72%。
創(chuàng )新管理，逐步收回投資，企業(yè)心里有本“公益賬”。入駐企業(yè)原來(lái)預計10年收回投資，“這是保守估計，實(shí)際上會(huì )短一些。”韋民樂(lè )說(shuō)，未來(lái)計劃在社區增加養老、托幼、健康等業(yè)態(tài)，這些都是新的盈利增長(cháng)點(diǎn)，“‘微利運營(yíng)’將來(lái)可能是常態(tài)。”
摸著(zhù)石頭過(guò)河。朝陽(yáng)區委和區政府專(zhuān)門(mén)成立了老舊小區更新提升工作專(zhuān)班，針對相關(guān)問(wèn)題開(kāi)展研究，支持勁松街道持續探索，不斷完善。