12月4日，“良法善治與行業(yè)發(fā)展”第三屆物業(yè)管理法治論壇暨法律政策工作委員會(huì )2020年度工作會(huì )議在福州市召開(kāi)。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)、深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)曹陽(yáng)在論壇上針對“深圳市物業(yè)管理法治制建設30年”做了主題分享。
曹陽(yáng)首先對深圳在過(guò)去30年間的物業(yè)管理法規建設作了基本介紹，他表示，早在1994年11月1日，《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》就已頒布實(shí)施，該條例建立了住宅區的基本管理體制和模式，并確立了實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化和社會(huì )化的市場(chǎng)化管理模式；隨后在2008年1月1日，《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》的實(shí)施，強化了行業(yè)治理，規范了企業(yè)的行為；而在今年3月1日，《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》（修訂版）的實(shí)施，強化了以人民為中心，構建共建共治共享的社會(huì )治理格局。新條例從踐行以人民為中心的發(fā)展思想、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、自我約束、加強黨的領(lǐng)導、黨的建設和創(chuàng )新社會(huì )治理等四個(gè)方面進(jìn)行先行示范。
曹陽(yáng)提到，深圳的每一次修法，都是緊密?chē)@時(shí)代發(fā)展和行業(yè)需要，圍繞廣大業(yè)主對美好生活的期待。隨后他結合新實(shí)施的《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》提出了自己對于物業(yè)管理的七大創(chuàng )新思考。
思考一：在法律層面明確了物業(yè)管理參與社區治理，物業(yè)管理如何適應？
曹陽(yáng)表示，深圳新物業(yè)條例的創(chuàng )新點(diǎn)在于：市、區人民政府將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃和社區治理體系，推動(dòng)物業(yè)管理規范化、市場(chǎng)化。而明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區治理的現實(shí)意義在于：一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服力社區貼近群眾，具有天然優(yōu)勢。小區內很多事務(wù)如征兵、體檢、計劃生育以及各種普查都是社區事務(wù)，甚至專(zhuān)有產(chǎn)權范圍內的矛盾糾紛調也處在我國的矛盾糾紛綜合治理體系中，也是社區治理的主要任務(wù)。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的專(zhuān)業(yè)能力和資源優(yōu)勢。三、是政府加強城市精細化管理的重要抓手。四、打造共建共治共享的治理格局。
在應對上，曹陽(yáng)指出，需要從三個(gè)方面進(jìn)行思考：一是如何通過(guò)參與社區治理，讓物業(yè)管理的作用更加充分地發(fā)揮出來(lái)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如有參與行政性工作情況下能否接得??？接得好？三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府部門(mén)之間的關(guān)系能否更深入？
思考二：物業(yè)管理參與社區黨建，如何參與，并成為或體現出主要角色？
曹陽(yáng)首先介紹了深圳新條例的創(chuàng )新，包括1、業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在社區黨委領(lǐng)導下開(kāi)展工作；2、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按黨章設立黨組織；3、業(yè)主大會(huì )籌備組要黨組織參與；4、業(yè)主大會(huì )會(huì )議議題意見(jiàn)有分歧，要向社區黨委報告；5、支持黨員擔任業(yè)委會(huì )委員。
對于“為什么一定要明確加強黨對物業(yè)工作的領(lǐng)導”這一問(wèn)題，曹陽(yáng)表示：1、可以約束各方行為，讓小區的各項工作在黨的領(lǐng)導下更加規范陽(yáng)光的進(jìn)行；2、可以形成資源共享、優(yōu)勢互補、條塊結合、共享共建的社區治理新格局；3、發(fā)揮業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中黨員的示范帶頭作用。
那么物業(yè)管理行業(yè)如何參與呢？曹陽(yáng)介紹了深圳的三種形式，分別是聯(lián)合型樓宇黨建、參與型社區黨建以及多主體型行業(yè)黨建。最后，曹陽(yáng)還提出了兩點(diǎn)思考，包括如何通過(guò)黨建引領(lǐng)，解決物業(yè)管理各方主體之間互不信任和關(guān)系不融洽的問(wèn)題；以及如何通過(guò)黨建引領(lǐng)，提升物業(yè)服務(wù)水平。
思考三：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所謂“財權旁落”問(wèn)題，如何面對和適應？
曹陽(yáng)介紹道，深圳新條例在資金共管方面做了兩點(diǎn)創(chuàng )新，包括在指定數據銀行開(kāi)設共有資金賬戶(hù)，實(shí)時(shí)公開(kāi)財務(wù)信息；以及規定25項公開(kāi)事項，均規定了公開(kāi)主體，列明了公開(kāi)情形和公開(kāi)內容，規定了公開(kāi)時(shí)限。深圳條例實(shí)際上就是全面實(shí)行酬金制，廢除包干制，回歸物業(yè)費代收代付的本質(zhì)。
曹陽(yáng)認為，實(shí)行資金共管，實(shí)時(shí)公開(kāi)賬戶(hù)信息和交易信息，不僅可以解決物業(yè)與業(yè)主之間信息不對稱(chēng)，不透明的弊端，消除雙方因信息不對稱(chēng)造成的互不信任而引發(fā)的各種矛盾。還可以解決因成本的逐年上漲，管理費的調價(jià)難，帶來(lái)的成本壓力問(wèn)題。
針對共有資金實(shí)行賬戶(hù)共管的問(wèn)題，曹陽(yáng)表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從兩個(gè)方面應對：一是要轉換思路。實(shí)行資金共管，業(yè)主交納的物業(yè)費是全體業(yè)主共有資金，物業(yè)企業(yè)拿走屬于自己的酬金，其他的歸業(yè)主所有。如果成本上漲，錢(qián)不夠了，業(yè)主來(lái)補。這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險就會(huì )小很多。這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)其實(shí)是有利的。二是要開(kāi)拓新路。有企業(yè)感覺(jué)百分之十或十五的酬金太少了，其實(shí)，我們不能單單把目光聚焦在服務(wù)費上，我們可以去整合更多的資源，尋找更多的營(yíng)利模式，賺的錢(qián)大家分成，達到雙贏(yíng)。
思考四：潮流和趨勢滾滾向前的情況下，我們如何應對和適應？
曹陽(yáng)介紹，深圳新條例明確，要倡導綠色、智慧物業(yè)管理；鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。
對于擁抱科技、資本、綠色發(fā)展的意義，曹陽(yáng)表示，一方面是社會(huì )發(fā)展的需要，未來(lái)行業(yè)發(fā)展的趨勢；二是傳統的物業(yè)服務(wù)效率低下，滿(mǎn)足不了業(yè)主的需求和行業(yè)發(fā)展的需要；三是可以提升服務(wù)效率，可以降低經(jīng)營(yíng)成本；四是有利于打通企業(yè)的融資渠道，吸引更多資金和優(yōu)勢資源，有利于企業(yè)做大做強。
針對中小企業(yè)發(fā)展問(wèn)題，曹陽(yáng)認為中小企業(yè)要勇于和一些有實(shí)力的公司合作，可以借力這些科技平臺享受科技發(fā)展帶來(lái)的紅利。在資本方面，中小企業(yè)可以把自己置換成上市公司的股票，背靠上市公司的資源更好的發(fā)展。
思考五：應急能力出現新情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該怎么辦？
曹陽(yáng)指出，深圳新條例明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當遵守安全生產(chǎn)、公共衛生、治安、消防、防災管理等有關(guān)公共安全法律、法規的規定，制定物業(yè)管理區域安全防范應急預案，在相關(guān)部門(mén)的指導下做好物業(yè)管理區域的安全管理工作。發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)采取應急措施，并按照規定向有關(guān)行政管理部門(mén)或者相關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位報告，協(xié)助做好相關(guān)工作；未制定物業(yè)管理區域安全防范應急預案并報區住房和建設部門(mén)備案，由區住房和建設部門(mén)給予警告，并責令限期改正；逾期未改正的，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
曹陽(yáng)認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升應急能力，可以提升企業(yè)抗災防災能力，減少災害引發(fā)的損失和影響；還能讓企業(yè)在突發(fā)事件中沉著(zhù)應對。
曹陽(yáng)表示，此次新冠肺炎疫情導致的突發(fā)事件，讓廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)倉促上陣，不僅面臨著(zhù)專(zhuān)業(yè)知識匱乏、防疫物資緊缺的問(wèn)題，還面臨著(zhù)各項成本支出陡增等壓力，非常值得政府部門(mén)關(guān)注。他也同時(shí)指出，有些公共安全事件已經(jīng)超越了物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理的責任邊界；此外，疫情防控應該納入公共管理體系，并形成常態(tài)化機制。
思考六：服務(wù)主體二元化（或多元化），業(yè)主自管怎么看？
深圳新條例對業(yè)主自管進(jìn)行了明確，一是經(jīng)業(yè)主共同決定可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人管理，也可以由業(yè)主自行管理；二是出臺小區業(yè)主自行管理方案（實(shí)施文本）；三是規定小區業(yè)委會(huì )是業(yè)主自行管理的實(shí)施主體，業(yè)主委員會(huì )主任為業(yè)主自行管理負責人。
為什么深圳要主張實(shí)行業(yè)主自管？曹陽(yáng)表示，原因在于：一是真正地把權力歸還于業(yè)主；二是相互之間解決信息不透明、相互不信任和矛盾多發(fā)的問(wèn)題；三是多種模式并存，形成百花齊放。
曹陽(yáng)也同時(shí)提到了幾點(diǎn)思考，一是什么樣類(lèi)型的物業(yè)可以實(shí)行業(yè)主自管？二是發(fā)生問(wèn)題后，誰(shuí)來(lái)?yè)?？三是條例規定必須資金共管，那么實(shí)行業(yè)主自管還是否有意義？四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì )不會(huì )以另一種形式與業(yè)委會(huì )合作？對于是否看好業(yè)主自管的問(wèn)題上，曹陽(yáng)認為這不會(huì )成為一種趨勢，因為在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更有優(yōu)勢，更加專(zhuān)業(yè)。
思考七：評價(jià)升級，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何應對？
曹陽(yáng)表示，推行業(yè)主評價(jià)，能夠促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好的履行職責，做好服務(wù)，營(yíng)造全市物業(yè)小區比學(xué)趕幫超的良好氛圍；便于各企業(yè)找準坐標，找到對標，精準發(fā)力，提升品質(zhì)；并且可以激發(fā)小區業(yè)主參與物業(yè)事務(wù)中，構建共建共治共享的治理格局、建設美好生活方面更是具有重要意義。
深圳創(chuàng )新性的建立業(yè)主滿(mǎn)意度評價(jià)系統，并對排名進(jìn)行實(shí)時(shí)公開(kāi)。不僅通過(guò)5項基本指標對業(yè)委會(huì )進(jìn)行評價(jià)，通過(guò)10項基本指標對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行評價(jià)，對排名連續六個(gè)月在后十名的，由市、區主管部門(mén)和街道辦事處進(jìn)行提醒、約談和重點(diǎn)督查。
在物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何應對評價(jià)工作中，曹陽(yáng)指出:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要加強宣傳，讓業(yè)主知道物業(yè)管理的邊界在哪里；二是正確對待業(yè)主反映的問(wèn)題，建立良性溝通機制；三是重視與業(yè)主關(guān)系的建立與維系。
曹陽(yáng)最后總結道，從先行先試到先行示范，深圳創(chuàng )造了城市發(fā)展史上的奇跡。深圳物業(yè)管理也一直在探索中前行，在創(chuàng )新中發(fā)展。在這40年的發(fā)展中，物業(yè)管理行業(yè)借力科技大膽變革，讓資本趨之若鶩，但實(shí)際依然沒(méi)有擺脫勞動(dòng)密集型以及矛盾糾紛頻發(fā)的現實(shí)。在行業(yè)發(fā)展40年的節點(diǎn)上，還有很多問(wèn)題值得我們去思考，去面對，物業(yè)管理還有很長(cháng)的路要走。