12月4日，“良法善治與行業(yè)發(fā)展”第三屆物業(yè)管理法治論壇暨法律政策工作委員會(huì )2020年度工作會(huì )議在福州市召開(kāi)。福州市鼓樓區人民法院庭長(cháng)趙毳在論壇上針對“民法典時(shí)代的物業(yè)管理和物業(yè)糾紛案例熱點(diǎn)分析”做了主題分享。
趙毳庭長(cháng)介紹，鼓樓法院以人民為中心，提高民事審判質(zhì)量和司法公信力。深刻領(lǐng)會(huì )民法典立法精神，強化司法為民公正司法，依法妥善處理涉物業(yè)糾紛類(lèi)民事案件，讓人民群眾獲得良好的司法體驗。
鼓樓法院不斷總結審判工作經(jīng)驗，加強審判管理和調研，研究解決制約民事審判工作發(fā)展的問(wèn)題，提升審判績(jì)效。深入推進(jìn)訴非聯(lián)動(dòng)中心建設，充分發(fā)揮審判職能作用，通過(guò)公開(kāi)庭審、裁判文書(shū)釋法說(shuō)理、發(fā)布典型案例、法治進(jìn)社區、法治進(jìn)校園、法治進(jìn)企業(yè)，做好涉物業(yè)糾紛類(lèi)案件的審理。
涉物業(yè)糾紛案件審理情況
1.案件數量呈平穩趨勢
2017年1月1日至今，鼓樓法院受理各類(lèi)涉物業(yè)糾紛案件977件，2017年256件，2018年235件，2019年281件，2020年截止至11月30日已受理205件，涉物業(yè)糾紛案件在全年民事案件中的占比比較平穩。
2.案件類(lèi)型較為集中
訴訟主體及類(lèi)型較為單一，涉及物業(yè)公司與業(yè)主、物業(yè)公司與業(yè)委會(huì )、業(yè)主與業(yè)委會(huì )。其中，2017年1月1日至今，物業(yè)公司作為原告提起訴訟的案件960件，訟爭標的全部集中在追繳物業(yè)費，標的金額幾百至數千元。
而業(yè)委會(huì )及業(yè)主作為原告提起訴訟的案件較為少見(jiàn)，業(yè)委會(huì )作為原告提起訴訟的案件僅10件，業(yè)主作為原告提起訴訟的僅7件，但訴求呈現多樣化趨勢，包括物業(yè)公司提供的服務(wù)不符合合同約定、未按照公示服務(wù)收費、安保措施不到位致人身、財產(chǎn)等方面遭受損失等。
3.物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件調撤率高
從處理效果上看，業(yè)主欠費類(lèi)型案件是以調解撤訴方式結案為主，以判決方式結案為輔。2017年調撤率62.5%，2018年調撤率62.13%，2019年調撤率82.92%。
4.矛盾糾紛復雜化趨勢
由某一次業(yè)委會(huì )的選舉、物業(yè)公司的選聘產(chǎn)生多起業(yè)主知情權、業(yè)主撤銷(xiāo)權、物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。還有一些新舊物業(yè)公司交接過(guò)程中引發(fā)的糾紛。
涉物業(yè)糾紛案件基本特點(diǎn)
涉物業(yè)糾紛案件存在以下幾個(gè)基本特點(diǎn)：1.業(yè)主抗辯理由較為集中。2.糾紛類(lèi)型多元化、群體化、區域化。3.業(yè)主訴求多樣化。4.矛盾糾紛尖銳化。5.“送達難”問(wèn)題逐漸顯現。
涉物業(yè)糾紛案件的成因分析
在成因方面，趙庭長(cháng)認為有以下幾點(diǎn)：1.法律法規尚不完善；2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提高；3.業(yè)主自治組織運作不流暢；4.社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作不協(xié)調；5.矛盾化解不徹底等。
《民法典》物業(yè)管理法律知識解讀
趙庭長(cháng)針對《民法典》中和物業(yè)管理關(guān)聯(lián)度較高的典型篇章做了知識解讀，包括：1.第二篇物權第一分篇通則第六章業(yè)主的建筑物區分所有權（271條到287條）；2.第七章相鄰關(guān)系（288條到296條）；3.第八章共有（297條到310條） ；4.第三篇合同第二分篇典型合同第24章物業(yè)服務(wù)合同（937條到950條）；5.第七篇侵權責任第十章建筑物和物件損害責任（1252條到1258條）。
他表示，由于物業(yè)服務(wù)合同在合同主體、簽訂程序、約定內容、履約影響等方面有不少特殊性，同時(shí)也是影響千家萬(wàn)戶(hù)的重要合同類(lèi)型。為減少因物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的糾紛，《民法典》將物業(yè)服務(wù)合同單獨成章，凸顯其重要性?！逗贤帯返诙恼挛飿I(yè)服務(wù)合同一章吸收了《物業(yè)管理條例》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規定并進(jìn)行了新增及完善，對于物業(yè)服務(wù)關(guān)系的處理及物業(yè)服務(wù)糾紛的解決具有現實(shí)指導意義。
《民法典》物業(yè)服務(wù)合同一章對物業(yè)服務(wù)合同的定義、內容及形式，前期物業(yè)服務(wù)合同的約束力及終止時(shí)點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)人應當履行的權利及義務(wù)，業(yè)主繳納物業(yè)費的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同的續聘、解聘及終止等事項作出約定。
《民法典》的影響
趙庭長(cháng)認為，《民法典》頒布后對物業(yè)行業(yè)存在以下影響：1.物業(yè)相關(guān)的法律法規更加完善、系統，業(yè)主的權利意識會(huì )增強；2.政府有關(guān)部門(mén)在物業(yè)領(lǐng)域的職責更加明確；3.小區表決增加了業(yè)主參與度的要求，可能導致小區重要事項通過(guò)難度增大。
妥善處理涉物業(yè)糾紛案件
對于如何妥善處理物業(yè)糾紛案件，趙庭長(cháng)提出了以下幾點(diǎn)建議：
1.多方聯(lián)動(dòng)、多元化解，發(fā)揮物業(yè)糾紛專(zhuān)業(yè)調解組織的效能。鼓樓法院在所屬的十街鎮設立“社區法官工作室”，下沉法官到社區，進(jìn)行定期溝通交流，實(shí)現信息共享，相互進(jìn)行及時(shí)預警，各方通過(guò)聯(lián)席會(huì )議、研討會(huì )等多種形式，對于群體性物業(yè)糾紛跨部門(mén)提早研判，做好應對。
2.完善單純物業(yè)欠費類(lèi)案件的速裁機制，實(shí)現“簡(jiǎn)案快審”。完善小額訴訟程序及速裁機制，成立專(zhuān)人負責、批量審理的速裁團隊模式，探索簡(jiǎn)化庭審流程與文書(shū)模板，減少當事人訟累，縮短審理時(shí)間，有效提升審判效率。
3.構建疑難復雜案件的專(zhuān)業(yè)審判團隊，做到“繁案精審”。鼓樓法院制訂了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的裁判指引(試行)》，統一審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛類(lèi)案件的審理標準和裁決尺度。