文/趙中華（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )副主任，北京瀛和律師事務(wù)所高級顧問(wèn)、物業(yè)管理法律事務(wù)部主任）
以《民法典》的實(shí)施為契機，更好的學(xué)習和運用《民法典》，推動(dòng)物業(yè)管理的法治化、規范化，是當前我們物業(yè)管理行業(yè)的一項重要工作。建筑物區分所有權制度是物業(yè)管理的法律基礎，《民法典》物權編則是討論物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理相關(guān)侵權等問(wèn)題的前提。學(xué)習《民法典》物權編，需要我們結合《民法典》總則編、2009年《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]7號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建筑物區分所有權司法解釋”）和《物權法》《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規定一起研究和討論，從而橫向全面理解《民法典》的相關(guān)規定，縱向深入掌握建筑物區分所有權制度的沿革。
01物、物權和物權編
物，按照《民法典》第114條、第115條的規定，物主要包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)管理涉及的物是指不動(dòng)產(chǎn)。
按照《民法典》第205條、第240條、第323條、第386條的規定，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。其中所有權屬于自物權，對自己的物享有占有、使用、收益和處分的權利。用益物權和擔保物權屬于他物權，用益物權是用益物權人對他人的物依法享有的占有、使用和收益的權利。擔保物權是擔保物權人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償的權利，法律另有規定的除外。
物權編包括《民法典》第205條至462條的內容。是調整因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系。需要注意的是，《民法典》第116條規定了物權法定原則，即物權的種類(lèi)和內容，由法律規定。這也意味著(zhù)與物業(yè)管理相關(guān)的所有權包括業(yè)主的建筑物區分所有權、相鄰關(guān)系和共有；與物業(yè)管理相關(guān)的用益物權包括建設用地使用權和居住權；與物業(yè)管理有關(guān)的擔保物權包括基于不動(dòng)產(chǎn)的抵押權。除全國人大或者全國人大常委會(huì )制定的法律規定新的物權之外，不存在別的與物業(yè)管理有關(guān)的物權。
02業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)使用人
業(yè)主
業(yè)主是不動(dòng)產(chǎn)的所有權人，也是物業(yè)管理法律關(guān)系最重要的法律主體。根據《物業(yè)管理條例》第六條和建筑物區分所有權司法解釋第一條規定，業(yè)主除了包括基于登記取得房屋所有權的人，還包括根據《民法典》物權編第一分編第二章第三節（原《物權法》第二章第三節的規定），即基于生效的法律文書(shū)、拆遷決定、繼承、合法建造等取得建筑物專(zhuān)有部分所有權的人。此外，基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業(yè)主。
業(yè)主組織
業(yè)主組織是對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的統稱(chēng)。部分地方例如北京市業(yè)主組織還包括物業(yè)管理委員會(huì )?！睹穹ǖ洹返?/span>277條規定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序依照法律、法規的規定。地方人民政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì )應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。
物業(yè)使用人
物業(yè)使用人是物業(yè)管理活動(dòng)的重要參與者之一，根據《物業(yè)管理條例》第47條和建筑物區分所有權司法解釋第16條的規定，物業(yè)使用人主要是指建筑物專(zhuān)有部分的承租人、借用人。物業(yè)使用人根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定，以及其余業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應業(yè)務(wù)，但不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。物業(yè)使用人違反法律、法規和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。按照本次《民法典》物權編的規定，新增的居住權作為一種用益物權，居住權人作為基于合同或者遺囑對他人的住宅享有占有、使用權利的人，也屬于物業(yè)使用人。
03業(yè)主的建筑物區分所有權
按份共有與建筑物區分所有權中的共有權
按照《民法典》第271條、272條和273條的規定，業(yè)主享有的建筑物區分所有權包括對專(zhuān)有部分的所有權、對共有部分享有的共有權和共同管理權。其中容易引發(fā)誤解和爭議的是對共有部分的共有權。實(shí)踐中，有人將業(yè)主對共有部分享有的共有權與物權編第二分編第八章中按份共有混為一談。
專(zhuān)有部分的認定
區分專(zhuān)有部分與共有部分，主要是基于建筑物區分所有權司法解釋第二條的規定，認定專(zhuān)有部分，應當符合三個(gè)條件：具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。但是實(shí)踐中往往涉及具體問(wèn)題，還是會(huì )有很多困惑。需要注意的是，按照建筑物區分所有權司法解釋第18條的規定，人民法院在審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關(guān)物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。這也就意味著(zhù)地方性法規、部門(mén)規章和地方政府規章無(wú)法作為確權的法律依據。在當下物權確權的規則尚不完善的情況下，專(zhuān)有部分的確權和權屬爭端的解決還有賴(lài)于未來(lái)法律和行政法規的不斷完善。
業(yè)主共同決定事項和表決規則
《民法典》第278條規定的業(yè)主共同決定事項和表決規則，相對于原《物權法》第76條，做出了較大的調整。其中，從表決規則上，將參與表決的人數和面積，最低門(mén)檻從雙過(guò)半，提高到了雙三分之二，通過(guò)規則從全體業(yè)主的雙三分之二和雙過(guò)半，修改為參與表決人數和面積的雙四分之三和雙過(guò)半。修訂表決規則的立法初衷是降低表決通過(guò)的難度，但是立法者忽略了實(shí)踐中可能存在的對“參與表決”不同理解的問(wèn)題。如果將參與表決認定為收到選票或者接到共同決定通知，那么意味著(zhù)實(shí)際通過(guò)表決的難度更大，從原來(lái)的雙三分之二提高到了雙四分之三，原來(lái)的雙過(guò)半維持不變，違背了立法的初衷；如果將參與表決認定為收到選票并投票，那么客觀(guān)上造成了業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)難度，容易導致業(yè)主大會(huì )不符合召開(kāi)的法定比例，更不必說(shuō)通過(guò)決議。相比較而言，筆者更傾向于將參與表決認定為收到選票并投票。從表決事項看，本次將使用維修資金作為一般表決事項，降低了維修資金的使用難度；將改變共有部分用途或者利用共有部分經(jīng)營(yíng)作為特別表決事項，提高了表決通過(guò)的門(mén)檻，增加了對業(yè)主共同權利的保護。
公共收益分配
《民法典》第282條規定了共有部分的收入分配，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。結合建筑物區分所有權司法解釋第13條、第14條的規定，建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在民事訴訟中應當對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。業(yè)主有權向人民法院請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布、查閱包括共有部分的使用和收益情況在內的應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
這一問(wèn)題從兩個(gè)方面考慮：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《民法典》實(shí)施后，將公共收益據為己有的可能性越來(lái)越??；二是第282條表面上保護了業(yè)主的對公共收益的所有權，如果嚴格執行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將喪失開(kāi)展相關(guān)經(jīng)營(yíng)的積極性，最終倒是共有部分資源的閑置和浪費，最終損害的還是業(yè)主的權益。如何解決這一問(wèn)題，筆者認為應當按照《民法典》第510條，對原物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有約定或者約定不明的事項采取補救措施，由業(yè)主和企業(yè)平等協(xié)商，就公共收益的分配通過(guò)訂立補充協(xié)議的方式予以解決，實(shí)現共贏(yíng)。