文/周華斌（中國物協(xié)法工委副秘書(shū)長(cháng)、法眼云律網(wǎng)絡(luò )集團有限公司董事長(cháng) ）
《民法典》作為我國第一部法典，意味著(zhù)我國法制建設將進(jìn)入新階段?！睹穹ǖ洹返南嚓P(guān)規定不僅是業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人的權利依據，還是物業(yè)管理未來(lái)工作發(fā)展方向的指引，對行業(yè)的工作發(fā)展以及工作方式調整均具有重大意義。
進(jìn)一步明確業(yè)主權利義務(wù)范疇，為物業(yè)服務(wù)工作開(kāi)展提供法律依據
業(yè)主的建筑物區分所有權是實(shí)施物業(yè)管理的前提和基礎，更是業(yè)主權利的來(lái)源，業(yè)主對自己的專(zhuān)有部分享有絕對的所有權，對共有部分享有同等待遇的使用、處分、收益以及管理等一系列權利及對應的相關(guān)義務(wù)。但大部分業(yè)主基本上只明確自己的權利，房屋漏水影響居住，找物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決；車(chē)輛無(wú)車(chē)位停放，找物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調……然而卻忘了支付服務(wù)的對價(jià)——物業(yè)費的義務(wù)，甚至覺(jué)得物業(yè)費的繳納無(wú)憑無(wú)據?！睹穹ǖ洹返念C布進(jìn)一步明確了業(yè)主的權利義務(wù)，讓業(yè)主更加清晰自身的權利范疇，了解其義務(wù)性。
《民法典》第二百七十三條明確指出，業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。這就意味著(zhù)，不論是否使用共有部分的資源，都必須承擔該部分對應的義務(wù)。比如小區里的草坪，我們與其他業(yè)主共有欣賞享受它的權利，同時(shí)也承擔著(zhù)同相關(guān)管理人管理它的義務(wù)和責任。第二百八十六條在《物權法》基礎上作了補充，要求業(yè)主的相關(guān)行為符合節約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，對于相關(guān)管理人依法實(shí)施的措施也應依法配合。對于不履行相關(guān)義務(wù)的行為人，有關(guān)當事人可以進(jìn)行報告投訴，有關(guān)部門(mén)應依法處理。這在一定程度上提高了對業(yè)主的要求和限制，物業(yè)服務(wù)人在公共職能外還可以尋求政府相關(guān)部門(mén)協(xié)助管理，大大提升了其管理的有效性。
《民法典》九百四十二條中明確規定業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，一樓業(yè)主以不需乘坐電梯及空置房不享受服務(wù)為由拒繳物業(yè)費的糾紛數不勝數，《民法典》的直接規定為物業(yè)服務(wù)工作的開(kāi)展提供了法律依據。
業(yè)主大會(huì )表決機制調整，行業(yè)市場(chǎng)競爭更趨激烈
《民法典》將業(yè)主大會(huì )的表決機制進(jìn)行了調整和完善，實(shí)踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無(wú)法聯(lián)系，導致需要業(yè)主共同決定事項無(wú)法快速形成有效決議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的許多工作開(kāi)展如專(zhuān)項維修資金的使用常常因此擱置，導致后續更多糾紛。修改后需“雙2/3業(yè)主”參與表決，一般事項經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過(guò)半同意”，重大事項經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過(guò)3/4同意”，換言之，一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要業(yè)主共同表決事項的門(mén)檻，對業(yè)主能更多的參與到小區事務(wù)中有非常重大的意義。
我們更需注意的是，“選聘與解聘物業(yè)公司”屬于一般事項，根據新規定，僅需全體業(yè)主1/3同意即可，這更加加快了小區內物業(yè)管理人之間的更迭。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為避免市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，需要不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng )新服務(wù)理念，對行業(yè)的發(fā)展是有促進(jìn)作用的。但就現在的市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)說(shuō)，對中小企業(yè)的挑戰無(wú)疑是最大的，未修改之前，一些企業(yè)為擴大市場(chǎng)份額，惡意競爭，不惜以各種形式擾亂物業(yè)管理秩序，使現有物業(yè)服務(wù)企業(yè)自動(dòng)或者被動(dòng)退出管理，從而達到搶盤(pán)的目的。據統計，近兩年被收購的物業(yè)服務(wù)區企業(yè)達70多家，且大部分為100%控股。表決方式調整后，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的門(mén)檻降低，大企業(yè)之間爭奪項目管理權的競爭便會(huì )更加激烈，方式也有可能多種多樣，小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存發(fā)展將更加艱難。
極大地促進(jìn)行業(yè)標準化、規范化
以往對物業(yè)服務(wù)工作的指導更多的是參照最高法的司法解釋?zhuān)F在將物業(yè)服務(wù)合同從無(wú)名合同變?yōu)橛忻贤?，并不只是因為相關(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛增多，需要一個(gè)正式的規范去約束，而是隨著(zhù)行業(yè)的不斷發(fā)展，更加需要對服務(wù)提出更高的標準。物業(yè)服務(wù)合同中對合同的內容、形式，公開(kāi)做出有利于業(yè)主的承諾為合同組成部分進(jìn)行了明確；禁止全部或肢解轉包，支持專(zhuān)項分包，規范了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，使物業(yè)服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)化、標準化，形成企業(yè)良性發(fā)展；對物業(yè)服務(wù)人的要求也更高，物業(yè)服務(wù)人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業(yè)主公開(kāi)，向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告，服務(wù)向公開(kāi)化、透明化發(fā)展，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人提高服務(wù)過(guò)程中對服務(wù)細節、質(zhì)量的關(guān)注和把控；在實(shí)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行停水停電來(lái)催繳物業(yè)費為常見(jiàn)做法，雙方都在用相互侵害權利的方式來(lái)維護自身權益，往往后果是兩敗俱傷?！睹穹ǖ洹分兄苯右幎ń挂酝Ｋｋ姷姆绞酱呃U物業(yè)費，很大程度上制止了物業(yè)服務(wù)人以暴制暴的做法，使得他們需要不斷提高自身專(zhuān)業(yè)性去尋找合法合理的方式維權?！睹穹ǖ洹肥┬锌赡芙o物業(yè)管理工作更多的限制性，但也是一個(gè)契機，服務(wù)更加規范化、標準化、透明化，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效果、服務(wù)水平不斷提高，對整個(gè)行業(yè)的發(fā)展必將產(chǎn)生重大意義。
加大物業(yè)服務(wù)人管理責任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力及風(fēng)險變大
《民法典》明確在突發(fā)公共事件中，物業(yè)服務(wù)人應當執行政府依法實(shí)施的應急處置措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作，賦予了物業(yè)服務(wù)人“準公共管理”的職責和義務(wù)；雖然物業(yè)服務(wù)人更多的是公共職能，對公共管理部位承擔管理責任，但對于違反治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為除及時(shí)制止外，還要向行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理，這意味著(zhù)物業(yè)服務(wù)人還需配合公職部門(mén)一同管理；更為關(guān)注的是，如果建筑物或附屬設施倒塌、擱置物（或懸掛物）墜落、拋擲物品等行為發(fā)生侵權的、公共場(chǎng)所造成他人損害的或因第三人侵權造成他人受損害的，物業(yè)服務(wù)人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯，或未盡相應的安全保障義務(wù)的，將直接承擔相應的法律責任，這明顯提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障工作的要求，也加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的風(fēng)險系數，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快構建公共防范體系，如監控設施設備的全部布控。
總之，《民法典》的頒布實(shí)施為物業(yè)服務(wù)工作提供了法律依據，工作開(kāi)展變得有法可依，明確了雙方的權利義務(wù)，相關(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛可以有所緩解，對建設和諧小區有重大意義；同時(shí)對物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)巨大的挑戰，市場(chǎng)競爭的激烈性會(huì )促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然，需要物業(yè)服務(wù)人在挑戰中找到發(fā)展的機遇，完善物業(yè)管理制度，提升物業(yè)服務(wù)標準與獨立性，明確自身市場(chǎng)定位，主動(dòng)迎合市場(chǎng)需求，提高服務(wù)標準，增強競爭力?。ㄔd于《中國物業(yè)管理》第11期）