文/黨鋒（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法工委副秘書(shū)長(cháng)、鄭州市人大常委會(huì )法律委員會(huì )專(zhuān)家委員、鄭州市物業(yè)管理行業(yè)研究會(huì )研究員、林恒云服務(wù)聯(lián)盟創(chuàng )始人）
物業(yè)服務(wù)如何由法制時(shí)代到法治時(shí)代，《民法典》給出了答案，不論是對行業(yè)定位，還是法治進(jìn)程，都將會(huì )引發(fā)行業(yè)體系化、制度化變革。筆者站在物業(yè)服務(wù)提供者的角度，結合《民法典》學(xué)習體會(huì )對行業(yè)有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行梳理探討。
01構建合法權益保護體系
充分尊重業(yè)主所有權基礎上的物權，才能彰顯物業(yè)管理權讓渡的專(zhuān)業(yè)價(jià)值，進(jìn)而構建《民法典》統領(lǐng)的各方合法權益保護體系 。
《民法典》推進(jìn)法治化建設要有體系化的新格局?！睹穹ǖ洹?/span>2021年1月1日生效后，新的民事法律框架誕生，但新的法律體系構建，尤其是新的法律思維的搭建更是急迫。不僅單從物權編（第二編）、合同編（第三編）、侵權責任編（第七編）等方面入手，更需從《民法典》法律體系中尋求答案。
比如，《總則》（第一編）中的基本原則和限制性原則，尤其是綠色原則、誠信原則和公序良俗原則等是貫穿于整個(gè)《民法典》，更是要在服務(wù)過(guò)程中落地的重頭戲。學(xué)習貫徹《民法典》不僅看具體條款，還要全文貫通，更要體現其基本原則和精神；對業(yè)主及物權的認定理解，在物權法定基礎上，要重視因合同、侵權行為、無(wú)因管理、不當得利以及法律的其他系列規定，高度重視權利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的債權規定；要重視業(yè)主的知識產(chǎn)權、繼承權、投資性權利及數據、網(wǎng)絡(luò )虛擬財產(chǎn)的保護；更要深刻理解“民事權利可以依據民事法律行為、事實(shí)行為、法律規定的事件或者法律規定的其他方式取得”的內涵。
我們要理解業(yè)主的意思表示、意思自治及民事法律行為的效力；重視民事責任中“民事主體依照法律規定或者按照當事人約定，履行民事義務(wù)，承擔民事責任”（176條）的規定，發(fā)揮好“正當防衛”、“緊急避險”“保護他人”“自愿實(shí)施緊急救助”等法律規定的立法主旨。
02提供物業(yè)服務(wù)的法律索引
《民法典》是社會(huì )生活的百科全書(shū)，更是提供物業(yè)服務(wù)的法律索引和武器，增設了典型合同---《物業(yè)服務(wù)合同》（合同編第24章）。從不動(dòng)產(chǎn)的源頭追溯，《民法典》從“建設用地使用權”（物權12章）到“建設工程合同”（合同18章）、“買(mǎi)賣(mài)合同”（合同9章）、“物權的設立、變更、轉讓及消滅”（物權2章）、“業(yè)主的建筑物區分所有權”（物權6章）到“物業(yè)服務(wù)合同”（合同24章），包括目前行業(yè)理不清的水電汽暖代收代交等（“供用電、水、氣、熱力合同”合同10章）。上述及其他法律規定構成了脈絡(luò )清晰的建筑物區分所有權體系，同時(shí)也初步構建了明晰的民事權利和義務(wù)關(guān)系，不論是對自然人、法人的權益保護及責任邊界，還是對公權力的限制或者依法司法、行政，都繪出了一幅幅清晰的路徑圖，這都需要我們系統的學(xué)習、理解和應用。
03構建生命周期的法律體系
《民法典》在總則統領(lǐng)下，重點(diǎn)從物權編、合同編、侵權責任編確定了保護業(yè)主及服務(wù)雙方權益的法律體系。物權編賦予業(yè)主專(zhuān)有部分所有權這一最充分的物權及共有部分共有權、共同管理權。以上三權的分離及市場(chǎng)化運行使物業(yè)管理服務(wù)成為可能。尤其是物業(yè)管理納入社區治理范疇，更是兩者相得益彰?！睹穹ǖ洹沸略隽?/span>“居住權”這一新型用益物權，雖其權利義務(wù)邊界有待法規進(jìn)一步細化，但其規定擴大了物業(yè)服務(wù)對象，賦予了人性的進(jìn)步和行業(yè)的歷史使命。第233-239條物權的保護（第3章）及有關(guān)規定賦予業(yè)主的物權請求權等，明晰了對物權的保護及對延展權益的尊重；侵權編明確了業(yè)主的侵權請求權，對自甘風(fēng)險、自助行為及有關(guān)侵權懲罰性賠償等做了明確規定。尤其是服務(wù)人“采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全”及合同編賦予業(yè)主的合同隨時(shí)解除權等保護規定，要求我們要從物業(yè)管理權的取得、行使及喪失的民法新體系中研判、思考，籌劃行業(yè)新定位和未來(lái)，重構行業(yè)責任、法治體系并履行法律賦予的使命。
《民法典》問(wèn)題導向，賦予業(yè)主組織法定地位并針對業(yè)主組織成立難、運行難等問(wèn)題做了框架性法律保護規定，作為非法人組織降低了其成立、運行門(mén)檻，同時(shí)新增了居委會(huì )等指導協(xié)助職責，對維修資金籌集、使用、共有部分經(jīng)營(yíng)、禁止停水電收取服務(wù)費、格式合同、情勢變更制度、禁止高空拋物、墜物等新規定，利于化解矛盾及定分止爭；私權與公權的同等保護、公安機關(guān)等公權力的明確規范介入，更加保障了業(yè)主及相對方的權益，責任邊界清晰了，物業(yè)服務(wù)方依法履責了，業(yè)主組織良性運行了，政府依法行政了，司法作用歸位了，社會(huì )就安居樂(lè )業(yè)了，服務(wù)雙方及社會(huì )就會(huì )更加和諧，這為物業(yè)管理行業(yè)法治建設指明了方向，也提供了大有作為的廣闊空間。
04物業(yè)服務(wù)雙方新定位及新制度體系思考
《民法典》對業(yè)主物權基礎上財產(chǎn)權保護及財富傳承的總定位、新增人格權益的享有和保護，要求我們重新審視業(yè)主及使用人的內涵和外延，對業(yè)主組織作為非法人組織的民事權利和民事法律行為的框架性規定，要求我們著(zhù)手在建筑物區分所有權基礎上的新制度體系搭建，尤其是關(guān)注對業(yè)主權益的特定制度性保護。比如物業(yè)服務(wù)合同“不定期”間，業(yè)主對合同的隨時(shí)解除權，其實(shí)是要求行業(yè)加快轉型升級和專(zhuān)業(yè)化建設。
《民法典》對物業(yè)服務(wù)人作為營(yíng)利法人、物業(yè)服務(wù)合同的一般性規定及禁止行為規定，尤其是“環(huán)境污染和生態(tài)破壞責任”（七編第七章）；“采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全”（942條）；“應當執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作”（285條）；“對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律規定的行為，物業(yè)服務(wù)人應當采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理”（942條）。從物權、合同、人格權、侵權責任等方面強化且明確了物業(yè)服務(wù)人行為路徑，其實(shí)是明確了物業(yè)管理行業(yè)新的制度體系構架及對應法規立改廢方向。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任邊界擴大了，對專(zhuān)業(yè)化要求更高了，只要擔當起來(lái)并做好了，不僅僅是物業(yè)服務(wù)地位的提升、服務(wù)范圍擴大和社會(huì )責任擔當，也是行業(yè)新的發(fā)展方向和路徑，當然增加的服務(wù)成本應該由有關(guān)法規明確并通過(guò)法定程序由業(yè)主和相關(guān)受益方負擔，此項工程可謂仍重道遠。（原載于在《中國物業(yè)管理》雜志第11期）