文/方湘子（國浩律師（南京）事務(wù)所合伙人 律師）
2020年5月28日，《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民法典）通過(guò)，中國第一部以法典命名的“社會(huì )生活百科全書(shū)”誕生。民法典對于物業(yè)管理行業(yè)作出了不少新規定，同時(shí)新規的頒布也帶來(lái)了新的挑戰。
01民法典給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)哪些新挑戰？
其一，民法典在原有法律法規及司法解釋的基礎上對物業(yè)管理相關(guān)規定進(jìn)行重新梳理，將物業(yè)服務(wù)合同單獨列章，增加部分新條款，提高效力層級，對于同類(lèi)爭議問(wèn)題統一了新的裁判規則；
其二，民法典對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須規范管理運作流程，例如：民法典第938條規定了物業(yè)服務(wù)合同的內容包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用等條款。這就要求今后的物業(yè)服務(wù)合同對于涉及重要權利義務(wù)的條款必須約定清楚。同時(shí)，該條規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾,將作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，今后參與物業(yè)項目招投標時(shí)要慎做承諾。第943條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期將服務(wù)的事項、收費標準、履行情況、維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。這條對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公示事項作出明確，對于企業(yè)的日常管理提出了更高的要求。第950條，物業(yè)服務(wù)合同終止后,在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項。該條意味著(zhù)物業(yè)項目接管前原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得任性離場(chǎng)；
其三，民法典提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當“采取合理措施”“采取必要安全保障措施”提升服務(wù)能力，排除安全隱患，盡量降低法律風(fēng)險。例如：第942條，物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分,維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序,采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。第1254條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取必要的安全保障措施防止建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品，未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任；
其四，民法典規定業(yè)主享有合同任意解除權，提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備危機意識。第946條，業(yè)主可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人并解除物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主決定解聘的,應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人。
02面對挑戰，尋找新機遇的突破口
民法典給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)重大挑戰，然而每一個(gè)挑戰背后都隱藏著(zhù)新的機遇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該如何理性面對挑戰，從挑戰中尋找新機遇的突破口呢？
首先，圍繞能力建設，將提升企業(yè)服務(wù)品質(zhì)。民法典對行業(yè)提出了更高的要求，企業(yè)可借此機會(huì )重新審視既往的運作流程及服務(wù)模式，對照民法典每一條款背后預示的法律風(fēng)險點(diǎn)，分析服務(wù)過(guò)程中可能存在的安全隱患，圍繞企業(yè)的能力建設，系統地對企業(yè)管理流程進(jìn)行重整。夯實(shí)內功，工作流程精益求精，服務(wù)品質(zhì)必然能夠上一個(gè)新臺階。
其次，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機制，將提供更多公平競爭機會(huì )。民法典第946條規定，業(yè)主擁有解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主動(dòng)權。這看似將使企業(yè)陷入被動(dòng)局面，但一方面這將敦促企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，和業(yè)主保持良好關(guān)系，不因怠于履行職責而丟失“地盤(pán)”；另一方面，業(yè)主對企業(yè)的選擇標準越來(lái)越高，企業(yè)之間競爭日趨激烈。同時(shí)遵循優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則，這也給優(yōu)秀企業(yè)有更多公平競爭的機會(huì )。未來(lái)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，一定是屬于具有前瞻眼光并且抓得住機會(huì )的企業(yè)。
再次，宣揚平等主體氛圍，改善行業(yè)生存環(huán)境。民法典對于物業(yè)服務(wù)合同的相對方——業(yè)主，也作出相應的行為規范。例如民法典第944條和第945條規定業(yè)主應當按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主在裝飾裝修房屋時(shí)，應當事先告知物業(yè)服務(wù)人員，遵守合理注意事項等。
這些規定，將有效改善此前不平等的市場(chǎng)地位，為物業(yè)管理正名，促使業(yè)主正確認識物業(yè)管理的價(jià)值，改善物業(yè)人的就業(yè)環(huán)境，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng )造更平等的交易環(huán)境。
03迎接民法典新時(shí)代
民法典時(shí)代，對于物業(yè)管理行業(yè)而言是挑戰與機遇并存，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要重新審視經(jīng)營(yíng)現狀，以從容心態(tài)應對新挑戰，以積極心態(tài)抓住新機遇。首先要對標找差，從法典條文中反推管理流程。以民法典條款為標準，找出日常管理中的差距，從法條的視角反推日常工作流程，不斷完善管理運作標準；其次結合案例學(xué)法，從案例中找出法律風(fēng)險點(diǎn)。選擇與民法典條款相關(guān)的案例，告知案例背景，讓物業(yè)人設身處地的去思考判決中的哪些風(fēng)險點(diǎn)可以怎樣運用到日后的管理中，避免掉入同樣的“坑”。
中國物業(yè)管理行業(yè)誕生近40年，其作為一個(gè)關(guān)系民生的行業(yè)，是城市發(fā)展進(jìn)程的必然產(chǎn)物，蘊藏著(zhù)巨大市場(chǎng)機遇。無(wú)論從行業(yè)變革、業(yè)主意識轉變以及人們對美好生活的需求日益提高，對物業(yè)管理行業(yè)都會(huì )提出更高的要求。隨著(zhù)民法典新時(shí)代的開(kāi)啟，物業(yè)管理的重要作用將更加突顯，促使行業(yè)必須快速發(fā)展。“機會(huì )只留給有準備的人。”物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當站在更高更遠的角度來(lái)看待所處的行業(yè)，提前做好準備，迎得了挑戰，抓得住機遇，必將看見(jiàn)更加廣闊的前景。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志第9期）