小區老是停水，物業(yè)說(shuō)是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，雙方推來(lái)推去，事情一直沒(méi)解決；有的業(yè)主對物業(yè)不滿(mǎn)意，拒絕交物業(yè)費，物業(yè)公司工作也干不下去……
這些物業(yè)管理的難題，該如何解決？參加長(cháng)沙市兩會(huì )的委員們提出了自己的建議。
作為一個(gè)生活在城市里的現代人，相信大多數市民都免不了與物業(yè)公司打交道。良性的物業(yè)、業(yè)主關(guān)系，可以讓生活更有幸福感，但物業(yè)公司與業(yè)主糾紛難解，難免給生活添堵。政協(xié)長(cháng)沙市第十二屆委員會(huì )第五次會(huì )議中，有政協(xié)委員將目光對準了物業(yè)糾紛，提出不少老百姓有共鳴的提案。
工程質(zhì)量有問(wèn)題，不退或延遲退還保證金
在物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中，有一類(lèi)問(wèn)題屬于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。物業(yè)公司夾在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間倍感委屈，業(yè)主利益受損又一時(shí)找不到解決之道，雙方只能膠著(zhù)。
“長(cháng)沙市小區物業(yè)服務(wù)覆蓋面逐漸擴大，物業(yè)服務(wù)項目品牌效應凸顯。但小區物業(yè)管理領(lǐng)域還存在較多困難和問(wèn)題，長(cháng)效維護機制尚未有效建成。市民的幸福感、獲得感和物業(yè)管理可以說(shuō)息息相關(guān)，這提醒我們，應該關(guān)注到物業(yè)管理問(wèn)題。”長(cháng)沙市政協(xié)副主席、市工商聯(lián)主席彭繼球說(shuō)。表現之一就是歷史遺留問(wèn)題較多，解決難度大：一方面是開(kāi)發(fā)商遺留的工程問(wèn)題，已成為小區物業(yè)和業(yè)主產(chǎn)生矛盾的主要焦點(diǎn)；另一方面是維修基金存在繳存比例低、使用困難的情形，部分老舊小區提質(zhì)改造后，后續管理未跟上，產(chǎn)生新的問(wèn)題。
針對小區歷史遺留問(wèn)題導致的物業(yè)管理難題，彭繼球建議，要切實(shí)解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。相關(guān)部門(mén)要在房屋驗收之前狠抓質(zhì)量安全管理，不留工程質(zhì)量問(wèn)題，對工程質(zhì)量有問(wèn)題的項目不予退還保證金或延遲退還保證金。住建、規劃、園林等部門(mén)要對建成小區進(jìn)行再驗收，對采取推、拖、躲的辦法規避質(zhì)量問(wèn)題的原開(kāi)發(fā)企業(yè)，停止新開(kāi)發(fā)項目的審批和驗收，直至清理出房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對已出現的開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛，由相關(guān)職能部門(mén)牽頭，組建專(zhuān)項調解組協(xié)調解決。
社區設立物業(yè)糾紛的調解機構
在物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾中，業(yè)主拒交物業(yè)費，是應對糾紛的常見(jiàn)手段，但并不利于問(wèn)題解決。“物業(yè)公司因業(yè)主通過(guò)拒繳物業(yè)費消極維權現象突出，造成提供了事實(shí)服務(wù)而收不到應有的物業(yè)管理費也不滿(mǎn)意，致使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量更差，形成惡性循環(huán)。”長(cháng)沙市政協(xié)委員、湖南國風(fēng)德賽律師事務(wù)所副主任陳忠說(shuō)。
陳忠認為，對我國城市居民而言，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等概念仍然是新概念，大多數人對其法律關(guān)系一知半解，業(yè)主自治能力差的現狀成為業(yè)主維權的先天性障礙，不交物業(yè)費就成為業(yè)主抗爭的一種手段，如此惡性循環(huán)，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾日益激化。
陳忠建議，完善立法，修訂《長(cháng)沙市城市住宅小區物業(yè)管理暫行辦法》，設立物業(yè)糾紛專(zhuān)門(mén)調解機制，通過(guò)地方立法手段，賦予長(cháng)沙市社區設立物業(yè)糾紛的調解機構，使社區物業(yè)糾紛調解機構納入法治化軌道。由所在地街道辦事處牽頭，整合社區居委會(huì )、轄區派出所、小區開(kāi)發(fā)商、小區物業(yè)公司和小區業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主代表共同組建“社區物業(yè)糾紛調解機構”，定期召開(kāi)工作例會(huì )，協(xié)商解決有關(guān)物業(yè)管理糾紛。他還建議，設立律師值班制度，由社區招聘律師，設定職責，采取坐班制度，專(zhuān)門(mén)調解轄區內居民物業(yè)糾紛案件，其費用納入社區公共服務(wù)體系，由財政統籌支出。
加強業(yè)主自治能力
“當下物業(yè)管理領(lǐng)域存在困難的癥結在于管理機制不健全，物業(yè)公司管理水平較低，業(yè)主委員會(huì )自治能力有待提升，開(kāi)發(fā)商的社會(huì )責任感還需提升。”彭繼球告訴記者，他也在建議中提到了要加強業(yè)主自治能力，精細組織建設好業(yè)主委員會(huì )。“這就跟‘選班子’一樣，要配強業(yè)委會(huì )人員。當下我們對業(yè)委會(huì )的組建，重視度還不夠。”他建議，充分發(fā)揮業(yè)主力量，提升小區自治能力，拓寬業(yè)主維權途徑和理性維權方式，同時(shí)注重失信懲戒，推進(jìn)住宅小區業(yè)主信用管理制度，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主的和諧共處。
長(cháng)沙市政協(xié)委員李素娥認為，物業(yè)管理問(wèn)題也是一個(gè)涉及基層治理的問(wèn)題。她建議，發(fā)揮物業(yè)企業(yè)在基層治理中的作用。物業(yè)管理協(xié)會(huì )應積極推進(jìn)行業(yè)信用體系建設，構建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管體制。建立健全由社區黨組織引領(lǐng)，居委會(huì )、業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調機制，助推基層治理水平再提高。