物業(yè)管理是關(guān)系群眾日常生活的“關(guān)鍵小事”，備受關(guān)注的《北京市物業(yè)管理條例》于2020年5月開(kāi)始施行，今年政府工作報告中提出了“深入開(kāi)展物業(yè)管理突出問(wèn)題專(zhuān)項整治”。
《條例》施行半年多來(lái)成果如何？居民生活因此有何改變？物業(yè)管理工作還有哪些“堵點(diǎn)”尚未打通？在北京市十五屆人大四次會(huì )議上，物業(yè)成為代表們普遍關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題，各位代表分享真知灼見(jiàn)，期待物業(yè)管理更加“精雕細琢”，補齊社區治理工作的諸多短板。
有了新《條例》 治理更到位
北京市人大代表、首開(kāi)天岳恒公司總經(jīng)理助理、泰華分公司經(jīng)理任姣今年上會(huì )帶來(lái)了四份建議，其中三份都和物業(yè)工作相關(guān)。在她看來(lái)，《條例》為日常物業(yè)工作提供了強有力的法律支撐，極大地提高了工作效率，解決了工作難題。
例如《條例》中明確了建立應急物業(yè)服務(wù)機制，解決了物業(yè)管理區域突發(fā)失管問(wèn)題。去年，海淀區清華園東路27號院私營(yíng)物業(yè)公司突然撤離，小區面臨突發(fā)失管狀態(tài)，街道辦事處立即聯(lián)系物業(yè)管理企業(yè)，對小區進(jìn)行應急接管，并啟動(dòng)各項服務(wù)工作，最終保障小區居民正常生活不被打亂。
“《條例》為社區管理帶來(lái)了新變化，為解決物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾糾紛提供了依據。”北京市人大代表、朝外街道工委書(shū)記董會(huì )生說(shuō)，特別在疫情期間，物業(yè)發(fā)揮了不可替代的保障作用。
成立物管會(huì ) 社區變化大
《條例》還為難以成立業(yè)委會(huì )的社區提供了一個(gè)新方案——物業(yè)管理委員會(huì )，作為臨時(shí)機構組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。在本市，新組建的物管會(huì )充分發(fā)揮管理和組織優(yōu)勢，健全業(yè)主、物業(yè)、社區等多方參與的協(xié)商共治機制，調解物業(yè)矛盾糾紛，推動(dòng)解決居民煩事難事，許多小區發(fā)生了可喜變化，讓居民看在眼里、樂(lè )在心里。
北京市人大代表、東城區朝陽(yáng)門(mén)街道竹桿社區居委會(huì )主任鄭紅強深度參與了《條例》立法工作。他扎根社區二十多年，見(jiàn)證了這兩年社區前所未有的新面貌，變化正是源于物業(yè)管理水平的提升。
鄭紅強說(shuō)，《條例》施行后，社區新組建了物管會(huì )，將物管會(huì )和物業(yè)公司納入社區治理體系。物管會(huì )成員積極性很高，迅速熟悉社區物業(yè)情況，聽(tīng)取物業(yè)公司定期匯報，更重要的是主動(dòng)聯(lián)系業(yè)主并仔細傾聽(tīng)意見(jiàn)，保障業(yè)主合理訴求能得到及時(shí)解決。
“居民自治結合物業(yè)管理，整個(gè)運行機制更順暢，推動(dòng)解決社區治理難題。”鄭紅強說(shuō)，在物管會(huì )推動(dòng)下，社區聘請專(zhuān)業(yè)交通規劃機構參與停車(chē)治理，停車(chē)亂象得到有效緩解。他還發(fā)現了一個(gè)可喜的變化：業(yè)主參與社區事務(wù)管理的積極性更高了，因物業(yè)服務(wù)水平提升，主動(dòng)繳納物業(yè)費的業(yè)主越來(lái)越多。
培育“自治力” 提速補短板
在走訪(fǎng)調研中，鄭紅強發(fā)現物業(yè)管理工作中依然有不少難點(diǎn)。他認為，各社區組建業(yè)主組織不能操之過(guò)急，不應單純追求組建率，節奏應該更穩一些，應讓居民多了解物管會(huì )的職能范圍和運行模式，注重培育居民自治能力和公民意識。
董會(huì )生認為，物管會(huì )向業(yè)委會(huì )轉化比較難，物業(yè)管理對于人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求很高，僅靠初步培訓遠遠不夠。此外，老舊小區存在歷史遺留問(wèn)題，房屋產(chǎn)權屬性復雜，物業(yè)公司運行難，建議完善物業(yè)管理配套政策，解決央產(chǎn)房等特殊性質(zhì)房屋的法律難題，以及物業(yè)公司培訓、規范業(yè)主組織運行流程、辦公用房經(jīng)費、第三方服務(wù)購買(mǎi)等具體問(wèn)題。
“執法”進(jìn)小區 物管法治化
北京市人大代表、通州區玉橋街道辦事處一級調研員張梅菊認為，執法職能進(jìn)小區是現實(shí)需求和依法行政的必然要求，建議由市級有關(guān)部門(mén)統籌搭建綜合執法進(jìn)小區的工作框架和機制體系，建立由主管部門(mén)牽頭與業(yè)委會(huì )、物管會(huì )定期對接解決問(wèn)題的工作機制，建立和規范執法檢查工作規則，為法治化物業(yè)管理提供堅強保障。
任姣更關(guān)心《條例》中“支持社會(huì )資本參與老舊小區綜合整治和物業(yè)管理”的落地情況。她建議，相關(guān)部門(mén)對市屬產(chǎn)權房屋老舊小區改造工作單獨進(jìn)行規劃，由市財政統一出資、單獨實(shí)施，明確以市屬產(chǎn)權房屋管理單位為老舊小區改造實(shí)施主體，將改造任務(wù)向下拆分，多渠道解決資金來(lái)源。
臧美華代表：物業(yè)服務(wù)應有全市統一標準
看到“深入開(kāi)展物業(yè)管理突出問(wèn)題專(zhuān)項治理”被寫(xiě)入了《政府工作報告》的2021年重點(diǎn)任務(wù)中，北京市人大代表、北京市老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)臧美華眼前一亮。這次，她將一份名為“關(guān)于北京市應盡快建立健全物業(yè)服務(wù)標準體系的建議”帶到了人代會(huì )上。
“有的小區年久失修，強弱電線(xiàn)路、電梯、供暖管道都存在安全隱患；有的小區環(huán)境別提多臟亂了，樓道里貼滿(mǎn)小廣告；有的物業(yè)服務(wù)人員隨意泄露業(yè)主隱私信息，未經(jīng)業(yè)主同意就調整小區進(jìn)門(mén)和入戶(hù)管理方式……”臧美華說(shuō)，在調研中，一些業(yè)主說(shuō)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不提高就不交物業(yè)費。物業(yè)則回應，只有先提升物業(yè)收費，才能改善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
摸清了情況，作為連任三屆的老代表，臧美華將一份名為“關(guān)于北京市應盡快建立健全物業(yè)服務(wù)標準體系的建議”帶到了會(huì )上。她建議，按照不同類(lèi)型物業(yè)小區特征，建立健全北京市物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理標準體系。比如制定統一的物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)標準、物業(yè)維修服務(wù)標準、物業(yè)綠化服務(wù)標準等。
針對物業(yè)收費標準缺乏指導、物業(yè)費和服務(wù)質(zhì)量難以平衡的問(wèn)題，臧美華建議，由物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )做好兩者關(guān)系的指引，對物業(yè)進(jìn)行綜合服務(wù)水平考核，加強行業(yè)組織對物業(yè)公司服務(wù)的管理。她還提出，可以由第三方服務(wù)機構通過(guò)專(zhuān)業(yè)化團隊指導業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理公司完成業(yè)委會(huì )組建、物業(yè)服務(wù)協(xié)議洽商、服務(wù)質(zhì)量監管、服務(wù)質(zhì)量?jì)?yōu)化等相關(guān)工作，加強服務(wù)信息透明度，降低物業(yè)服務(wù)雙方的溝通成本。