重慶市政府工作報告提到，2020年市政府主抓的工作中，抓社會(huì )民生，織密民生保障網(wǎng)，加強和創(chuàng )新社會(huì )治理是其中一個(gè)方面的重點(diǎn)。物業(yè)管理問(wèn)題便是民生中的重要組成部分，而由此引發(fā)的糾紛也是近年來(lái)社會(huì )高發(fā)的矛盾之一。
重慶市政協(xié)委員、合縱律師事務(wù)所高級合伙人、二級律師,致公黨渝中區副主委喻開(kāi)渝對物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行了深入調研，提出了一些解決的方案與思路。
現狀：新物管條例出臺，但存在部分落實(shí)不到位情況
2020年5月1日新版《重慶市物業(yè)管理條例》（簡(jiǎn)稱(chēng)“新條例”）開(kāi)始施行。新條例是重慶市人大歷時(shí)一年多，廣泛調研，收集意見(jiàn)、建議數千條，召開(kāi)數十場(chǎng)座談會(huì )，歷經(jīng)4次審議才得以通過(guò)。
該條例針對重慶市物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行了規定，比如業(yè)委會(huì )產(chǎn)生難，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監督難等問(wèn)題，從立法上應該說(shuō)是切中要害，針對性極強，極具立法智慧。實(shí)施大半年以來(lái)，各級政府進(jìn)行了廣泛宣傳，一定程度上緩解了物業(yè)管理矛盾。但是，對于小區普通居民來(lái)講，在如下部分仍存在落實(shí)不到位的問(wèn)題。
其一，是業(yè)委會(huì )成立用時(shí)過(guò)長(cháng)，仍然較難。
新條例對此有三個(gè)階段性規定：占業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主，可書(shū)面申請召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議；籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開(kāi)首次籌備工作會(huì )議；籌備組應當自成立之日起六個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
但實(shí)踐中，業(yè)主不配合簽字缺乏約束、個(gè)別部門(mén)執行不到位等，導致法定時(shí)間內無(wú)法成立業(yè)委會(huì )的情況仍較普遍。據了解，不少小區甚至入駐后一年乃至多年，仍無(wú)法成立業(yè)委會(huì )，故也無(wú)法通過(guò)業(yè)委會(huì )行使業(yè)主應有的權利。
其二，是部分業(yè)主缺乏法律知識，對物業(yè)服務(wù)理解有誤區。
相當部分的業(yè)主往往以自身利益為出發(fā)點(diǎn)，不遵守規定或約定，發(fā)生諸如亂搭亂建、高空拋物等事件，極容易與其他業(yè)主、業(yè)委會(huì )發(fā)生各種矛盾，甚至認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自身利益是對立的，以物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)足要求就拒交物管費，成為當下物業(yè)矛盾較為普遍性問(wèn)題。
其三，是基層負責處理物業(yè)的人員少、經(jīng)驗有限，管理尺度不一。
例如街道、鄉鎮以及社區黨組織作為新條例規定的物業(yè)管理指導、監督以及領(lǐng)導機構，配套的相關(guān)機構、人員遠遠不足，通常街道、鄉鎮沒(méi)有單設機構對轄區內的小區進(jìn)行物業(yè)管理指導、監督。多數是將該職能掛靠在其他科室（如規劃建設環(huán)?？疲┟?。常見(jiàn)的情況是街道負責此事的工作人員在編3人，臨聘1-2人，且都是身兼數職，有時(shí)因理解偏差又存在把握的尺度過(guò)嚴過(guò)細；社區力量相對就更弱，均難以應對轄區內眾多小區物業(yè)管理繁雜事務(wù)的需求。
建議：政府加大投入，發(fā)揮村居法律顧問(wèn)作用
那么，如何才能有效化解物業(yè)矛盾呢？經(jīng)過(guò)調研，喻開(kāi)渝認為可以從以下三方面著(zhù)手改進(jìn)。
首先是加強針對性宣傳力度，促進(jìn)業(yè)委會(huì )在法定時(shí)間成立。
由于業(yè)委會(huì )無(wú)法及時(shí)建立等情況，存在信息不對稱(chēng)的情形，往往很多普通市民并不清楚其中的法律法規。
所以建議住建委在宣傳方面強化“三個(gè)針對性”：第一，階段的針對性：在籌建小區按組建業(yè)委會(huì )的三個(gè)階段進(jìn)行針對性宣傳；第二，宣傳內容的針對性：由住建委統一制作，分門(mén)別類(lèi)，對業(yè)主各種不正確的認識進(jìn)行歸納總結，從情理法角度、結合司法案例提出解決方案，做到通俗易懂，打消業(yè)主擔心個(gè)人信息外泄的顧慮，改變業(yè)主不配合簽字的態(tài)度。同時(shí)，制作成立業(yè)委會(huì )時(shí)間表，便于查清環(huán)節的問(wèn)題，接受各方監督；第三，宣傳方式的針對性：對不同態(tài)度的業(yè)主進(jìn)行不同方法的宣傳，比如發(fā)揮黨員模范作用，利用態(tài)度正確的親友進(jìn)行勸說(shuō)，發(fā)揮業(yè)主群的宣傳作用，甚至直接上門(mén)做工作
同時(shí)，可以發(fā)揮村居法律顧問(wèn)作用，作為化解糾紛智囊抓手。
小區物業(yè)管理作為社區自治領(lǐng)域，需要借力專(zhuān)業(yè)人士化解問(wèn)題。引導村（村委會(huì )）居（居委會(huì )）法律顧問(wèn)聚焦小區物業(yè)自治，為基層治理提供全過(guò)程專(zhuān)業(yè)法律意見(jiàn)，成為村（居）委會(huì )解決基層治理問(wèn)題的得力智囊。
村居法律顧問(wèn)是司法部推行的一項基層法律顧問(wèn)機制，目前重慶市早已實(shí)現了全覆蓋。所以，可以發(fā)揮好顧問(wèn)律師作為中立和獨立的第三方的優(yōu)勢，開(kāi)展法律培訓和宣傳，對業(yè)主錯誤認識進(jìn)行規勸，讓廣大居民認識到物業(yè)各參與方的目標是一致的，沒(méi)有對立關(guān)系，是一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系。如果化解物業(yè)問(wèn)題需要律師更深入的參與，需要律師更多的時(shí)間和精力，政府（街道）還可以通過(guò)購買(mǎi)社會(huì )服務(wù)方式統籌解決。
更為重要的一點(diǎn)，是加大政府經(jīng)費投入，組建專(zhuān)門(mén)化隊伍。
物業(yè)管理雖然是以居民自治為主，但需要有職能部門(mén)參與進(jìn)來(lái)。建議財政部門(mén)切實(shí)落實(shí)新條例第三條第二款“區縣（自治縣）人民政府應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府明確承擔物業(yè)管理活動(dòng)指導和監督職責的工作機構，配備與工作任務(wù)相適應的工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費”的規定，加快建立一支物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化隊伍，在各個(gè)環(huán)節提供有力支持，將新條例的立法智慧落實(shí)到位。