“結合自己的審判業(yè)務(wù)，我更關(guān)注民法典中涉及物業(yè)管理的內容?！北本┦腥舜蟠?、房山法院長(cháng)陽(yáng)人民法庭副庭長(cháng)劉寧法官說(shuō)，民法典積極回應了我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的現實(shí)需要，針對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的突出問(wèn)題，新增物業(yè)服務(wù)合同這一章，為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審判提供了民事基本法的依據。
劉寧介紹，民法典中涉及物業(yè)管理的規定主要有三處：一是物權編中關(guān)于業(yè)主的建筑物區分所有權的規定，在業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的案件中，絕大部分涉及該部分條款。二是合同編中新增的關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主的案件中，絕大部分涉及該部分條款。三是侵權責任編中涉及物業(yè)管理的規定，如財產(chǎn)損害賠償的相關(guān)糾紛、高空拋物的物業(yè)管理責任等。
為何民法典要新增關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規定？劉寧解釋?zhuān)S著(zhù)我國城市建設和房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的訴訟數量也隨之增加。然而，在原先的合同法中，典型合同并不包括物業(yè)服務(wù)合同。雖然《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規則作出規定，但該條例的效力層次相對較低。此次民法典的編纂將這類(lèi)合同單獨列章進(jìn)行規范，積極回應了民生的現實(shí)需要，也總結了既有的立法和司法實(shí)踐經(jīng)驗。
“我們法庭受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，很多是關(guān)于催交物業(yè)費的?！眲幣e例說(shuō)，有的當事人會(huì )問(wèn)，買(mǎi)了房子后一直空著(zhù)沒(méi)住，沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司咋還來(lái)催交物業(yè)費？小區車(chē)位管理混亂，私家車(chē)亂停亂放，環(huán)境臟亂差，這樣也要交物業(yè)費嗎？
劉寧說(shuō)，物業(yè)費怎么交，民法典物業(yè)服務(wù)合同章做了明確規定。司法實(shí)踐中，常見(jiàn)的可酌減物業(yè)費的情形主要有服務(wù)存在瑕疵、計算錯誤、部分費用未到期、垃圾費等未約定、部分費用已支付等。
一般來(lái)講，對于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵但情節明顯輕微的，司法實(shí)踐中很少直接扣減物業(yè)費；對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定差距明顯且屬長(cháng)期持續狀態(tài)的，可以適當酌減物業(yè)費。
此外，民法典明確禁止物業(yè)公司采取停水停電等違法催交方式。在某物業(yè)公司起訴小區內某幼兒園要求其交納物業(yè)費的糾紛中，物業(yè)公司在追索物業(yè)費的過(guò)程中，給幼兒園斷電40分鐘，在民警出警后，才恢復供電。
法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司應當通過(guò)正當途徑追索物業(yè)費，而不能損害業(yè)主的基本權利，其擅自給幼兒園斷電的行為明顯不當，因此判決物業(yè)費酌減20%，以此督促物業(yè)公司提高法治意識，正確處理糾紛。
劉寧說(shuō)，作為一名基層人民法院的法官，民法典實(shí)施后，最關(guān)注的是如何學(xué)習民法典和相關(guān)司法解釋?zhuān)?/span>“這需要法官在每一個(gè)具體案件中準確理解和適用法律，深化對法律規范及其背后價(jià)值判斷的理解，這樣才能讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中都能感受到公平正義?！?/span>