關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)、涉及多個(gè)部門(mén)，城鎮老舊小區改造是一項復雜細致、千頭萬(wàn)緒的系統工程。試點(diǎn)中，各地面臨的突出難題基本都指向“人”“地”“錢(qián)”三個(gè)方面。
人的共識怎么形成？改不改、改什么、怎么改，訴求多樣、眾口難調，動(dòng)員居民共同參與是一難。
地從哪里來(lái)？老舊小區大多位于城市中心，普遍存在土地資源不足、用地協(xié)調難的情況，拓展改造空間是二難。
錢(qián)從哪里出？政府資金重點(diǎn)支持基礎類(lèi)改造內容，但除了基礎類(lèi)，還有完善類(lèi)、提升類(lèi)改造，光靠政府資金不可持續，還需居民出一點(diǎn)，更要鼓勵社會(huì )資本參與，調動(dòng)居民和社會(huì )的積極性是三難。
近年來(lái)，為破解“三難”，不少地方積極探索因地制宜的好方法，破除體制機制障礙、提升基層治理能力、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，形成了一些可復制可推廣的新經(jīng)驗，為全國城鎮老舊小區改造提供了示范。
宜昌：
共建共治共享，變“要我改”為“我要改”
“以前垃圾隨意堆、灰塵到處飛，還有居民種地養雞；現在是柏油路、香樟樹(shù)，新電梯、新車(chē)位，環(huán)境大變樣，空氣都更新鮮了。”說(shuō)起小區環(huán)境的改觀(guān)，湖北宜昌西陵區嘉明花園居民蘇會(huì )林滿(mǎn)臉幸福。
“改造前一些居民的熱情不高。”嘉明花園黨支部書(shū)記王小萍說(shuō)，為了讓大家達成共識，她曾多次上門(mén)做工作，每次都因為意見(jiàn)難統一、利益難協(xié)調擱淺了。
“只有‘當面鑼、對面鼓’才能解決問(wèn)題。”在王小萍的組織下，一場(chǎng)小區所有家庭代表都到場(chǎng)的會(huì )議召開(kāi)了。
會(huì )上，王小萍拿出一份初步改造方案：拆除私搭亂建的菜地、魚(yú)池、雜物間，騰出空間建停車(chē)位和公共車(chē)道；每個(gè)家庭出資1000元，用于支持改造、預繳停車(chē)費和物業(yè)費；電梯加裝由各樓棟自主協(xié)商……
“這是我的菜園，不能拆。”“我家沒(méi)車(chē)，建車(chē)位對我有啥好處？”“憑什么引進(jìn)你們推薦的物業(yè)？”會(huì )上，大家爭論熱烈。王小萍卻很高興：“問(wèn)題都敞開(kāi)說(shuō)，意見(jiàn)擺到桌面上，事情反而好辦了！”
改不改？大多數居民沒(méi)異議。“黨員做表率，居民代表做動(dòng)員。”當天會(huì )上就籌集到20多萬(wàn)元改造資金。
改什么？共識需要慢慢“磨”出來(lái)。王小萍向208位業(yè)主發(fā)放了調查問(wèn)卷，隨后匯攏大家的反饋意見(jiàn)，設法補充到改造方案中。沒(méi)多久，嘉明花園改造工程就破土動(dòng)工了。
共建共治共享的組織實(shí)施機制，讓居民嘗到了甜頭。“現在遇到問(wèn)題，大家都想開(kāi)個(gè)會(huì )討論，居民還自發(fā)成立了協(xié)商小組，真正從‘要我改’變成了‘我要改’。”王小萍說(shuō)，在多部門(mén)支持下，嘉明花園組建了業(yè)主委員會(huì )，讓居民議事機制能長(cháng)久發(fā)揮作用。
“老舊小區改造既是工程改造，也是治理創(chuàng )新，既能讓小區面貌煥然一新，也能切實(shí)提升基層治理能力。”宜昌市住房和城鄉建設局局長(cháng)張毅說(shuō)。
改造之初就讓居民參與進(jìn)來(lái)，改造之中把治理機制固定下來(lái)，這成為宜昌市老舊小區改造破解“發(fā)動(dòng)居民共建難”的法寶。目前，宜昌全市已構建起“小區黨支部+業(yè)主委員會(huì )+物業(yè)公司+X個(gè)群眾自治組織”的“3+X”治理體系，形成了一批居民共建共治的社區自治組織。
蘇州：
盤(pán)活存量，破解“缺地難”“用地難”
2020年6月初的一天，記者在正午時(shí)分來(lái)到江蘇蘇州吳江區鱸鄉三村小區。居民休閑回廊上，一群老年人正頂著(zhù)火辣的太陽(yáng)擠在一起打牌下棋。“幾千人的小區，就這么一丁點(diǎn)地方能讓我們休閑娛樂(lè )，稍微離開(kāi)一會(huì )，回來(lái)就沒(méi)座了。”居民張建華說(shuō)。“路面大部分都損壞了”“小區連路燈都沒(méi)有，晚上回來(lái)摸黑走”……小區居民的改造意愿很強烈。
2020年11月，記者再次來(lái)到這里，只見(jiàn)坑坑洼洼的水泥路變成了寬闊的柏油路，兩旁裝上了精致美觀(guān)的路燈，停車(chē)位也增加了一倍，小區一下子寬敞了。
鱸鄉片區位于吳江區中心地帶，四面都難以拓展，改造的空間從哪兒來(lái)？
向內“擠”空間。“沒(méi)有增量，就盤(pán)活存量。”吳江區松陵街道建設管理辦公室主任陸士春說(shuō)，小區綠地面積其實(shí)不小，只是以前缺乏維護，綠地變成雜草。改造中，將綠地重新規劃利用，綠化帶更美了，多余空間還能建停車(chē)位。
向外“騰”空間。為給居民更多改造用地，位于小區內的社區辦公點(diǎn)遷了新址。騰出來(lái)的空間將建設日間照料、養老撫幼、衛生服務(wù)、助餐服務(wù)等便民場(chǎng)所。
破解“缺地難”，還要破解“用地難”。
國泰社區是蘇州吳中區面積最大的老舊小區。跟大多數老舊小區比，國泰社區閑置土地空間相對充裕，可是卻面臨“用地難”。“用地要審批，規劃要調整，涉及好多部門(mén)，不是社區靠一己之力就能完成的。”國泰社區黨委書(shū)記沈偉說(shuō)。
借著(zhù)新一輪改造試點(diǎn)的東風(fēng)，長(cháng)期存在的難題迎刃而解——
先建工作機制。蘇州市成立了城鎮老舊小區改造提升領(lǐng)導小組，由市領(lǐng)導牽頭，統籌20多個(gè)相關(guān)部門(mén)和所屬各市、區共同推進(jìn)改造。
再定統籌方案。“設置統籌協(xié)調、財政金融、技術(shù)指導、社區保障4個(gè)工作小組，環(huán)環(huán)相扣，打通項目審批綠色通道，實(shí)現聯(lián)審聯(lián)批。”蘇州市住房和城鄉建設局黨組書(shū)記王曉東說(shuō)。
“用地審批和規劃很快下來(lái)了，馬上就要動(dòng)工啦。”站在小區的空地上，沈偉興奮地說(shuō)，“這邊要修一條步道，那塊要建一個(gè)老年活動(dòng)中心，新建健身場(chǎng)地有3200平方米……”
廣州：
引導居民出資、吸引企業(yè)投資
“聽(tīng)說(shuō)要引入物業(yè)服務(wù)，居民們都說(shuō)好，可一到交物業(yè)費，肯掏錢(qián)的卻不多。”廣東廣州海珠區工業(yè)大道南社區居委會(huì )主任徐立林告訴記者，這一度讓工業(yè)大道南421大院的改造遭遇困難。
改造后的小區，要通過(guò)引入物業(yè)等，建立長(cháng)效維護管理機制，這需要居民合理出資，更需社會(huì )力量參與。421大院引入物業(yè)之初，兩方的積極性都不太高。
居民這頭，對物業(yè)的收費標準、服務(wù)質(zhì)量有疑問(wèn)。“總覺(jué)得物業(yè)公司只是沖著(zhù)賺錢(qián)來(lái)的。”徐立林說(shuō)，居民從沒(méi)享受過(guò)物業(yè)服務(wù)，也沒(méi)有付費意識。
企業(yè)那頭，物業(yè)公司也挺委屈。“每個(gè)月固定支出4萬(wàn)多元，收上來(lái)的物業(yè)費卻不足1萬(wàn)元，怎么辦？”421大院物業(yè)管理公司經(jīng)理黃春南一度急得睡不好覺(jué)。
眼看物業(yè)管理難以為繼，矛盾還得從兩頭解。
一方面，想辦法提升物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)回報。小區的閑置空間開(kāi)發(fā)可以做文章。“街道利用小區閑置空間重新規劃出60個(gè)停車(chē)位后，交給物業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)。”海珠區瑞寶街道辦事處城管科科長(cháng)蔣科說(shuō)。固定車(chē)位每月500元，臨時(shí)停車(chē)24小時(shí)10元，物業(yè)通過(guò)收取一定停車(chē)費貼補了虧空。
另一方面，循序漸進(jìn)引導居民轉變觀(guān)念。改造后，家門(mén)口就有了籃球場(chǎng)和健身設施，文體活動(dòng)的豐富讓小區居民樂(lè )開(kāi)了花。“增設的活動(dòng)設施都由物業(yè)公司運營(yíng)，居民體驗到實(shí)實(shí)在在的服務(wù)后，對物業(yè)公司越來(lái)越信任。”徐立林說(shuō)。
“現在物業(yè)費收繳率已提高到七成，有些居民還自發(fā)給其他居民做工作。”黃春南說(shuō)，目前物業(yè)經(jīng)營(yíng)已基本實(shí)現收支平衡，前期投入也有望盡快回本。
有了良好服務(wù)產(chǎn)品的供給，居民的需求慢慢釋放出來(lái)。“根據調查，居民還有餐飲、養老等多種多樣的需求，我們正在尋求與更大的開(kāi)發(fā)企業(yè)合作引入更多服務(wù)，并進(jìn)一步探索通過(guò)加大金融支持等方式破解改造資金籌集難的問(wèn)題。”海珠區住房和城鄉建設局總工程師何祖建說(shuō)。
以改革推動(dòng)改造
城鎮老舊小區的改造難題，表面上是“人”“地”“錢(qián)”等問(wèn)題，實(shí)際上是破障礙、建機制、優(yōu)服務(wù)的改革難題。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，很多小區的改造籌備過(guò)程遠比施工工期要長(cháng)，可見(jiàn)城鎮老舊小區改造不僅是傳統意義上的工程建設，更是一項涉及多個(gè)方面的系統性改革。
破解“人”的難題，得建立居民自治機制、完善社區和基層治理機制；破解“地”的難題，需要多部門(mén)統籌協(xié)調、齊抓共管；破解“錢(qián)”的難題，則需健全社會(huì )資本回報機制、持續優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。實(shí)踐中，雖然每個(gè)小區改造需求不同、改造模式多樣，但推進(jìn)時(shí)遇到的難題、需要建立完善的體制機制卻有相似之處。只有在這些方面扎實(shí)改革，才能讓改造更順利地推進(jìn)。
老舊小區改造既是“工程改造”，也蘊含“治理創(chuàng )新”。城鎮老舊小區改造，既能補短板、惠民生、擴內需、穩增長(cháng)，也給各地推進(jìn)治理體系和治理能力現代化，特別是為基層治理改革提供了寶貴的契機。老舊小區改造試點(diǎn)起步不久，一些地方就已探索出有價(jià)值、可推廣的經(jīng)驗，值得肯定。未來(lái)，各地各部門(mén)還應久久為功、善作善成，以更多的智慧、魄力和耐心不斷加快改革步伐，用改革推動(dòng)改造，讓城鎮老舊小區改造這項民心工程更好惠及億萬(wàn)百姓。