文/王帥（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )委員、北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任、北京安恒泰物業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理）
通過(guò)學(xué)習，個(gè)人認為十部委《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》有以下十二大亮點(diǎn)。
堅持黨的領(lǐng)導
“十部委《通知》”提出堅持和加強黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導。“東西南北中，黨政軍民學(xué)，黨是領(lǐng)導一切的”。歷史的經(jīng)驗表明，在物業(yè)管理活動(dòng)中堅持黨的領(lǐng)導，既符合當前的實(shí)際需求，也是解決社區治理矛盾的一劑“靈丹妙藥”。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體都應當在社區黨組織的領(lǐng)導下依法依規的開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)?；鶎狱h組織能夠切實(shí)發(fā)揮領(lǐng)導核心作用，帶領(lǐng)全體業(yè)主在實(shí)現權利、履行義務(wù)的過(guò)程中始終保持正確的政治方向，堅定不移貫徹黨的理論和路線(xiàn)方針政策，避免在物業(yè)管理區域出現治理盲點(diǎn)和思想真空。通知中，推動(dòng)業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的黨員與社區“兩委”雙向任職等舉措是在北京、深圳等超大城市的社區治理中已經(jīng)得到推廣和驗證的有效創(chuàng )新。
落實(shí)街道責任
“十部委《通知》”提出落實(shí)街道屬地管理責任。這是有效發(fā)揮基層政府在社區治理中主導作用的具體抓手。按照條塊結合、以塊為主的原則，街道和物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)各司其職，上下聯(lián)動(dòng)。充分發(fā)揮和落實(shí)街道在物業(yè)管理活動(dòng)中的屬地管理責任，能夠推動(dòng)管理重心下移、權力下放、力量下沉，形成到一線(xiàn)解決問(wèn)題的工作導向，避免出現“看得見(jiàn)的管不著(zhù)，管得著(zhù)的看不見(jiàn)”的尷尬。其中，指導業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職盡責、指導開(kāi)展物業(yè)承接查驗、監督物業(yè)項目交接、指導突發(fā)事件應對等街道職責都已在2020年實(shí)施的《北京市物業(yè)管理條例》中得到明確。而“委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔公共服務(wù)事項的，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應費用”這一新提法則回應了廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的心聲，完善了非業(yè)主主體購買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的正常通道。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)應遵循契約精神，一些超出物業(yè)服務(wù)合同約定范圍和內容的服務(wù)，雖然可能是出于公共利益或緊急需要，但卻實(shí)際增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出相應的對價(jià)補償。
推動(dòng)管理下沉
“十部委《通知》”提出“推動(dòng)城市管理服務(wù)向居住社區延伸”。一段時(shí)間以來(lái)，一些地方的個(gè)別行政管理部門(mén)對自身職責認識模糊，“執法不進(jìn)社區”，對違法搭建，違規占用樓道、場(chǎng)地、消防通道、道路、綠地等違法行為的執法不夠到位?！锻ㄖ诽岢雒鞔_部門(mén)和單位職責清單，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)區域內的違法違規行為，這是破解行業(yè)發(fā)展難點(diǎn)痛點(diǎn)的有效舉措；《通知》再次明確了水電氣熱等專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位應當服務(wù)最終用戶(hù)，并督促其落實(shí)對物業(yè)服務(wù)區域內相關(guān)設施設備的維修、養護和更新責任。這一規定實(shí)際在國務(wù)院《物業(yè)管理條例》中早已明確，但十多年來(lái)卻因為歷史遺留和行業(yè)利益等緣由遲遲難以得到全面落實(shí)，厘清設施設備維護服務(wù)的責任邊界將有利于更好地保障業(yè)主權益。
懲戒惡意欠費
“十部委《通知》”提出“探索將惡意拖欠物業(yè)費的行為納入個(gè)人信用記錄”?？梢試L試將這個(gè)規定與《北京市物業(yè)管理條例》的相關(guān)內容進(jìn)行對比性分析：首先，可能需要精準識別兩個(gè)概念，一個(gè)是“納入失信被執行人”，一個(gè)是“納入個(gè)人信用記錄”。其中，《北京市物業(yè)管理條例》提出的針對欠費業(yè)主的懲戒措施是“業(yè)主拒不執行人民法院生效法律文書(shū)的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。”被限制高消費的主體不一定被納入失信被執行人名單，但納入失信被執行人的主體肯定會(huì )被限制高消費。失信被執行人是一項行之有效的司法懲戒手段，只能由司法部門(mén)認定和執行，并非局限于物業(yè)費的糾紛執行，而是廣泛適用于民事訴訟的執行保障措施。要將惡意欠費業(yè)主納入失信被執行人名單，需要嚴格履行起訴—業(yè)主敗訴—業(yè)主拒不執行—強制執行—申請納入失信被執行人等嚴格的法定程序。
而“十部委《通知》”中所述是“對多次催交仍拖欠物業(yè)費的業(yè)主，可根據管理規約規定的相應措施進(jìn)行催交。探索將惡意拖欠物業(yè)費的行為納入個(gè)人信用記錄。”納入個(gè)人信用記錄相較納入失信被執行人名單而言，無(wú)論是施行主體和程序都更具有操作性，更易于實(shí)現。例如，如果消費者長(cháng)期惡意欠費，可能電信供應商就會(huì )將其行為納入企業(yè)自建的個(gè)人信用記錄，限制今后為其提供服務(wù)。又比如鐵路部門(mén)對高鐵霸座行為作出的在鐵路征信體系中記錄該旅客信息，并在一定期限內限制其購票乘坐火車(chē)的舉措。納入失信被執行人名單需要通過(guò)一審二審加執行等繁冗司法程序實(shí)現，而納入個(gè)人信用記錄的實(shí)施主體可能是服務(wù)提供部門(mén)，也可能是國家公共信用信息部門(mén)，實(shí)現的途徑和程序更加便捷，一定程度上也是對司法資源的節約和保護。
“十部委《通知》”中提出的將惡意拖欠物業(yè)費的行為納入個(gè)人信用記錄將是一項有益的積極探索，關(guān)鍵是要明確惡意拖欠行為的認定主體和確權指向、實(shí)施主體的授權、不良信用記錄的合法消除程序等操作層面的細節問(wèn)題。
強化行業(yè)監督
“十部委《通知》”強化了對行業(yè)內各個(gè)主體的監督。
業(yè)主委員會(huì )的健康運作是實(shí)現業(yè)主良好自治的關(guān)鍵。“十部委《通知》”從明確業(yè)委會(huì )的信息公示責任、撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì )不合法決定、罷免業(yè)委會(huì )委員資格、加大業(yè)委會(huì )違法行為查處力度等四個(gè)方面對全體業(yè)主的權益進(jìn)行了保障，同時(shí)也加強了對業(yè)委會(huì )工作的監督。“十部委《通知》”從第十九條到第二十一條加強了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的監督，如建立服務(wù)信息公開(kāi)公示制度、企業(yè)信用管理制度、企業(yè)紅黑名單制度等都是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范運行的有力抓手。權力失去監督和制約，必然會(huì )如同脫韁野馬，橫沖直撞、恣意妄為，其后果的嚴重性可想而知，因此，必須扎緊制度籠子，確保行業(yè)內各個(gè)主體都在公開(kāi)、公正、透明、公益的原則下健康運作。
擴大覆蓋范圍
“十部委《通知》”提出擴大物業(yè)管理覆蓋范圍。一是由街道推動(dòng)業(yè)主設立業(yè)主大會(huì )，例如北京市就提出“加強物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務(wù)水平三年行動(dòng)計劃”，要求“2020年底前新成立業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）2000個(gè)以上，業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）組建率達到30%以上，2021年達到70%以上，2022年達到90%以上。”二是探索組建物業(yè)管理委員會(huì )，物業(yè)管理委員會(huì )是物業(yè)管理區域內更規范、更具效率的替代性、過(guò)渡性執行機構。物業(yè)管理委員會(huì )作為業(yè)主自治和行政管理相結合的社會(huì )治理架構，符合社會(huì )管理的客觀(guān)需要，可以填補業(yè)主共同決策、執行機構的真空。這是對業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )制度的有效補充，是解決業(yè)主大會(huì )成立難題的有益嘗試。三是結合城鎮老舊小區改造推動(dòng)建立物業(yè)管理長(cháng)效機制。四是在無(wú)物業(yè)小區嘗試托管、代管和自管的準物業(yè)管理模式。
完善價(jià)格形成
“十部委《通知》”提出完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機制。住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費和停車(chē)場(chǎng)停車(chē)服務(wù)收費均已挪出政府定價(jià)目錄，屬于政府指導價(jià)或市場(chǎng)調節價(jià)的管理范疇，而北京市最新的規定更是明確了住宅物業(yè)費只適用于市場(chǎng)調節價(jià)范圍。近年來(lái)，不斷攀升的人力成本、能源和物料價(jià)格和始終不變的物業(yè)服務(wù)收費價(jià)格之間的矛盾已成為制約行業(yè)良性發(fā)展的重要因素。針對物業(yè)費調價(jià)難這一突出問(wèn)題，《通知》提出可根據服務(wù)標準和物價(jià)指數等因素動(dòng)態(tài)調整，這一規定為加快形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)費價(jià)格形成機制和動(dòng)態(tài)調整機制提供了政策依據。在實(shí)操過(guò)程中，建議應當進(jìn)一步明確物業(yè)費調整的啟動(dòng)機制和觸發(fā)條件，推動(dòng)其實(shí)施。
建設智慧物業(yè)
“十部委《通知》”提出加強智慧物業(yè)服務(wù)能力建設。物業(yè)管理植根于中國內地的土壤已四十年，行業(yè)的未來(lái)之花將如何綻放？多元化運營(yíng)，資本化運作，集團化經(jīng)營(yíng)，戰略化聯(lián)盟都是有益的探索和可能的形態(tài)。作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，行業(yè)如果繼續在價(jià)格戰、同質(zhì)化的黑屋里野蠻生長(cháng)，斷然無(wú)法遇見(jiàn)未來(lái)的曙光。因此，行業(yè)必須充分利用科技進(jìn)步和社會(huì )資本的助力，促進(jìn)人工智能和物業(yè)服務(wù)深度融合，創(chuàng )新推動(dòng)，向智慧化物業(yè)轉型升級。在這個(gè)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要創(chuàng )新載體、創(chuàng )新方式、創(chuàng )新體制，逐步實(shí)現線(xiàn)上化、數據化、智能化的轉型升級。
融合線(xiàn)上線(xiàn)下
“十部委《通知》”提出促進(jìn)線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)融合發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)應當以大視野謀劃大格局，提升發(fā)展理念，充分意識到這是為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院“六穩”“六保”工作任務(wù)，進(jìn)一步擴大內需特別是有效促進(jìn)消費，推動(dòng)經(jīng)濟供需循環(huán)暢通的國家策略；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當以大項目推動(dòng)大發(fā)展，搭建智慧物業(yè)管理平臺，對接各類(lèi)商業(yè)服務(wù)，構建線(xiàn)上線(xiàn)下生活服務(wù)圈，滿(mǎn)足居民多樣化生活服務(wù)需求。
善用維修資金
“十部委《通知》”提出提高維修資金使用效率。住宅專(zhuān)項維修資金是物業(yè)的“養老金”。隨著(zhù)住宅使用年限增長(cháng)，動(dòng)用專(zhuān)項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升。為提升維修資金使用效率，新生效的《民法典》在《物權法》第76條基礎上作了修改完善：一是將使用建筑物及其附屬設施的維修資金單列一項，并降低通過(guò)這一事項的表決要求；二是適當降低業(yè)主作出決議的門(mén)檻。而通知在此基礎上進(jìn)一步提出幾點(diǎn)意見(jiàn)，一是倡導簡(jiǎn)化維修資金使用流程；二是涉及到電梯、水泵、消防設施故障和外墻防水損壞等安全隱患的緊急維修應遵循特事特辦，急事急辦的原則處理；三是探索在物業(yè)費列支范圍之外，使用維修資金購買(mǎi)電梯安全責任保險。
建立信息公示
“十部委《通知》”提出建立服務(wù)信息公開(kāi)公示制度。通知對物業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)等十四項物業(yè)服務(wù)信息提出了公示要求，同時(shí)要求開(kāi)展家政、養老等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)也應對外公示?！锻ㄖ窂娬{，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費項目以外的費用，通俗的說(shuō)，不公示就不能收費，要收費就應公開(kāi)透明，不能渾水摸魚(yú)“搞糊涂賬”。
在這里仍然需要再次呼吁，基于物業(yè)費收支情況的公示應當針對酬金制和包干制兩種收費模式區分處理。對于酬金制收費模式而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支涉及全體業(yè)主的利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費具有共有性，是代收代管的費用。酬金制收費進(jìn)行收支公示能夠實(shí)現物業(yè)服務(wù)費用收取和支出的透明性、合規性和合約性；而對于包干制收費模式而言，不主張強制進(jìn)行物業(yè)費收支公示，物業(yè)服務(wù)和收費的關(guān)注焦點(diǎn)和目標應該是“質(zhì)價(jià)相符”，而不是舍本逐末，轉而單純關(guān)注收支盈虧。且物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的包干制物業(yè)服務(wù)費是企業(yè)經(jīng)過(guò)確認的收入和入賬的資金，其資金具有完全的專(zhuān)有性和排他性，完全不同于酬金制收費模式下的資金所具有的共用性和基金性。
建立信用管理
“十部委《通知》”提出建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》于2018年廢止后，如何實(shí)現對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效監管，行業(yè)主管部門(mén)也在不斷摸索和嘗試。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，教育要有示范力，規定要有約束力，懲治要有震懾力。因此，《通知》提出要建設全國信用管理平臺，這項創(chuàng )新的制度設計如果得以順利落地，將為行業(yè)監管提供強有力的抓手，但可以想見(jiàn)這一過(guò)程必將漫長(cháng)而艱辛，甚至可能會(huì )耗時(shí)費力且事倍功半。建議是否能考慮將這一行業(yè)管理的信用平臺納入到國家統一的企業(yè)信用管理平臺的建設中。
“十部委《通知》”把握了現階段住宅物業(yè)管理的關(guān)鍵重點(diǎn)，構建了住宅物業(yè)管理活動(dòng)的未來(lái)框架，集聚了物業(yè)管理政策的創(chuàng )新思路，拓展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展空間，指明了物業(yè)管理行業(yè)的提升方向，體現了諸多亮點(diǎn)、引領(lǐng)了良好預期。各級地方及相關(guān)主體應當整合資源、積極實(shí)踐，實(shí)現與頂層設計的有機結合，加快形成既有共性又有特色的社區治理新模式。（原載于《中國物業(yè)管理》2021年第1期）