在中國房地產(chǎn)行業(yè)加速擴張、迅猛發(fā)展的黃金時(shí)期，一幢幢摩天大樓曾如雨后春筍般出現在各大城市的核心地段或商務(wù)新區。據統計，全世界60%以上的超高層建筑都位于中國，盡管這些項目對物業(yè)管理水平的要求非常高，但由于其中大多數均是所在城市的標志性建筑，開(kāi)發(fā)商和投資者仍然樂(lè )于擲重金建造并維護此類(lèi)資產(chǎn)。
如今，隨著(zhù)中國經(jīng)濟轉而致力于實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟運行中的定位也將發(fā)生變化，摩天大樓的建設熱潮或將逐步冷卻，超高層建筑將進(jìn)入新的發(fā)展階段，而隨之而來(lái)的許多新特點(diǎn)、新問(wèn)題、新挑戰將給超高層建筑的物業(yè)管理工作者帶來(lái)新的思考。
作為隸屬于中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )設施設備技術(shù)委員會(huì )的超高層建筑專(zhuān)業(yè)工作組的專(zhuān)業(yè)組員，仲量聯(lián)行華北區物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監李從越先生近日就新發(fā)展階段的超高層建筑物業(yè)管理分享了他的看法。
限建時(shí)代
垂直社區更注重互動(dòng)氛圍
去年5月，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑。此令一出，業(yè)內普遍認為超高層建筑將因此“踩剎車(chē)”，項目?jì)r(jià)值恐怕將不再像以前那樣“節節高升”。然而，當“絕對高度”已經(jīng)不是業(yè)主追求的重點(diǎn)和項目入市的“最大賣(mài)點(diǎn)”，高品質(zhì)物業(yè)管理的重要性就將愈發(fā)凸顯。
大多數超高層建筑都是集辦公、零售、酒店、高端住宅等多元業(yè)態(tài)于一體的綜合體，通過(guò)場(chǎng)所營(yíng)造來(lái)增進(jìn)社區氛圍，讓其成為人們愿意生活、工作和娛樂(lè )的目的地是物業(yè)管理工作的首要課題。
社區互動(dòng)是解決這一問(wèn)題的最佳方法，仲量聯(lián)行受托管理的深圳平安金融中心、廣州國際金融中心、上海白玉蘭廣場(chǎng)和北京啟皓中心等項目，長(cháng)期以來(lái)都鼓勵企業(yè)租戶(hù)、來(lái)訪(fǎng)者甚至周邊居民積極走進(jìn)并駐足項目中庭、戶(hù)外廣場(chǎng)、空中大堂和觀(guān)景臺，參與各類(lèi)娛樂(lè )、社交、展覽和藝術(shù)活動(dòng)，如此這般精心策劃、與眾不同的體驗，已經(jīng)有力地幫助這些項目在市場(chǎng)上脫穎而出，實(shí)現長(cháng)期保值增值的目標。
智慧時(shí)代
房地產(chǎn)科技產(chǎn)品大力提升物管效能
在信息化、數字化、智能化轉型成為驅動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級“不二法門(mén)”的今天，科技賦能房地產(chǎn)已經(jīng)是大勢所趨。設施設備復雜、人流貨流交織、意外情況易發(fā)……超高層建筑的物業(yè)管理工作往往需要消耗大量的人力、物力、財力，這一點(diǎn)恰恰證明：摩天大樓是引入房地產(chǎn)科技產(chǎn)品、實(shí)踐智慧物管的最佳場(chǎng)所之一。
從依靠傳感器技術(shù)監測樓宇溫度、濕度、空氣質(zhì)量、照明等情況發(fā)現設施設備運行故障的監控系統，到便于物業(yè)管理團隊收集和分析租賃、能耗、財務(wù)、工程等多方面數據的分析平臺；從承擔運送物品和打掃清潔等任務(wù)的機器人，到能夠敏銳察覺(jué)數十種異常情況的人工智能算法……
仲量聯(lián)行研發(fā)的多款房地產(chǎn)科技解決方案已經(jīng)廣泛應用于眾多地標性建筑，為超高層物業(yè)管理拉開(kāi)了科技變革的序幕。
公共衛生新時(shí)代
非常舉措將常態(tài)化確保項目安全
毋庸置疑，房地產(chǎn)是受新冠疫情影響最嚴重的行業(yè)之一，尤其是對于人員流動(dòng)量大且頻繁、密集的超高層建筑來(lái)說(shuō)，一旦暴露于疫情風(fēng)險當中，無(wú)論業(yè)主還是租戶(hù)，往往都要承擔經(jīng)濟和聲譽(yù)等多方面的損失，更不要說(shuō)最重要的人員健康問(wèn)題。因此，在未來(lái)疫情防控已經(jīng)不可避免地將要進(jìn)入常態(tài)化階段之時(shí)，對公共衛生安全的追求給物業(yè)管理工作提出了更高的要求。
以仲量聯(lián)行管理的天津津匯廣場(chǎng)為例，除了設置紅外線(xiàn)測溫儀和醫用消毒設備，查驗訪(fǎng)客健康碼并提供口罩等防護裝備外，為搭乘高區和低區電梯的人員安排相互隔離的動(dòng)線(xiàn)，為到崗時(shí)間不同的租戶(hù)和員工發(fā)放顏色不同的上班卡進(jìn)行分流等舉措很大程度上也將保留下來(lái)，成為新的行業(yè)范例。
未來(lái)，隨著(zhù)中國的宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮化進(jìn)程進(jìn)入新階段，在一、二線(xiàn)城市土地資源供需矛盾很難得到根本解決的背景下，雖然面臨一些規劃建設上的限制，但超高層建筑仍將是備受業(yè)主和企業(yè)租戶(hù)青睞的資產(chǎn)。而專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)公司能夠將國際視野、技術(shù)優(yōu)勢和先進(jìn)經(jīng)驗通過(guò)咨詢(xún)或全面委托等形式分享給業(yè)主方，助力項目運營(yíng)團隊精準把握客戶(hù)需求，銳意創(chuàng )新，從而借助有溫度、有智慧、高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)將超高層建筑打造成為優(yōu)質(zhì)的社區公共空間，最終實(shí)現價(jià)值提升。
超高層建筑專(zhuān)業(yè)工作組
2020年7月，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )設施設備技術(shù)委員會(huì )全體大會(huì )審議通過(guò)，正式成立“超高層建筑專(zhuān)業(yè)工作組”。超高層建筑專(zhuān)業(yè)工作組旨在打造“高屋建瓴 云端論道”高端論壇，編撰《超高層建筑設施設備管理指南》，以專(zhuān)業(yè)培訓、行業(yè)研究、標準認證、專(zhuān)題活動(dòng)等多種形式，凝聚中國的超高層建筑及中國前沿的專(zhuān)業(yè)人士資源，構建超高層建筑管理知識體系、教育培訓體系、標準認證體系、全生命周期管理體系，切實(shí)提升中國超高層建筑的運營(yíng)管理水平、從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平、以及全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)能力水平，通過(guò)提升服務(wù)效率、提高樓宇資產(chǎn)價(jià)值、降低資產(chǎn)管理成本、實(shí)現樓宇全生命周期的綠色高效運行，持續賦予樓宇活力和生命力，最終促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。