隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，無(wú)論是物業(yè)管理和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)和交易，或者是政府的標準制定和城市規劃中，“超高層建造”都是一個(gè)高頻詞，超高層建筑為什么會(huì )引起專(zhuān)業(yè)、行業(yè)、資本、政府等層面的關(guān)注呢，因為超高層建筑在現在城市建筑群中都是標志性建筑，超高層建筑存在數量和高度直接顯示城市的地位和實(shí)力，超高層建筑運營(yíng)的好壞，直接影響到一個(gè)城市的形象，影響到城市的社會(huì )、經(jīng)濟、文化、城市規劃等方面；在現階段，超高層建筑運營(yíng)到底存在哪些問(wèn)題呢，我們不妨探討一下。
傳統意義上講的不動(dòng)產(chǎn)（建筑）運營(yíng)，是指超高層建筑開(kāi)發(fā)階段完成，后期招商和物業(yè)管理的集合，招商是引進(jìn)，是經(jīng)濟產(chǎn)出和投資回報，物業(yè)是服務(wù)，是成本和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值持續，二者結合的是否成功，直接影響到資本投資回報；顯然，這種理念和思路已不能滿(mǎn)足現在行業(yè)發(fā)展需要，沒(méi)法應對超高層不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)的問(wèn)題和難點(diǎn)，我們先看看現在超高層運營(yíng)存在的問(wèn)題。
一、超高層建筑在運營(yíng)中，經(jīng)常遇到建筑空間功能規劃和后期招商客戶(hù)群的使用功能不吻合，這主要是超高層建筑往往是多業(yè)態(tài)大型綜合體（包含高檔酒店、超甲級寫(xiě)字樓、大型商業(yè)、高檔公寓、展覽區域等等），如果前期產(chǎn)品定位和客戶(hù)群分析做的不夠細致，在建筑空間功能規劃方面肯定會(huì )出問(wèn)題，導致后期運營(yíng)困難，建筑整體體驗感受影響，影響不動(dòng)產(chǎn)投資回報。
二、超高層建筑內各系統、結構和外立面存在設計方案的缺失，存在空間得房率、系統裝機容量不匹配、安全等級設置不合理等等問(wèn)題，這除了對建筑產(chǎn)品地位不清晰外，還有對設計標準與實(shí)際應用之間差異認識不足，對開(kāi)發(fā)階段各個(gè)專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)公司、設計院、設備廠(chǎng)商給出的方案管理能力和專(zhuān)業(yè)判斷不足，不能很好的根據建筑定位，把各個(gè)專(zhuān)業(yè)方案融會(huì )貫通，識別風(fēng)險，在設計階段減少問(wèn)題發(fā)生，這些問(wèn)題都是未來(lái)超高層建筑運營(yíng)的硬傷。
三、在設備選型和施工階段，設備選型不準確，施工工藝的要求不能很好落地執行，導致現場(chǎng)運營(yíng)出現故障和能耗成本高，這主要與我們在設備選型方面沒(méi)能充分總結后端以往運營(yíng)經(jīng)驗，在安裝施工階段不能?chē)栏駡绦惺┕すに囈?，調試驗收沒(méi)能把系統功能調試做到位有關(guān)。
四、后期運營(yíng)面臨客戶(hù)訴求、建筑硬件配套和設備設施功能保持和持續優(yōu)化的成本壓力，以上看起來(lái)是三個(gè)維度，實(shí)際是一個(gè)問(wèn)題，即如何應用超高層建筑空間功能和硬件配套資源滿(mǎn)足客戶(hù)使用訴求，提高不動(dòng)產(chǎn)的投資回報。
當然超高層建筑運營(yíng)遇到的問(wèn)題還很多，可能是專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題，可能是運營(yíng)模式問(wèn)題，也可能是資本投資回報問(wèn)題，這里只是列舉共性的難點(diǎn)問(wèn)題，那么如何面對這些問(wèn)題，我們的策略是什么，想分享一些建議，供大家參考。
首先，改變運營(yíng)只是動(dòng)產(chǎn)后端不工作的理念，因為超高層建筑是一個(gè)復雜的多業(yè)態(tài)的多客戶(hù)群消費空間的大型綜合體，不可能僅僅靠一些設計標準和設備堆砌來(lái)完成好的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，沒(méi)有完整的硬件配套產(chǎn)品，后期招商和物業(yè)管理會(huì )受到一定限制，甚至影響到超高層長(cháng)期投資回報，這就需要從產(chǎn)品定位、客戶(hù)群分析、設計方案論證、設備選型和技術(shù)標的規定、施工管理、調試驗收、招商管理、物業(yè)管理等環(huán)節拉通，需要充分考證不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品未來(lái)定位，根據國家設計規范，把后端招商管理和物業(yè)管理積累的問(wèn)題經(jīng)驗輸入到不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)階段，提前解決問(wèn)題，不給不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)帶來(lái)硬傷；例如：動(dòng)線(xiàn)，從后端商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓的客戶(hù)群工作生活習慣合理規劃不同業(yè)態(tài)客戶(hù)群的動(dòng)線(xiàn)，注意客戶(hù)的體驗感；例如：運力，商業(yè)客戶(hù)、酒店客戶(hù)與寫(xiě)字樓客戶(hù)對垂直運力的要求在時(shí)間和空間私密性方面不同的，這要求我們在垂直運力方面要做區域、電梯速度和時(shí)段控制做設計評估，在電梯選型和配重方面做合理配置；例如：機電系統容量配置，商場(chǎng)有服裝、輕餐飲、重餐飲、影院、兒童活動(dòng)區域等等，這就要求在機電系統匹配方面要結合后端物業(yè)和招商經(jīng)驗，不同業(yè)態(tài)在商業(yè)空間存在比例、空間結構和機電需求，協(xié)商方案實(shí)施；例如：功能房個(gè)性設置，為了增加客戶(hù)體驗感，會(huì )考慮設置嬰兒哺乳間和殘疾人衛生間和通道，為保證突發(fā)事件應急響應，會(huì )設立招商接待室、物業(yè)服務(wù)辦公室、綜合應急調度室等等功能區域。
其次，不斷規范和優(yōu)化超高層建筑群的招商環(huán)境和物業(yè)管理水平，任何建筑在交付時(shí)都難免會(huì )有問(wèn)題存在，也許是交付時(shí)市場(chǎng)客戶(hù)與當初產(chǎn)品市場(chǎng)調研有差異，也許是開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，行業(yè)技術(shù)應用方面有新的突破，不管是哪一種原因，作為超高層建筑的不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)，為了不動(dòng)產(chǎn)能持續得到市場(chǎng)投資回報，都有必要不斷對超高層建筑功能維護和優(yōu)化（涵蓋建筑硬件系統功能維護和硬件資源配套），加強軟性服務(wù)，增加客戶(hù)體驗感，提高超高層建筑項目整體品牌價(jià)值，切不可為了短期的NOI值，犧牲建筑功能，造成客戶(hù)體驗感不好，我們可以從設施周期管理、成本周期預算、客戶(hù)群定位引導等方面循環(huán)漸進(jìn)，形成超高層項目的不動(dòng)產(chǎn)溢價(jià)。
再者，加大超高層建筑運營(yíng)的人才培養，超高層建筑運營(yíng)，涉及的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域和資源很廣，建筑本身系統復雜，對周?chē)h(huán)境的要求和影響較大，要求穩定和可持續性高，流動(dòng)人口密度較大，對安全保障應急處理方面要求高，因此，只有先進(jìn)的設施、配套硬件和管理標準是不能滿(mǎn)足超高層建筑運營(yíng)要求的，還要有良好素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)能力的執行團隊。
最后，建議加快專(zhuān)業(yè)、行業(yè)、地域和資本投入的經(jīng)驗分享，使得超高層建筑無(wú)論是開(kāi)發(fā)還是招商和物業(yè)管理，都少走彎路，少出問(wèn)題產(chǎn)品，幫助企業(yè)資產(chǎn)保值增值，真正為現代城市樹(shù)立品牌形象。
作者經(jīng)歷
佘勇---萬(wàn)物梁行 總工
曾就職于電力部機械設計研究所、比亞迪、富士康、江森自控、華為、卓越集團、萬(wàn)科物業(yè)等單位。
主要經(jīng)歷：
主導國內DBQ3000、DBQ4000系列起重機械控制系統開(kāi)發(fā)、調試和安裝驗收。
主導過(guò)電池自動(dòng)化生產(chǎn)設備（PC+PLC+伺服控制系統）開(kāi)發(fā)和調試工作，提升和滿(mǎn)足了比亞迪電池生產(chǎn)的品質(zhì)和產(chǎn)能需求。
就職富士康期間，主持事業(yè)群周邊工作，主導過(guò)匈牙利、印度、香港、大陸的廠(chǎng)區設計、建造和運營(yíng)工作，統管?chē)鴥韧?/span>3個(gè)廠(chǎng)區安全、環(huán)境、工程、客戶(hù)稽核、政府等對接等工作，經(jīng)歷過(guò)思科、朗訊、索尼、蘋(píng)果、華為等公司產(chǎn)品迅速擴張周邊保障工作。
曾就職江森自控GWS，管過(guò)華為全球數據中心、生產(chǎn)中心、實(shí)驗室中心和研發(fā)中心，參與過(guò)華為埃及和剛果金項目需求設計，參與華為綜合設施設備和數據中心運營(yíng)管理標準體系建立。
在卓越集團，任機電公司、電梯公司總經(jīng)理，兼物業(yè)副總，主導過(guò)CBD多項超高層建筑的設計、建造和設施運營(yíng)管理工作，參加多項商寫(xiě)項目交易談判，負責BAT、金融行業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、制造業(yè)等業(yè)態(tài)的客戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)。
在萬(wàn)科物業(yè)，任職萬(wàn)科物業(yè)商寫(xiě)業(yè)務(wù)總工，負責全國商寫(xiě)業(yè)務(wù)運營(yíng)、標準化體系建設、品質(zhì)及風(fēng)險把控、專(zhuān)業(yè)人才梯隊建設，建立全國商寫(xiě)業(yè)務(wù)三級業(yè)務(wù)管控和風(fēng)險管控組織，負責業(yè)務(wù)運營(yíng)信息化平臺建設，主導過(guò)萬(wàn)物梁行大型綜合體和超高層項目投標談判及項目建設顧問(wèn)工作。