本文改編自萬(wàn)物梁行總工程師佘勇在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )第五屆理事會(huì )第四次全體會(huì )議上的演講
關(guān)于物業(yè)服務(wù)的綠色運營(yíng)現狀及未來(lái)發(fā)展趨勢，萬(wàn)物梁行站在行業(yè)角度與行業(yè)同仁闡述一些概念，分享一些案例，希望能對各位有所啟發(fā)。
我國綠色建筑發(fā)展現狀
首先，建筑企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要明確綠色建筑的概念，綠色建筑是指能夠達到國家或行業(yè)節能減排目標的建筑物，這種建筑在全生命周期內最大限度節約資源、保護環(huán)境、減少污染，實(shí)現人與自然的和諧共處。
根據國家住建部提供的數據，“十三五”期間我國計劃綠色建筑面積在2015年要達到20%，到2020年達到50%，但實(shí)際上已經(jīng)取得這些認證標識的綠色建筑，2015年只占全部建筑的6%，2020年只占全部建筑的30%，這說(shuō)明綠色建筑及其運營(yíng)服務(wù)的市場(chǎng)空間很廣闊。“十四五”規劃還規定，通過(guò)政府補貼、技術(shù)支持以及資源調配方面的便利措施等，在國家政策層面對綠色建筑的開(kāi)發(fā)及運營(yíng)管理予以支持。
雖然目前關(guān)于人居環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處方面還沒(méi)有完整的管理標準和規范，但萬(wàn)物梁行根據自身業(yè)務(wù)經(jīng)驗和業(yè)務(wù)邏輯，總結了一些關(guān)于綠色建筑物業(yè)服務(wù)的運營(yíng)心得，希望能與行業(yè)同仁分享交流，共同提升自身服務(wù)能力和品質(zhì)。
物業(yè)服務(wù)的綠色運營(yíng)環(huán)節
我國的綠色建筑標準分1-3級，最低是1級（60分），并且我國和新加坡的綠色建筑標準都是通過(guò)政府主導制定并落地執行，而英美國家則采用市場(chǎng)化協(xié)會(huì )的形式來(lái)推動(dòng)綠色建筑的標準落地。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )可以參照英美做法提出符合我國國情的綠色建筑運營(yíng)管理標準，最終配合國家出臺相關(guān)的行業(yè)標準和國家標準。值得關(guān)注的是，我國更關(guān)注綠色建筑的節能功能，而美國更關(guān)注綠色建筑的環(huán)保功能，這是兩國在綠色建筑理念上的區別，也是差距。
建筑的生命周期主要指建筑前期開(kāi)發(fā)階段、運營(yíng)維修階段、報廢和管理階段。未來(lái)3-5年內，中國建筑尤其是非住板塊業(yè)務(wù)是很大的商機，我們已經(jīng)看到有些大公司已經(jīng)開(kāi)始把后端的建筑能力、運營(yíng)能力和前端開(kāi)發(fā)設計能力做融合。從成本角度來(lái)講，以前有個(gè)誤區，很多開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為一個(gè)建筑最大的成本支出是建造費用，其實(shí)從一個(gè)建筑整個(gè)生命周期來(lái)看，前端建造成本大概只占20-50%，住宅的建造周期更長(cháng)一些。也就是說(shuō)，建筑的建設成本只占建筑生命周期內整個(gè)成本支出的約15%，出讓成本占約15%，設施設備更新成本約23%，綜合服務(wù)成本約20%，能耗支出占了約27%。這里的建設成本占比是指平均值，住宅的比例還要稍微高一點(diǎn)?？梢?jiàn)，建筑的設備成本+能耗成本+綜合運營(yíng)成本已經(jīng)超過(guò)總成本的50%。
以醫院建筑的運營(yíng)和維護來(lái)看，其能耗支出大概占到總費用支出的42%，運營(yíng)維護費用占比45%，說(shuō)明只有13%是建筑本身的建造成本，加上醫院不同科室比如冷藏室、冷凍室和大型無(wú)塵室、手術(shù)室等正常運行都要消耗大量能源，所以綜合能耗占比更高。而寫(xiě)字樓等建筑能耗要相對低一些，這都對建筑智能化和相關(guān)業(yè)態(tài)的運營(yíng)提出了更高要求。
如果將醫院物業(yè)能耗再進(jìn)行分解和統計，就會(huì )發(fā)現，其空調系統占了48%的費用支出，另外，消防、弱電、重機房、電機、排水、科室用電、照明等設備能耗也很高，這就是醫院物業(yè)能耗及其運營(yíng)維護特點(diǎn)。實(shí)際上，阿里、騰訊這些提供云服務(wù)的數據中心物業(yè)，綜合能耗可能要超過(guò)70%。
提升企業(yè)綠色運營(yíng)能力
基于以上綠色建筑的運營(yíng)特點(diǎn)和相關(guān)運營(yíng)數據，萬(wàn)物梁行的做法就是徹底打通從建筑的前期設計開(kāi)發(fā)階段和后期運營(yíng)維護階段的壁壘，對相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行全面梳理，從專(zhuān)業(yè)應用、管理模式、投資回報等三個(gè)方面去提高自身運營(yíng)能力。
提升專(zhuān)業(yè)應用能力
從專(zhuān)業(yè)應用角度來(lái)看，萬(wàn)物梁行采取三個(gè)措施：一是在建筑設計開(kāi)發(fā)階段即與地產(chǎn)項目負責人對接，打通建筑項目和物業(yè)運營(yíng)服務(wù)之間的壁壘，避免資源浪費；二是整合、優(yōu)化運營(yíng)系統，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后端運營(yíng)成本；三是廣泛運用綠色技術(shù)，提升專(zhuān)業(yè)的設備維護及數據運營(yíng)能力，同時(shí)積累大量有效運營(yíng)數據，為企業(yè)后續的軟硬件服務(wù)升級提供數據支撐。
優(yōu)化運營(yíng)管理模式
管理模式方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)重設計、輕運營(yíng)的現象較為突出，同時(shí)由于缺少對綠色建筑運營(yíng)管理的短期評價(jià)機制，導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在錯誤的道路上越走越遠。有鑒于此，我認為中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )可以此為突破口，聯(lián)合政府相關(guān)部門(mén)、機構、企業(yè)實(shí)體，共同建立綠色建筑運營(yíng)規范和標準，真正打通綠色建筑從設計開(kāi)發(fā)到運營(yíng)維護的全生命周期，徹底摸清公共建筑綠色指標和運營(yíng)能耗，最終建立一個(gè)統一的綠色建筑運營(yíng)維護評價(jià)標準。
長(cháng)遠眼光看待投資回報
投資回報方面，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)依然注重短期利益，沒(méi)有結合國家政策、行業(yè)資源、自身優(yōu)勢制訂長(cháng)期的運營(yíng)維護計劃，甚至有很多企業(yè)對此很不重視，沒(méi)有真正結合國家政策和行業(yè)發(fā)展趨勢深入研究和具體落實(shí)落地。比如在設計環(huán)節，投資回報的方案可操作性差，使得后期的運營(yíng)目標達不到要求。
綠色運營(yíng)的建議和思考
對此，萬(wàn)物梁行給出如下建議。
第一，充分利用現有先進(jìn)技術(shù)補齊自身短板。
第二，企業(yè)要不斷創(chuàng )新，持續地優(yōu)化綠色建筑在開(kāi)發(fā)和運營(yíng)階段的材料應用、工藝改善和設備設施的維護精度，讓綠色運營(yíng)真正創(chuàng )造經(jīng)濟效益。
第三，新技術(shù)應用是未來(lái)降低綠色建筑運營(yíng)成本，增加收入的一個(gè)可實(shí)施路徑。
第四，在管理模式上持續改進(jìn)，主要是企業(yè)應抓緊建立綠色建筑運營(yíng)管理者的任務(wù)和目標，通過(guò)明確崗位分工，落實(shí)責任，確保企業(yè)綠色運營(yíng)管理能夠達標。
第五，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對已獲得綠色運營(yíng)標志的建筑物根據星級標識來(lái)向客戶(hù)收取相應的物業(yè)管理費，以彌補綠色建筑運營(yíng)維護所增加的成本，從而形成綠色運營(yíng)長(cháng)效機制。
第六，目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對綠色建筑的運營(yíng)管理能力還需加強和完善，依據國家關(guān)于綠色建筑的相關(guān)政策指導，企業(yè)應逐步優(yōu)化自身物業(yè)服務(wù)項目的綠色運營(yíng)能力，最終達成多贏(yíng)局面。（原載于《中國物業(yè)管理》2021年第4期）