5月27日，陜西省十三屆人大常委會(huì )第二十六次會(huì )議表決通過(guò)《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》(下稱(chēng)《條例》)，將于今年10月1日施行。
《條例》共八章，分為總則、前期物業(yè)服務(wù)管理、業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)的使用和維護、維修資金的使用和管理、法律責任、附則。
物業(yè)服務(wù)人應制定應急預案
新冠疫情發(fā)生后，一些小區業(yè)主不配合物業(yè)企業(yè)實(shí)施疫情防控措施；一些物業(yè)企業(yè)積極配合政府實(shí)施疫情防控，但是由于沒(méi)有相應的法律依據政府無(wú)法給予資金支持。
條例明確，業(yè)主應當依法配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)以及配合物業(yè)服務(wù)人執行政府依法實(shí)施的應急響應預案和其他管理措施；物業(yè)服務(wù)人應當制定物業(yè)服務(wù)區域內突發(fā)公共事件應急預案，并定期組織演練。
條例規定，縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務(wù)人的應急職責納入突發(fā)公共事件應急響應機制。物業(yè)服務(wù)人承擔應急保障工作的必要支出，縣級以上人民政府應當給予支持。
確立物業(yè)管理委員會(huì )
長(cháng)期以來(lái)，業(yè)委會(huì )成立難、業(yè)主大會(huì )籌備所需經(jīng)費難以落實(shí)，是當前制約物業(yè)管理水平提升的一個(gè)短板。為此，《條例》確立了物業(yè)管理委員會(huì )制度，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )。
條例規定，物業(yè)管理委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立前的過(guò)渡性機構，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、社區黨組織在縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門(mén)的指導下組建。物業(yè)管理委員會(huì )組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區域內的事項，代行業(yè)主委員會(huì )的職責，推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
條例規定，有以下四種情形之一的，業(yè)主可以申請組建物業(yè)管理委員會(huì )：業(yè)主大會(huì )籌備組未能在九十日內召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議；具備成立業(yè)主大會(huì )條件，但因其他原因未成立的；不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的；已召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的。
物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府代表、社區黨組織代表、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代表和業(yè)主代表等七人以上單數組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì )人員人數的二分之一。
物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)二年；超過(guò)二年的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府可以根據需要決定適當延長(cháng)任期。
條例同時(shí)明確了，業(yè)主大會(huì )籌備組或者物業(yè)管理委員會(huì )組建所需經(jīng)費，由建設單位先行墊付；無(wú)法確定建設單位的老舊小區，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府墊付。業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )組建后，所墊付費用從物業(yè)服務(wù)區域公共收益中支出。
懲處高空拋物、占道等不文明行為
針對占用消防通道、電動(dòng)車(chē)輛進(jìn)樓入戶(hù)充電、高空拋物……這些不文明行為，條例明確了處罰標準。
條例規定，違反規定私拉電線(xiàn)（纜）為電動(dòng)車(chē)輛充電或者電動(dòng)車(chē)輛進(jìn)樓入戶(hù)充電的，由公安機關(guān)或者應急管理部門(mén)責令改正，拒不改正的，處二百元以上一千元以下罰款；任意傾倒垃圾、堆放雜物，導致消防通道或者疏散通道被占用、堵塞、封閉的，由公安機關(guān)或者應急管理部門(mén)責令限期改正，逾期拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔，并對單位處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款，對個(gè)人處五百元的罰款；對于高空拋物的，沒(méi)有造成損害后果的，由公安機關(guān)予以警告，處五百元以上五千元以下的罰款；造成損害后果的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
公共收益屬業(yè)主共有不得擅自挪用侵占
條例規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區域內共有部分、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。
建設單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、公共設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益應當主要用于補充維修資金，并按季度補充維修資金，補充比例應當高于經(jīng)營(yíng)收益的百分之五十。
條例明確，利用共有部分、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益應當單獨分類(lèi)列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接受業(yè)主監督。業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )可以聘請專(zhuān)業(yè)機構對公共收益的收支情況進(jìn)行審計。審計結果應當向全體業(yè)主公告，審計費用從公共收益中支出。
服務(wù)不達標，不得按約定標準收費
為加強對物業(yè)服務(wù)區域內各種違法行為的規范管理，明確物業(yè)企業(yè)責任，保障業(yè)主權益。
條例規定，物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分；物業(yè)服務(wù)人在履行好物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項基礎上，可以根據業(yè)主需要，提供物業(yè)服務(wù)合同約定之外的高品質(zhì)、多樣化服務(wù)，并按照市場(chǎng)價(jià)格收取服務(wù)費用。
條例明確，物業(yè)服務(wù)人應依照法律、法規規定公開(kāi)服務(wù)、收費、經(jīng)營(yíng)與收益等方面事項；物業(yè)服務(wù)人應依照法律、法規規定收集、保存和使用在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中獲取的業(yè)主個(gè)人信息；物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)達不到合同約定的等級和標準的，不得按照約定的等級和標準收取費用。