今年5月中旬，北京市政府發(fā)布《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)》，明確首都城市更新行動(dòng)的類(lèi)型包括老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠(chǎng)房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房（院落）更新等。近日，與之配套的4個(gè)實(shí)施細則也已正式印發(fā)，其中就包括《關(guān)于老舊小區更新改造工作的意見(jiàn)》，為老舊小區更新改造提供規劃、用地政策支撐。老舊小區電梯怎么裝？車(chē)位如何增加？面臨哪些實(shí)際的困難？
老舊小區怎么改，關(guān)乎城市規劃的未來(lái)空間，更關(guān)乎居民生活的幸福指數?！蛾P(guān)于老舊小區更新改造工作的意見(jiàn)》中涉及的更新改造方式包括老舊住宅樓加裝電梯、利用鍋爐房等現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務(wù)設施或其它配套設施、增加停車(chē)設施等。
記者在北京市西城區展覽路街道車(chē)公莊中里小區看到，幾臺外掛式電梯已經(jīng)完工。小區的老住戶(hù)說(shuō)：“那些歲數大常年下不了樓的老人，現在也能下樓了。又方便了。”
北京車(chē)公莊中里小區新建成的外掛式電梯（記者李行健 攝）
據了解，此次老舊小區改造從2017年4月開(kāi)始，今年1月完成，共安裝電梯14部。展覽路街道文興街社區黨委書(shū)記田靜介紹，小區幾棟樓建于上世紀八十年代，在加裝電梯之前，改造內容還包括加固樓體、外墻保溫、更換鋁合金窗、衛生間廚房上下水管線(xiàn)更換、暖氣主管線(xiàn)更換、路面平整等。改造資金和協(xié)調業(yè)主是老舊小區改造的兩大難題。田靜說(shuō)：“從2017年開(kāi)始，每一步都要陸陸續續開(kāi)始開(kāi)展工作。老舊小區的改造，必須得有資金作為支撐的。5個(gè)樓有將近200多戶(hù)居民，所以肯定是有困難，因為產(chǎn)權方可能更多的是資金注入，你要在協(xié)調上面，那不可能說(shuō)只有產(chǎn)權方一個(gè)人在做，所以就得合力。”
《關(guān)于老舊小區更新改造工作的意見(jiàn)》中提到，老舊小區更新改造要體現居民意愿。利用現狀房屋和小區公共空間補充社區綜合服務(wù)設施或其它配套設施時(shí)，現狀房屋歸業(yè)主共有的，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意；現狀房屋有明確產(chǎn)權人的，產(chǎn)權人應征求業(yè)主意見(jiàn)。增設停車(chē)設施應取得業(yè)主大會(huì )同意，未成立業(yè)主大會(huì )的，街道辦、居委會(huì )等應組織征求居民意見(jiàn)。
田靜表示，居民協(xié)調工作從來(lái)不是單線(xiàn)作業(yè)而是多線(xiàn)操作，比如在加裝電梯的過(guò)程中，高樓層的住戶(hù)愿意，但低層的不愿意，擔心影響采光等，這就需要協(xié)調產(chǎn)權方和物業(yè)通過(guò)減免低樓層用戶(hù)物業(yè)費、停車(chē)費等手段，平衡多方的訴求。“老舊小區要成立物業(yè)管理委員會(huì )，也是由社區黨委來(lái)牽頭，我們把產(chǎn)權方的代表，把居民代表，還有社區黨委的成員一共是7人組成。也是發(fā)揮區域化協(xié)調委員會(huì )的作用，一些大的操作必須得是產(chǎn)權方牽頭去做，像小的細節，我們可能更多地還是發(fā)揮社區黨委還有物管會(huì )的作用。”她說(shuō)。
北京車(chē)公莊中里小區新建成的外掛式電梯（記者李行健 攝）
《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)》中提到，要強化政府主導作用，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用。不少老舊小區已經(jīng)引入市場(chǎng)化物業(yè)管理。記者在車(chē)公莊中里小區看到，“外掛電梯管理使用辦法”中明確，物業(yè)管理單位按年向用戶(hù)公示電梯有關(guān)費用，并負責對電梯定期維護保養等。
小區居民：引進(jìn)了物業(yè)管理以后，各方面都規范了許多。比如小區車(chē)輛管理，特別整齊有序。
小區物業(yè)負責人寇先生：才裝電梯的時(shí)候，居民意見(jiàn)不統一，我們經(jīng)過(guò)和老人慢慢溝通之后，又和老人兒女商量，逐步溝通解決問(wèn)題。業(yè)主呼叫我們就到，必須達到他們的滿(mǎn)意度。
此外，停車(chē)難也是長(cháng)期困擾老舊小區的難題。按照審批辦理規定，老舊小區更新涉及利用現狀房屋和小區公共空間補充社區配套設施的，由區規自部門(mén)出具臨時(shí)許可意見(jiàn)，有關(guān)部門(mén)可據此辦理施工、消防、經(jīng)營(yíng)許可等手續。利用小區自有用地設置機械式、簡(jiǎn)易自走式立體停車(chē)設備，可免予辦理建設工程規劃、用地、施工等手續。建設地下停車(chē)設施，不新增建筑規模的，也無(wú)須辦理規劃、用地手續。
在北京石景山區魯谷街道的多個(gè)小區，經(jīng)過(guò)近一年的施工，全新的立體停車(chē)綜合體已經(jīng)建成。立體車(chē)庫承建單位負責人介紹，審批流程簡(jiǎn)化使得有條件建立體車(chē)庫的老舊小區得以將規劃迅速落地，“很多創(chuàng )新的改造項目，比如說(shuō)立體車(chē)庫，還有比如自行車(chē)棚的改造引入新業(yè)態(tài)，都是要充分了解居民的意愿，我們進(jìn)行統籌協(xié)調解決。”
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池表示：“《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)》突破點(diǎn)主要是土地政策，可以采用協(xié)議出讓?zhuān)梢圆捎媚曜庵?；可以改變土地用途；允許在市政基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施補短板方面有增量建筑。”
《意見(jiàn)》起草團隊成員，清華大學(xué)城市治理與可持續發(fā)展研究院執行主席尹稚教授表示，老舊小區改造不僅需要政府主導、市場(chǎng)運作，更需要高質(zhì)量的社區治理，實(shí)現共建共治共享。尹稚說(shuō)：“加裝電梯的問(wèn)題其實(shí)在老舊小區改造過(guò)程中，是長(cháng)期困擾政府和物業(yè)管理的矛盾。因為一個(gè)電梯的獲益者是不均衡的，其實(shí)是獲益者和非獲益者之間的利益轉移機制的問(wèn)題。一個(gè)基層社區的建設，有政府的補貼、政府的引領(lǐng)，也要有市場(chǎng)利益的謀利空間的界定，還要靠基層社會(huì )組織的支持，最后還要靠個(gè)體市民的理解。”
清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授劉佳燕認為，老舊小區改造不僅是民生工程、發(fā)展工程，更是優(yōu)化城市社會(huì )空間結構，提升土地價(jià)值的重大戰略議題。
趙秀池表示，要破解老舊小區改造中的難點(diǎn)，還需要進(jìn)一步探索更多市場(chǎng)力量導入的新模式，“意見(jiàn)中強調充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，通過(guò)引入社會(huì )力量，利用公共設施的長(cháng)期運營(yíng)，以及政府各種優(yōu)惠政策的導入，使城市更新落到實(shí)處。市場(chǎng)力量的導入，還有待更多的稅費政策、融資政策的支持。”