近日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強城鎮國有土地上依法建造住宅維修工作的指導意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。
《意見(jiàn)》主要包含四部分內容：
01明確各方維修責任
02落實(shí)合理使用和檢查維護責任
03加強維修工作監督管理
04工作要求
《意見(jiàn)》明確各方維修責任，房屋在質(zhì)量保修期內，由建設單位承擔，在質(zhì)量保修期外，區分不同產(chǎn)權性質(zhì)、不同管理方式，明確所有權人、物業(yè)服務(wù)人、原產(chǎn)權單位的維修責任。同時(shí)，明確了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和使用人的維修責任。
《意見(jiàn)》要求落實(shí)房屋合理使用和檢查維護責任，對業(yè)主、使用人合理使用住宅，所有權人、管理人檢查維護工作提出了細化要求，建立了計劃維修與事故維修相結合的維修機制，重點(diǎn)對屋面防水、雨落管和樓內排水主管道維修工作作出明確要求。
在加強維修工作監督管理方面，《意見(jiàn)》明確了市有關(guān)部門(mén)、各區政府以及街道（鄉鎮）的監督管理責任。建立先應急后追償制度，明確城鎮住宅需要應急維修、維修責任人暫時(shí)無(wú)力維修的，或者發(fā)生突發(fā)情況需要緊急維修的，街道（鄉鎮）應當組織相關(guān)搶險隊伍進(jìn)行應急維修。應急維修的費用按照工程造價(jià)定額確定，發(fā)生的費用由維修責任人承擔。
《意見(jiàn)》要求各區構建黨建引領(lǐng)社區治理框架下的房屋維修機制。加強工作督導，針對城鎮住宅所有權人或管理人拒不履行維修責任，導致業(yè)主向市民服務(wù)熱線(xiàn)“12345”反映房屋修繕問(wèn)題較多的，市住建委將會(huì )同市政務(wù)服務(wù)局對各區進(jìn)行督導，各區要對小區管理人和屬地街道（鄉鎮）加強督導，并納入考核范圍。
為認真貫徹落實(shí)市委市政府“接訴即辦”“每月一題”推動(dòng)解決房屋修繕類(lèi)重點(diǎn)民生訴求的工作要求，及時(shí)解決房屋滲漏、下水管道堵塞等居民訴求集中的房屋維修問(wèn)題，根據《北京市物業(yè)管理條例》《北京市建設工程質(zhì)量條例》和《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第229號），現就加強城鎮國有土地上依法建造住宅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城鎮住宅）維修工作，提出如下指導意見(jiàn)：
一、明確各方維修責任
城鎮住宅維修責任，質(zhì)量保修期內的，建設單位應當按照與業(yè)主簽訂的住宅工程質(zhì)量保證書(shū)中承諾的質(zhì)量保修范圍、保修期限等，承擔保修責任。保修期外的根據住宅不同產(chǎn)權性質(zhì)、不同管理方式來(lái)確定：
（一）實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理的住宅。物業(yè)服務(wù)合同內的維修事項由物業(yè)服務(wù)人承擔，物業(yè)服務(wù)合同之外的維修事項由業(yè)主個(gè)人承擔，物業(yè)服務(wù)人需對收費維修項目進(jìn)行公示。房屋質(zhì)量保修期滿(mǎn)后的共有部位（包括屋面、雨落管、公共部位外窗等）和共用設施設備的維修、更新和改造項目，符合使用專(zhuān)項維修資金條件的，按程序申請專(zhuān)項維修資金進(jìn)行維修。
（二）直管公房。已售公房的個(gè)人專(zhuān)有部分維修由業(yè)主承擔，未售公房以及直管公房共有部位和共用設施設備的維修由產(chǎn)權單位承擔。
（三）企事業(yè)單位所有并自行管理的住宅，包括未實(shí)施物業(yè)管理的房改房。業(yè)主承擔個(gè)人專(zhuān)有部分的維修；房屋共用部位和共用設施設備的維修，在售房款和公共維修資金未使用完的，應使用相應的資金，在售房款和公共維修資金已經(jīng)使用完以及二次上市的住宅，由所涉及的業(yè)主承擔；未實(shí)施房改的住宅維修由產(chǎn)權單位承擔。
（四）（原）產(chǎn)權單位已滅失且無(wú)物業(yè)管理的住宅和無(wú)物業(yè)管理的回遷房。業(yè)主承擔個(gè)人專(zhuān)有部分的維修，共用部位和共用設施設備的維修由所涉及的全體業(yè)主承擔；街道辦事處（鄉鎮人民政府）或社區應協(xié)調屬地社會(huì )企業(yè)提供有償維修服務(wù)，同時(shí)盡快組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選聘物業(yè)服務(wù)人。
（五）城鎮私有平房。由房屋所有權人承擔維修責任。城鎮“困難戶(hù)、五保戶(hù)”的住宅維修工作，根據相關(guān)政策由屬地民政部門(mén)確認，維修費用由屬地政府協(xié)調解決。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依據國家和本市有關(guān)規定承擔專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)維修責任。
因周邊施工造成城鎮住宅地基下沉、墻體開(kāi)裂變形等損傷的，應由房屋產(chǎn)權人或利害關(guān)系人委托鑒定，根據鑒定報告的結論，由造成損傷的責任單位承擔鑒定費用和維修責任。
因住宅使用人使用不當造成住宅需要維修的，或者自行更換外窗、雨落管等設施的，相應維修責任由使用人承擔。
二、落實(shí)合理使用和檢查維護責任
（一）城鎮住宅業(yè)主、使用人應當合理使用房屋建筑，不得故意損壞住宅及設施，不得擅自變動(dòng)建筑主體、承重結構，不得擅自拆改供暖、燃氣等管線(xiàn)，不得向下水管道投放雜物，室內廚衛裝修不得破壞防水層，不得違規出租房屋。
（二）城鎮住宅所有權人、管理人（包括物業(yè)服務(wù)人和已售公房的原產(chǎn)權單位）和供暖、燃氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應切實(shí)履行檢查維護責任，發(fā)現危及房屋使用安全的問(wèn)題時(shí)，有權對危害房屋使用安全的行為進(jìn)行制止，并應當及時(shí)向屬地相關(guān)行政主管部門(mén)報告。
（三）建立計劃維修與事故維修相結合的維修機制。重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面：
1.房屋所有權人、管理人應根據屋面防水設計使用年限和實(shí)際狀況做好總體維修計劃，并根據上年度的日常檢查和特定檢查結果安排本年度維修計劃，對于需要維修的應在汛期到來(lái)之前完成維修。
房屋所有權人、管理人應在汛期到來(lái)之前對屋面防水和雨水落水管斷裂等情況進(jìn)行檢查，發(fā)現損傷應及時(shí)維修。
2.房屋所有權人、管理人應根據排水主管道老化程度和管道堵塞情況，采取高壓沖洗法等進(jìn)行定期維修。出現突發(fā)情況時(shí)，應及時(shí)維修。
三、加強維修工作監督管理
（一）市城市管理委、市水務(wù)局和市國資委應當督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位落實(shí)專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)及設施維修督導責任。市國資委、區政府督促公房管理單位落實(shí)維修責任。
（二）各區政府應當加強城鎮住宅維修工作的組織領(lǐng)導，建立綜合協(xié)調的工作機制，組織轄區內各街道（鄉鎮）和各行業(yè)管理部門(mén)協(xié)調做好房屋維修工作。
（三）各區建設行政主管部門(mén)和街道（鄉鎮）應加強對建設單位履行住宅房屋質(zhì)量保修責任的監督管理，依法查處違法違規行為。
（四）街道（鄉鎮）督促房屋所有權人、管理人、使用人、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位落實(shí)各方責任，會(huì )同居委會(huì )調處住宅維修過(guò)程中業(yè)主（使用人）之間的矛盾糾紛。用好“吹哨報到”機制，及時(shí)解決城鎮住宅維修工作中遇到的各種問(wèn)題。
（五）街道（鄉鎮）承擔城鎮住宅應急維修責任。城鎮住宅發(fā)生房屋漏雨、下水主管道堵塞等需要應急維修、維修責任人暫時(shí)無(wú)力維修的，或者發(fā)生突發(fā)情況需要緊急維修的，街道（鄉鎮）應當組織相關(guān)搶險隊伍進(jìn)行應急維修。應急維修的費用按照工程造價(jià)定額確定，發(fā)生的費用由維修責任人承擔。
四、工作要求
（一）構建黨建引領(lǐng)社區治理框架下的房屋維修機制。本市城鎮國有土地上依法建造住宅的維修，各區政府納入社區治理體系，堅持黨委領(lǐng)導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區黨組織領(lǐng)導下業(yè)主主責，管理人、使用人、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位各負其責，鄰里之間友好協(xié)商，社會(huì )力量參與的維修機制，努力實(shí)現既依法依規，又能快速維修。
（二）強化工作督導。市住房城鄉建設委會(huì )同市政務(wù)服務(wù)局，針對訴求較多的小區，對屬地區進(jìn)行督導，各區要對訴求集中小區管理人和屬地街道（鄉鎮）加強督導，協(xié)調落實(shí)房屋維修的主體責任。針對城鎮住宅所有權人或管理人應急維修不及時(shí)，拒不履行維修責任，導致業(yè)主向市民服務(wù)熱線(xiàn)“12345”反映問(wèn)題較多的，納入考核范圍。
（三）加大宣傳培訓覆蓋面。各區定期組織街道（鄉鎮）對房屋安全使用與維修的宣傳和培訓；認真梳理屬地房屋維修的典型案例，強化正向引導，落實(shí)各方責任。