文/馬小方（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、北京高文(西安)律師事務(wù)所合伙人
新規定出臺后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全財務(wù)成本勢必會(huì )發(fā)生巨大變化，如何理順各方面職責，更好地做好消防安全管理？
近年來(lái)，因消防安全引發(fā)的事故頻頻發(fā)生，而居民住宅消防安全更是重災區，為進(jìn)一步明確居民住宅建筑消防管理中的責任問(wèn)題，2021年6月21日，中華人民共和國應急管理部發(fā)布了《高層民用建筑消防安全管理規定》(下稱(chēng)“《規定》”)。
新規或加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全財務(wù)成本
《規定》的出臺，進(jìn)一步充實(shí)了我國消防法律體系，有利于理清消防安全職責，同時(shí)，也在法律上賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)等機構以消防安全職責，明確了接受委托管理高層住宅建筑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責。明確細化職責意味著(zhù)切實(shí)的可操作性，也就具有了可監督性與可評價(jià)性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要履行上述義務(wù)，意味著(zhù)要付出相應的人力、物力與財力，尤其從《規定》的內容上來(lái)看，“應當”一詞共出現了97次，其背后的責任主體則包括了業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務(wù)人、消防技術(shù)服務(wù)機構等，其包括的內容有配備保養消防設施設備、組織開(kāi)展防火巡查檢查，及時(shí)消除火災隱患、配備專(zhuān)人負責消防安全工作、消防安全評估、開(kāi)展消防安全的宣傳教育和培訓、器材設施定期檢驗維修、定期組織消防演練等等。
那么，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收取的物業(yè)服務(wù)費用中是否包含《規定》中所明確的消防安全費用呢?
首先，開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過(guò)承接查驗后簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本原封不動(dòng)接收家當，并開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。從這一過(guò)程來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據合同約定提供服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費，但實(shí)踐中合同約定的物業(yè)服務(wù)費并未完全包含履行《規定》所規定的消防安全義務(wù)所需費用。其次，《規定》的第33條規定“高層公共建筑消防設施的日常運行、維護、維修、更新、改造的費用，由業(yè)主、使用人按照有關(guān)法律規定承擔，共有部分按照專(zhuān)有部分建筑面積所占比例承擔。委托消防服務(wù)單位的，消防設施的日常運行、維護和檢測費用應當納入物業(yè)服務(wù)或者消防技術(shù)服務(wù)專(zhuān)項費用。共用消防設施的維修、更新、改造費用，可以依法從住宅專(zhuān)項維修資金列支?！庇纱?，又會(huì )產(chǎn)生新的疑問(wèn)，“相關(guān)費用由業(yè)主、使用人按照有關(guān)法律規定承擔”，此處的有關(guān)法律規定指的是什么?業(yè)主和使用人以何種方式承擔?是常態(tài)化的分攤形式還是需時(shí)再取?此外，此處的“可以依法從住宅專(zhuān)項維修資金列支”，暫且不論實(shí)踐中對于“維護”與“維修”界定不清，導致專(zhuān)項維修資金的使用爭議不斷，使用難度大。法律規定模糊，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)邊界不清，涉及到物業(yè)區域的維修，尤其涉及到安全問(wèn)題，最終都成了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)兜底”，這無(wú)形中加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟負擔。因此，《規定》中就費用承擔問(wèn)題，似乎也并未說(shuō)清楚物業(yè)服務(wù)企業(yè)的疑惑，能否徹底理清業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的費用承擔問(wèn)題依然是個(gè)疑問(wèn)。
控制消防安全財務(wù)成本的十項建議
新規定出臺后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全財務(wù)成本勢必會(huì )發(fā)生巨大變化，如何理順各方面職責，更好地做好消防安全管理，在此我們提出如下十項建議：
一是消防分立，設立消防附屬企業(yè)，專(zhuān)業(yè)分工，橫向發(fā)展。消防安全無(wú)小事，消防工作往往需要扎實(shí)的消防知識、專(zhuān)業(yè)的消防技術(shù)與豐富的消防經(jīng)驗，專(zhuān)業(yè)的事交給專(zhuān)業(yè)的人去做，是時(shí)代發(fā)展的趨勢，也是十分必要的。因此，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)設立消防附屬企業(yè)，以此厘清物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)與高層民用建筑消防安全義務(wù)，對小區安全增加一個(gè)保障主體，也有利于控制成本，明確費用承擔主體，促進(jìn)社會(huì )橫向分工，促進(jìn)消防事業(yè)的發(fā)展。
二是引入專(zhuān)業(yè)消防服務(wù)。將高層建筑物業(yè)消防從原本的觀(guān)念中分離出來(lái)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體，引入專(zhuān)業(yè)的第三方消防服務(wù)，以此滿(mǎn)足業(yè)主關(guān)于消防安全維護的需求，也能達到《規定》中規定的高層民用建筑消防安全要求，并以此將消防安全費用從物業(yè)服務(wù)成本中獨立開(kāi)來(lái)，保證財務(wù)清晰。
三是物業(yè)服務(wù)合同補充約定消防責任劃分。根據《規定》，“委托消防服務(wù)單位的，消防設施的日常運行、維護和檢測費用應當納入物業(yè)服務(wù)或者消防技術(shù)服務(wù)專(zhuān)項費用?！钡凇兑幎ā烦雠_之前，大部分小區的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中并未將消防安全費用予以明確。此次規定出臺后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢必需要按照規定承擔部分消防安全責任，為了更好厘清各方職責與義務(wù)，避免事故發(fā)生后，雙方就費用與責任問(wèn)題相互扯皮，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)以協(xié)議的方式補充約定消防責任劃分問(wèn)題。
四是理順專(zhuān)項維修資金使用程序，留存工作痕跡，把握應急申請主體。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要明確房屋專(zhuān)項維修資金應急與普通程序申請主體，如遇小區出現消防安全設施設備損壞，需要維修、維護、檢測時(shí)，要嚴格按照法律規定進(jìn)行申請、使用，保障共用消防設施的維修、更新、改造能夠真正落到實(shí)處。同時(shí)，要留存工作痕跡，匯報、發(fā)起等工作要留痕，避免因業(yè)主反對導致無(wú)法啟動(dòng)維修資金使用程序而被追責。
五是推動(dòng)物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成浮動(dòng)機制。物業(yè)管理是一種區域性公共產(chǎn)品，對于不同物業(yè)管理區域來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理存在差異，業(yè)主需要何種質(zhì)量的服務(wù)產(chǎn)品，以及愿意為接受這種產(chǎn)品提供何種報酬，從根本上說(shuō)是一種雙方的合同行為。因此，從物業(yè)管理發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)應采取市場(chǎng)化的價(jià)格形成機制。目前，《物業(yè)管理條例》與《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》均明確物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)及市場(chǎng)調節價(jià)兩種機制，從長(cháng)期實(shí)務(wù)運行結果來(lái)看，因物業(yè)服務(wù)費導致的矛盾與糾紛廣泛存在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管的各個(gè)項目，較低的收費率導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)力承擔高昂的人力成本，從而導致服務(wù)水平提升受限，這不利于物業(yè)管理發(fā)展，而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成浮動(dòng)機制，或有望破解這一僵局。
六是采用酬金制的物業(yè)服務(wù)收費方式。酬金制收費是指從物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或承擔。物業(yè)服務(wù)費用酬金應以預收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數，計提基數和計提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專(zhuān)門(mén)約定。其他收入包括產(chǎn)權歸全體業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟收益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，保護了業(yè)主合法權益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
七是通過(guò)保險服務(wù)規避風(fēng)險，降低成本?，F如今，保險業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，種類(lèi)繁雜多樣。越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)購買(mǎi)商業(yè)保險集中轉化風(fēng)險，從而有效降低成本。規避風(fēng)險是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不錯的選擇。
八是內部激勵員工一崗多能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)調整、完善自身薪酬管理制度，實(shí)行獎勵機制，激勵員工不斷學(xué)習新技能，獲取專(zhuān)業(yè)技能證書(shū)，真正實(shí)現一崗多能，以此來(lái)降低成本。
九是做好消防承接查驗。物業(yè)承接查驗是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接物業(yè)的重要一環(huán)，消防設施屬于特殊且最為重要的公共設施，應當重點(diǎn)關(guān)注，特別查驗，必要時(shí)可邀請專(zhuān)業(yè)消防人員參與驗收。
十是稅務(wù)籌劃。在稅法規定的范圍內，通過(guò)對經(jīng)營(yíng)、投資、理財等活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能實(shí)現企業(yè)財務(wù)管理目標，節約稅務(wù)成本?！兑幎ā烦雠_后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢必要為消防安全花費相應成本，因此，將稅務(wù)籌劃做到成本開(kāi)支之前，很有必要。(原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第8期)