2021年，是我國“十四五”規劃的開(kāi)局之年，也是物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展40年。40年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)在改善人居和工作環(huán)境、滿(mǎn)足居民的美好生活向往、維護城市安全運行和社會(huì )穩定等方面發(fā)揮了重要作用。近期，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )面向全行業(yè)組織開(kāi)展了“物業(yè)管理改革發(fā)展40年展望與思考”主題征文活動(dòng)，展望行業(yè)發(fā)展趨勢，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )微信、官網(wǎng)和《中國物業(yè)管理》雜志將陸續刊登部分征文稿件。
下足“繡花”功夫，擔起社區治理新使命
文/ 林常青（中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、福建省第十三屆人大代表、福建永安物業(yè)管理有限公司董事長(cháng)）
2013年，黨的十八屆三中全會(huì )就正式提出社會(huì )治理這一概念，取代了長(cháng)期以來(lái)“社會(huì )管理”的表述。社會(huì )治理與社會(huì )管理之間雖只有一字之差，卻代表著(zhù)中國共產(chǎn)黨治國理政的重大變化，從強調政府監管、管控向政府和非政府組織共管共治轉變。黨的十九屆四中全會(huì )又進(jìn)一步提出建設國家治理體系和治理能力現代化的新思想、新戰略、新舉措。
2021年，住房和城鄉建設部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》明確強調，堅持和加強黨對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，推動(dòng)物業(yè)管理融入基層社會(huì )治理體系。由此可見(jiàn)，在物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展40年這一歷史節點(diǎn)，融入基層社會(huì )治理已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)新的使命。
01
物業(yè)服務(wù)是社區治理的基礎和保障
正如習近平總書(shū)記強調的，社區是黨和政府聯(lián)系、服務(wù)居民群眾的“最后一公里”。社區治理作為基層社會(huì )治理的重要環(huán)節，是實(shí)現國家治理體系和治理能力現代化的基礎工程，基層社會(huì )治理能力往往體現在社區治理能力以及其績(jì)效上。而物業(yè)服務(wù)又是社區治理的重要工作與內容。
歷經(jīng)近40年的發(fā)展，我國內地物業(yè)管理行業(yè)逐步走上法治化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和規范化的發(fā)展道路，服務(wù)理念不斷深化，管理手段不斷豐富，資本市場(chǎng)持續關(guān)注，企業(yè)實(shí)力也逐步提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已成為居民百姓美好生活的服務(wù)商和不動(dòng)產(chǎn)管理運營(yíng)集成商。
物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋了所有的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，有寫(xiě)字樓、購物中心、居住小區、高校校區、醫院、產(chǎn)業(yè)園區等?？梢哉f(shuō)，只要有不動(dòng)產(chǎn)建筑物和配套設施的地方，就有物業(yè)服務(wù)。
《物業(yè)管理條例》明確規定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與街道和居委會(huì )、業(yè)委會(huì )聯(lián)系密切，不僅為業(yè)主提供保安、保潔、保綠、保修等服務(wù)，而且還為業(yè)主提供一部分社區公共服務(wù)，有助于增強社區的韌性，這在新冠肺炎疫情防控期間表現得尤為突出。換句話(huà)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量直接影響著(zhù)社區治理水平和社會(huì )治理能力。
當前，作為社會(huì )最基礎單元的社區己經(jīng)成為社會(huì )治理創(chuàng )新最為活躍的試驗田，是國家治理體系最重要、最基礎的領(lǐng)域，是走向善治的基石。只有社區物業(yè)服務(wù)正常了，社區百姓居民生活安定了，社會(huì )治理能力與社會(huì )治理績(jì)效才能顯現。因此，物業(yè)服務(wù)是社區治理與社會(huì )治理的基礎和保障。
02
物業(yè)服務(wù)融入社區治理要找準切入點(diǎn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)融入社區治理需要找準切入點(diǎn)，主要從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作：
一是參與締造社區命運共同體。
筆者認為，社區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )、居民委員會(huì )是社區治理的核心權利主體和責任主體?！痘窗彩凶≌飿I(yè)管理條例》第83條提到，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業(yè)管理工作協(xié)商會(huì )辦制度。根據這一社區治理工作機制，公安派出所、社區居(村)民委會(huì )、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )、業(yè)主代表、相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員、社會(huì )組織等相關(guān)主體，可以通過(guò)協(xié)商共同處理物業(yè)服務(wù)中出現的矛盾糾紛和相關(guān)問(wèn)題，為加強物業(yè)管理行業(yè)的規范發(fā)展提供了堅實(shí)的法治基礎，有助于形成社區治理多元主體共建共治共享的新格局。
二是通過(guò)改進(jìn)物業(yè)服務(wù)助力社區治理水平提升。
作為首個(gè)國家層面的城鄉社區治理綱領(lǐng)性文件，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉社區治理的意見(jiàn)》把物業(yè)服務(wù)作為城鄉社區治理的五個(gè)短板之一給予提出，這說(shuō)明黨中央和國務(wù)院已經(jīng)看到了改進(jìn)社區物業(yè)服務(wù)以提升社區治理水平的重要性與必要性。在這種政策導向下，全體物業(yè)服務(wù)人要正視不足，積極參與社區治理，助力社區治理;物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應當善于借力，抓住國家治理體系和治理能力現代化的機遇期，爭取最大限度分享國家政策紅利，承擔起在社區治理中的新使命!
三是研究促進(jìn)解決物業(yè)服務(wù)暴露的痛點(diǎn)、難點(diǎn)與堵點(diǎn)。
在融入社區治理的過(guò)程中，一些痛點(diǎn)、難點(diǎn)與堵點(diǎn)需要行業(yè)共同研究解決，主要包括以下幾個(gè)方面：
首先，物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的另一方主體——業(yè)主、業(yè)委會(huì )和業(yè)主大會(huì )，是社區治理中最重要的權利主體和責任主體。但就目前來(lái)看，業(yè)主、業(yè)委會(huì )和業(yè)主大會(huì )這三者對小區公共服務(wù)、公共事務(wù)、公共安全的參與度不高，缺乏積極性和主動(dòng)性。其次，業(yè)主和物業(yè)使用人公共意識淡薄，加上執法部門(mén)公共管理缺位，小區發(fā)生的汽車(chē)刮擦、高空拋物、寵物擾民等糾紛事件無(wú)法得到及時(shí)協(xié)調解決。再次，物業(yè)承接查驗制度沒(méi)有全面落實(shí)，由此引發(fā)的物業(yè)管理糾紛占比高。如，由于防水處理不到位造成的建筑物漏水滲水事件，引發(fā)了開(kāi)發(fā)商與施工單位之間、建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、相鄰業(yè)主之間的矛盾糾紛，從而使得小區不和諧現象時(shí)有發(fā)生。最后，當物業(yè)人與業(yè)主發(fā)生物業(yè)糾紛時(shí)，缺乏第三方主體的協(xié)調和處理。業(yè)委會(huì )、物業(yè)管委會(huì )、居委會(huì )、行業(yè)主管部門(mén)等第三方主體應積極從中協(xié)調與斡旋，盡快協(xié)商解決糾紛。
總的來(lái)看，物業(yè)服務(wù)融入基層社會(huì )治理是大勢所趨，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當積極研究參與社區治理的新思路、新方法、新舉措，下足“繡花功夫”，擔起在社區治理中的新使命。