文/ 楊麗萍（玉溪市房屋租賃和物業(yè)管理所）
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是伴隨著(zhù)物業(yè)管理的發(fā)展而誕生的，它改變了計劃經(jīng)濟體制下行政手段管理房屋的模式，實(shí)現了業(yè)主自我管理與專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理共同發(fā)展的局面，但隨著(zhù)法治建設的深化，群眾的維權意識越來(lái)越強，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )面臨的成立難、運作難、監管難問(wèn)題凸顯出來(lái)，這就需要政府探索通過(guò)完善各項規章制度，借助大數據等手段，做好指導幫助和監督管理工作。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )運作現狀
為了規范業(yè)主大會(huì )活動(dòng)，維護業(yè)主合法權益， 2009年住房和城鄉建設部出臺了《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》?！睹穹ǖ洹泛汀段飿I(yè)管理條例》對業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )也作出了規定。近年來(lái)，全國各地結合實(shí)際也紛紛出臺了地方性的工作指導規則、活動(dòng)規則、指導細則等規范性文件。但是，業(yè)主大會(huì )以及業(yè)委會(huì )的成立和運作仍然面臨著(zhù)以下問(wèn)題：
一是業(yè)主委員會(huì )成立難。據了解，部分業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )并不了解，只有當業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的矛盾得不到解決、想要更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或出現公共設施需要維修時(shí)，業(yè)主才想到成立業(yè)主委員會(huì )，造成業(yè)主委員會(huì )往往是“因矛盾而生”，成立過(guò)程中又經(jīng)常遇到新麻煩，比如部分利益未受損的業(yè)主參與積極性不高，選舉程序較復雜且時(shí)間漫長(cháng)，選舉人數難以滿(mǎn)足要求等原因致使業(yè)主委員會(huì )成立較難。
二是業(yè)主委員會(huì )運行難。當前，大多數業(yè)主委員會(huì )組織較為松散，且無(wú)待遇，無(wú)必要工作經(jīng)費，也無(wú)依靠，完全靠一些熱心公益事業(yè)且有奉獻精神的業(yè)主來(lái)履行義務(wù)，而且一些社區內住戶(hù)間矛盾糾紛復雜，造成業(yè)主委員會(huì )所能發(fā)揮的作用并不大。
三是對業(yè)主委員會(huì )的監管難。大部分擔任業(yè)主委員會(huì )成員的業(yè)主多為年齡偏大或退休人員，雖然熱心但缺乏必要的物業(yè)管理知識，對業(yè)主委員會(huì )的職責不是很了解，工作未按相關(guān)要求和程序開(kāi)展，甚至出現濫用權利的情況；部分業(yè)主委員會(huì )成員存有私心，利用手中的權利向物業(yè)服務(wù)企業(yè)索取“好處”，造成業(yè)主委員會(huì )成員之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾重重;個(gè)別業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)管理政策法規不熟悉，在代管和使用小區的公共收益時(shí)，未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，也未及時(shí)公示賬目等等。
以上行為如果在實(shí)際工作中沒(méi)有得到有效監管，就會(huì )讓矛盾糾紛愈演愈烈，影響小區居民的正常生活。因此，建立并強化對業(yè)主委員會(huì )的監督管理就成為小區管理的核心問(wèn)題。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )規范運作相關(guān)建議
為規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的正常運作，筆者提出以下建議：
一是通過(guò)黨建引領(lǐng)把好人選關(guān)。首先，要以“紅色物業(yè)”建設為契機，加大黨組織對業(yè)主委員會(huì )組建的指導力度，要指導有條件的小區建立業(yè)主委員會(huì )，做到組織提前介入、人選嚴格把關(guān)、意圖指向鮮明、程序合法合規，提高業(yè)主委員會(huì )成員中黨員比例，真正把組織認可的人、群眾信任的人推到“前臺”。其次，結合國家2017年提出的完善城鄉社區治理體制建設的有關(guān)要求，建議從完善法律法規方面考慮，將業(yè)主委員會(huì )納入社區管理職責范圍。
二是制定具有實(shí)操性的業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )議事制度和小區管理規約。建議由當地住建部門(mén)制定符合本地實(shí)際情況的《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )議事規則》和《小區管理規約》范本。例如，對小區業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主大會(huì )表決票的認定方式等內容要做出明晰的規定;對需要公示的內容要明確公示的時(shí)間和地點(diǎn)。
三是試行業(yè)主委員會(huì )執行秘書(shū)制度。建議試行由社區選派綜合素質(zhì)高、執行能力強的工作人員經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意后作為業(yè)主委員會(huì )執行秘書(shū)參與小區管理，指導小區建立相應的規章制度，督促業(yè)主委員會(huì )按程序開(kāi)展工作，為業(yè)主委員會(huì )提供專(zhuān)業(yè)性意見(jiàn)建議，架起社區、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間聯(lián)系溝通的橋梁，發(fā)揮黨組織在小區管理工作中的作用。
四是設立重大事項黨組織審查制度。要加強對業(yè)主委員會(huì )日常監管，探索“民主事項黨組織先議、重大事項黨組織先審”制度，業(yè)主委員會(huì )在作出重大決定前，要征求社區黨組織的意見(jiàn)。每年，可由街道社區黨組織牽頭，召集業(yè)主、小區黨支部和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，對業(yè)主委員會(huì )成員進(jìn)行綜合評價(jià)，對滿(mǎn)意度低、履職不力的業(yè)委會(huì )成員，建議依據程序終止其資格。
五是制定公共收益管理制度。建議由當地住建部門(mén)提供小區公共收益管理平臺，定期由業(yè)主委員會(huì )指定的專(zhuān)人將收支情況錄入信息平臺，小區要對錄入信息的真實(shí)性、完整性和準確性負責，遵守信息平臺管理相關(guān)規定，接受業(yè)主、街道和社區的查詢(xún)、監督。除此之外，業(yè)主委員會(huì )還要定期在小區公示欄公示小區公共收益收支情況。業(yè)主委員會(huì )還應根據小區管理規約和財務(wù)管理制度規定，委托專(zhuān)業(yè)機構開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性收支情況的定期審計、業(yè)主委員會(huì )負責人離任審計、業(yè)主委員會(huì )換屆審計等工作。
六是大數據助力業(yè)主大會(huì )管理。建議由住建部門(mén)統一建立物業(yè)管理信息平臺，在此基礎上開(kāi)發(fā)物業(yè)管理電子投票系統，通過(guò)借助大數據等科技手段，豐富業(yè)主大會(huì )表決方式，方便廣大業(yè)主參加小區業(yè)主大會(huì )。
投票系統可以通過(guò)人臉識別、身份證號碼、手機號碼、產(chǎn)權證書(shū)綁定等進(jìn)行身份驗證，同時(shí)可根據不動(dòng)產(chǎn)登記機構推送的房屋登記信息，自動(dòng)解除產(chǎn)權發(fā)生變更的房屋綁定信息，解決小區業(yè)主身份確認難的問(wèn)題。使用該系統能提高業(yè)主大會(huì )決策效率，方便業(yè)主、街道、社區和部門(mén)對電子投票發(fā)起、投票結果計算等環(huán)節進(jìn)行監督指導，讓管理過(guò)程更加公開(kāi)、透明。同時(shí)，這也可以加強政府部門(mén)、小區和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的有效溝通，在政府、小區和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間建立起高效的聯(lián)動(dòng)機制，方便快速、有效地處理問(wèn)題。
七是建立小區物業(yè)管理監督檢查制度。業(yè)主委員會(huì )可采取邀請社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起定期對物業(yè)管理情況開(kāi)展監督檢查，也可將該項工作委托第三方完成。
檢查完畢后，若屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常養護、維護和管理不到位的問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì )應及時(shí)以書(shū)面形式交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改落實(shí);需要由業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主大會(huì )討論決定的問(wèn)題，應及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議或業(yè)主大會(huì )會(huì )議;屬于開(kāi)發(fā)建設單位保修期內的房屋質(zhì)量問(wèn)題或相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位維保的問(wèn)題，應與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同以書(shū)面形式交由開(kāi)發(fā)建設單位或專(zhuān)業(yè)單位處理，跟蹤后續落實(shí)情況，并及時(shí)告知廣大業(yè)主;需要屬地街道、社區幫助協(xié)調解決的問(wèn)題，應書(shū)面報告街道、社區。
目前，各地都在探索小區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的管理模式，中央也將小區管理納入社區治理體系，街道、社區也充分發(fā)揮黨組織在小區管理中的主導作用。相信隨著(zhù)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )各項管理規章制度的完善，以及大數據等技術(shù)的引入，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的各項工作必將逐漸趨于規范化。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第10期）