文/李曉萌（北京首都開(kāi)發(fā)控股(集團)有限公司）
近年來(lái)，隨著(zhù)《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的實(shí)施，物業(yè)管理招投標制度不斷健全、完善，物業(yè)服務(wù)招投標活動(dòng)能夠在公開(kāi)、公平、公正、誠實(shí)信用的原則下有序開(kāi)展。但是，物業(yè)服務(wù)招投標過(guò)程中也呈現出諸多問(wèn)題，特別是投標文件瑕疵較多降低了投標企業(yè)在物業(yè)項目投標活動(dòng)中的競爭力。本文就投標人在招投標活動(dòng)中的不規范行為及投標文件中的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行闡述并明確改進(jìn)方法。
投標人的不規范行為
投標人在招投標活動(dòng)中的不規范行為主要集中在以下三點(diǎn)：一是與招標人、代理公司勾結，私下聯(lián)系、賄賂甲方或代理機構，通過(guò)不正當手段中標。二是投標人間通過(guò)圍標輪流坐莊或私下商定投標報價(jià)，其中一家公司中標后再返給其他公司好處。三是投標人通過(guò)借用他人資質(zhì)、篡改企業(yè)業(yè)績(jì)等行為隱瞞真實(shí)情況，主要在財務(wù)信息、納稅社保、企業(yè)資格、企業(yè)業(yè)績(jì)、項目人員資歷及業(yè)績(jì)、認證證書(shū)等方面作偽，使其符合招標文件要求并具備投標資格，或通過(guò)虛假資料騙取中標。
投標人的不正規行為，使其中標無(wú)效，投標單位還會(huì )受到法律制裁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據自身情況、實(shí)力狀況參與業(yè)務(wù)水平相當的項目投標，對不能達到招標文件要求的，應總結企業(yè)不足之處，增強業(yè)務(wù)能力、提升綜合實(shí)力、提高投標文件編制水平以適應市場(chǎng)需求。
投標文件中的常見(jiàn)問(wèn)題及解決辦法
一是符合性審查項目不滿(mǎn)足招標文件要求。符合性審查是依據招標文件的規定，從投標文件的有效性、完整性和對招標文件的響應程度進(jìn)行檢查，以確定是否對招標文件的實(shí)質(zhì)性要求作出響應。投標人應嚴格按照招標文件中的格式要求進(jìn)行編制、簽章、密封。按招標文件中規定的金額提交投標保證金，并在規定時(shí)間內遞交投標文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在投標文件編制完成后一定要多人多遍檢查，確保投標文件完整有效、完全響應招標文件要求，任何一點(diǎn)疏忽都會(huì )存在使標書(shū)成為無(wú)效標或廢標的風(fēng)險。
二是資格性審查項目不滿(mǎn)足招標文件要求。資格性審查主要是對資格預審申請人或投標人的經(jīng)營(yíng)資格、專(zhuān)業(yè)資質(zhì)、財務(wù)狀況、技術(shù)能力、管理能力、業(yè)績(jì)、信譽(yù)等方面內容進(jìn)行審查，以判定其是否具有參與項目投標和履行合同的資格及能力。資格性審查是審核企業(yè)及其工作人員的資質(zhì)是否符合標書(shū)要求，是否有弄虛作假的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應整合企業(yè)各方面力量，真實(shí)反映企業(yè)現狀，不能用欺詐手段騙取中標，對不能滿(mǎn)足招標文件要求的部分，分析原因盡快彌補不足以達到市場(chǎng)需求，用正當手段參與日后投標、擴大市場(chǎng)份額。
三是存在重大負偏離、未能實(shí)質(zhì)響應招標文件要求。技術(shù)、商務(wù)偏離表是編制投標文件的核心內容之一，特別是其中的星標條款尤為重要。投標人一定要根據自身情況逐項標注正、負偏離或無(wú)偏離，并按招標文件要求備注必要說(shuō)明。未能按招標文件要求填寫(xiě)的或出現有招標人不能接受的負偏離，都會(huì )使其成為廢標。若偏離表標注無(wú)偏離，但不能按招標文件要求提供證明材料的，也會(huì )按未完全響應招標文件處理。
四是服務(wù)方案沒(méi)有針對性。服務(wù)方案千篇一律，甚至幾個(gè)投標項目共用同一方案，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有的放矢地針對該項目做出合理的技術(shù)方案。某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至在投標文件中出現其他物業(yè)項目的名稱(chēng)或地址。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制服務(wù)方案時(shí)應著(zhù)重分析本項目的重點(diǎn)、難點(diǎn)，并做出有針對性的解決方案，切實(shí)可行地滿(mǎn)足招標人的項目需求。
五是應急措施不全面、可實(shí)施性差。多數投標人通常在投標項目中使用同一套應急措施，生搬硬套的措施方案不切合實(shí)際、可實(shí)施性差。全面、詳細、合理是編制應急預案的關(guān)鍵，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應根據投標項目的現狀和特點(diǎn)，結合企業(yè)優(yōu)勢，做出適合本企業(yè)、合乎該項目的應急預案，并成立應急預案小組，確定責任人、明確分工。
六是培訓方案不能與時(shí)俱進(jìn)。投標人制定的培訓方案通常是針對保潔、保安、客服人員的教育內容和培訓計劃。這是最基礎的一線(xiàn)作業(yè)培訓內容，任何一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)都會(huì )有相關(guān)培訓。能夠展現企業(yè)培訓特點(diǎn)的是如何提升服務(wù)質(zhì)量、如何提高物業(yè)管理效率的培訓。因此，在編制投標文件時(shí)，企業(yè)應通過(guò)培訓方案彰顯企業(yè)在項目實(shí)施中注重提升發(fā)展，以及給客戶(hù)帶來(lái)更好服務(wù)體驗的意愿和能力。
七是項目人員、機械設備配備不足。項目組織機構、各工種人員數量、人員資歷、業(yè)績(jì)以及設備設施的規格型號、數量應完全滿(mǎn)足招標文件要求，若招標文件無(wú)明確要求也應按服務(wù)方案內容配備相應人員和設備。方案與配備力量不對等也容易給評審專(zhuān)家留下服務(wù)方案脫離實(shí)際的印象。
八是同類(lèi)業(yè)績(jì)不能滿(mǎn)足招標文件要求。企業(yè)在提供業(yè)績(jì)時(shí)應與本項目的服務(wù)內容、對象相類(lèi)似，如招標文件要求提供政府、事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)同類(lèi)業(yè)績(jì)時(shí)，就不能提供社區、商業(yè)物業(yè)項目業(yè)績(jì)，同時(shí)業(yè)績(jì)的合同金額、服務(wù)面積、項目時(shí)間等也應滿(mǎn)足招標文件要求。業(yè)績(jì)資料需提供合同首頁(yè)、服務(wù)內容頁(yè)、合同金額頁(yè)、簽字蓋章頁(yè)等，如要求提供中標通知書(shū)的也應一并提供。若任意一項不符合招標文件要求都不能作為合格業(yè)績(jì)。此外，增設物業(yè)服務(wù)評價(jià)考核指標，更能反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)體現出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和優(yōu)良口碑。
九是服務(wù)承諾、增值服務(wù)沒(méi)有亮點(diǎn)。多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投標文件在服務(wù)承諾和增值服務(wù)上沒(méi)有突出之處，基本是“萬(wàn)能條款”，用在哪個(gè)投標項目均可。但這兩點(diǎn)正是招標人較為關(guān)注的內容，它體現了投標單位對項目的重視程度。投標單位應講信譽(yù)、重承諾，在投標文件中明示自身在人力、物力、財力、時(shí)間上的承諾，展現履約能力。有實(shí)力的投標單位還可以在服務(wù)品質(zhì)和售后服務(wù)上作出進(jìn)一步的承諾，給招標人全方位的保障。增值服務(wù)可謂是投標文件的點(diǎn)睛之處，可讓平庸的物業(yè)服務(wù)方案平添幾分色彩。增值服務(wù)要有新意，要能拉近甲、乙方距離，讓招標人感受到投標單位的誠意。增值服務(wù)也體現了投標單位的綜合實(shí)力、業(yè)務(wù)能力和企業(yè)文化，能給客戶(hù)更好的服務(wù)體驗。高品質(zhì)的物業(yè)項目往往會(huì )給房地產(chǎn)銷(xiāo)售、商業(yè)租賃帶來(lái)更多收益。
十是投標報價(jià)低于成本或報價(jià)組成不合理。商務(wù)報價(jià)是投標文件的重要組成部分，合理低價(jià)可以使招標人獲得性?xún)r(jià)比高的物業(yè)服務(wù)。但報價(jià)低于成本，則讓項目有難以實(shí)現服務(wù)品質(zhì)的風(fēng)險。投標單位可根據服務(wù)業(yè)務(wù)費用和自身管理成本核算項目成本，再加上合理利潤、稅金構成項目總費用，若考慮競標效果，再做出可接受的讓利。報價(jià)的高低還要考慮報價(jià)分值計算方法，投標時(shí)通過(guò)測算評估使報價(jià)更趨于基準價(jià)。
招投標活動(dòng)是優(yōu)勝劣汰、適者生存的市場(chǎng)洗禮，每一位物業(yè)人都應該做好挑戰的準備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要遵守法律法規，通過(guò)提高自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量，在激烈的市場(chǎng)競爭中獲取更多的中標機會(huì )。在投標文件編制過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應重視信譽(yù)、注重形象，自覺(jué)抵制不正當競爭行為，使招投標活動(dòng)更加法治化、規范化、科學(xué)化。只有內練投標文件編制能力、外練物業(yè)服務(wù)水平，才能使企業(yè)發(fā)展成為追逐服務(wù)品質(zhì)、增強綜合實(shí)力、贏(yíng)得良好口碑的行業(yè)領(lǐng)軍者。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2021年第10期）