2021年，是我國“十四五”規劃的開(kāi)局之年，也是物業(yè)管理行業(yè)改革發(fā)展40年。40年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)在改善人居和工作環(huán)境、滿(mǎn)足居民的美好生活向往、維護城市安全運行和社會(huì )穩定等方面發(fā)揮了重要作用。近期，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )面向全行業(yè)組織開(kāi)展了“物業(yè)管理改革發(fā)展40年展望與思考”主題征文活動(dòng)，展望行業(yè)發(fā)展趨勢，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )微信、官網(wǎng)和《中國物業(yè)管理》雜志近期陸續刊登部分征文稿件。
文/趙宗杰(上海東湖物業(yè)管理有限公司)
2021年7月，住房和城鄉建設部等八部門(mén)發(fā)布《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序》的通知，提出力爭用3年左右時(shí)間，對“物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會(huì )關(guān)注度高的突出問(wèn)題”進(jìn)行整治。這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步規范自身行為，加大物業(yè)服務(wù)收費信息公開(kāi)力度，讓群眾明明白白消費。而對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加大信息公開(kāi)力度的前提，首先要做好企業(yè)自身的規范經(jīng)營(yíng)，特別是財務(wù)工作的規范管理。
“業(yè)財融合”是近年來(lái)的熱詞，也是各行各業(yè)研究提升財務(wù)管理水平的探討話(huà)題，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，通過(guò)業(yè)務(wù)與財務(wù)相融合，可以實(shí)現企業(yè)一體化的財務(wù)管理。而從財務(wù)管理的角度看，“業(yè)財融合”就是要在充分了解企業(yè)各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的前提下，通過(guò)財務(wù)報表、數據模型、分析報告等方式，支持企業(yè)業(yè)務(wù)拓展，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的實(shí)現。就此意義上來(lái)說(shuō)，運用“業(yè)財融合”的財務(wù)管理理念構建企業(yè)的財務(wù)管理體系，值得業(yè)內企業(yè)實(shí)踐和探索。
01
用財務(wù)管理的眼光去解讀物業(yè)管理合同
一是依照物業(yè)合同條款。物業(yè)管理合同既是實(shí)施物業(yè)服務(wù)規范的準繩，也是物業(yè)財務(wù)管理的依據，全面地了解、剖析所在項目的物業(yè)管理合同，是實(shí)現“業(yè)財融合”的財務(wù)管理前提任務(wù)。作為物業(yè)財務(wù)管理，應搞明白什么是酬金制和包干制的管理特點(diǎn)，以及相關(guān)的法律法規的規范要求;應弄清楚哪些物業(yè)費用可以最終成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤，而哪些只是為業(yè)主代勞;應全面掌握物業(yè)管理合同中所涉及的財務(wù)管理條款，哪些具有約束力，哪些必須規范等內容。這樣，才能真實(shí)地用財務(wù)管理的方式去反映物業(yè)項目真實(shí)的獲利能力。
二是制定財務(wù)政策方案。在知悉物業(yè)管理合同的收費項目、服務(wù)內容、以及約定的財務(wù)管理要求后，隨之需明確管理項目的財務(wù)核算政策和財務(wù)管理方案。因物業(yè)管理模式分酬金制或包干制的不同，則對物業(yè)費收入的確認方式會(huì )產(chǎn)生總額法和凈額法兩種選擇;因業(yè)主委托服務(wù)的多樣性，則對代收代付還是納入物業(yè)費支出需要有所區分;此外，物業(yè)管理行業(yè)“營(yíng)改增”后，涉及應稅勞務(wù)服務(wù)符合何種增值稅稅率，業(yè)務(wù)性質(zhì)是屬于混合銷(xiāo)售還是兼營(yíng)銷(xiāo)售，如何獲取合理的進(jìn)項稅予以抵扣來(lái)減少成本費用等等，都是需要逐一予以規范、落實(shí)，以確保物業(yè)服務(wù)合同內的財務(wù)核算符合會(huì )計準則和稅務(wù)規定的要求。
三是落實(shí)財務(wù)管理約定。隨著(zhù)業(yè)主方維權意識的逐步加強，物業(yè)管理所涉及的資金是否合理的被使用備受業(yè)主關(guān)注，往往被約定在物業(yè)服務(wù)合同中，因此按物業(yè)管理合同約定，履行業(yè)主方所要求的財務(wù)管理工作，是財務(wù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)項目的具體表現。包括如財務(wù)專(zhuān)項審計、維修資金專(zhuān)項檢查、物業(yè)費收支張貼公布、以及業(yè)主要求的其他相關(guān)財務(wù)管理工作等。因此，逐一解讀物業(yè)管理合同中的財務(wù)管理約定，并結合國家、政府頒布的各項規定，從而確保物業(yè)項目在日常財務(wù)管理有效開(kāi)展。
02
用物業(yè)管理的特點(diǎn)去優(yōu)化財務(wù)管理
一是完善財務(wù)內控體系。近年來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步向多元化發(fā)展的趨勢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規模也不斷發(fā)展，所涉及的業(yè)務(wù)量、資金量都呈上升趨勢，不再是傳統意義上的僅僅收取物業(yè)費的模式，物業(yè)管理項目分散、人員素質(zhì)不高、管理目標不統一、市場(chǎng)競爭激烈等因素都是物業(yè)財務(wù)管理的難點(diǎn)。因此，系統化的建立財務(wù)管理模式是貫徹于物業(yè)服務(wù)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中，是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟利益的同時(shí)，規范物業(yè)財務(wù)相關(guān)環(huán)節的制度保障。結合物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理流程，實(shí)際表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)所需的內控管理環(huán)節應大致包括如下幾方面：
二是落實(shí)財務(wù)預算管控。物業(yè)財務(wù)管理的預、決算工作是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)去評估和控制物業(yè)項目是否有效執行的手段之一，是體現物業(yè)項目日常運維是否達到了應有的獲利能力。因此，應結合所在物業(yè)項目的特點(diǎn)，在充分評估物業(yè)項目的盈利點(diǎn)和各項收支來(lái)源，編制的收支管理報表，通過(guò)月度、季度、年度的預算執行情況跟蹤，結合各項財務(wù)指標(如物業(yè)費收繳率、酬金及利潤率、當年欠費率、歷年催收率等)，落實(shí)物業(yè)項目考核機制，以確保物業(yè)項目在財務(wù)管理可控范圍執行。
三是建立物業(yè)財務(wù)BP。財務(wù)BP全稱(chēng)Business Partner，官方定義為“業(yè)務(wù)伙伴”，是一種財務(wù)組織模式創(chuàng )新形式，是財務(wù)轉型的模式之一，同時(shí)也是新模式下的一個(gè)新興財務(wù)崗位。物業(yè)財務(wù)BP是應主要具備幾方面的職能：
其一全面掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項財務(wù)的管理工作;
其二能統籌協(xié)調物業(yè)服務(wù)企業(yè)內部主要的業(yè)務(wù)拓展和管理部門(mén)，如市場(chǎng)部、管理部、事業(yè)部、企劃部等，完成財務(wù)管理事項的對接工作;
其三負責物業(yè)項目承接測算評估和項目退盤(pán)清理結算的審查工作;其四負責項目日常財務(wù)運行和財務(wù)內控落實(shí)的監督工作。
因此，物業(yè)財務(wù)BP是扮演者“業(yè)財融合”的重要角色，在理解物業(yè)管理的特點(diǎn)同時(shí)實(shí)施專(zhuān)業(yè)的財務(wù)工作，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的中做好財務(wù)的保駕護航。
03
用信息技術(shù)的手段去提升“業(yè)財融合”
一是提升收費管理體驗。物業(yè)管理費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要收入來(lái)源，是企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的基礎，加強與規范對物業(yè)收費的管理是物業(yè)財務(wù)管理工作中重要內容之一。當下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛加大了對物業(yè)收費系統的研發(fā)投入，其目的在于提升物業(yè)客戶(hù)和業(yè)主的體驗，從而加快物業(yè)管理費的收繳。數字化的物業(yè)收費系統應如實(shí)的為物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映物業(yè)費是否按時(shí)足額被收取、有否存在物業(yè)資金拖繳或被挪用、收費臺賬與到賬資金是否賬實(shí)相符、等收費監管環(huán)節，同時(shí)還能反映物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度和服務(wù)需求。此外，物業(yè)收費系統還可以全面對接稅務(wù)開(kāi)票、銀行對賬、賬務(wù)處理等多方面系統，更有效地提升收費管控。
二是構建資金管理平臺。資金是企業(yè)的生命之泉，資金流動(dòng)才能產(chǎn)生它的價(jià)值。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，依靠物業(yè)酬金或管理利潤是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要利潤來(lái)源，但由于各種原因物業(yè)資金不能及時(shí)回籠到賬，往往造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營(yíng)苦難，資金的籌劃是物業(yè)財務(wù)管理的必修課。
一位物業(yè)資深人士曾這樣評價(jià)物業(yè)資金的催收：“每個(gè)物業(yè)項目負責人都應明白今天的物業(yè)費和明天的價(jià)值是不同的，要加強資金催收意義非同尋?！?。這句話(huà)的意義就是貨幣資金的時(shí)間價(jià)值體現。
作為物業(yè)財務(wù)管理，應建立資金管理平臺，實(shí)施資金收支兩條線(xiàn)的管理模式：即加強對物業(yè)收費的催收到賬，加快資金的流入;同時(shí)建立應付賬款管理，嚴格落實(shí)供應商合同的賬期，合理調配資金的流出;在確保項目運營(yíng)資金合理使用，做好資金歸集與籌措;此外，還應積極與銀行金融機構的合作，做好資金賬戶(hù)的管理和優(yōu)化，在跟蹤每個(gè)物業(yè)項目的資金流向的同時(shí)，集中資金管理，提高資金留存收益。
三是打造一體化的財務(wù)ERP?，F代化的物業(yè)財務(wù)ERP是融合財務(wù)管理和物業(yè)服務(wù)兩者緊密的結合在一起系統。財務(wù)系統不再僅僅是做做賬、出出表的核算軟件，一個(gè)共享的、多元化的財務(wù)ERP平臺，應具備預算管理、物業(yè)繳費、費用報銷(xiāo)、報表管理、采購管理、庫存管理、資金平臺、以及賬務(wù)核算等財務(wù)模塊，是全方位的財務(wù)數據管理平臺，是能將業(yè)務(wù)數據提煉并財務(wù)數據相結合，通過(guò)財務(wù)ERP平臺的數據模型去實(shí)現財務(wù)分析和展現，從而為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理者經(jīng)營(yíng)決策提供有效地數據支持。
不斷提升財務(wù)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)重要管理工作之一，只有通過(guò)管理觀(guān)念的轉變、財務(wù)制度的革新、數字信息化的運用，真正將“業(yè)財融合”的財務(wù)管理理念引用到物業(yè)管理服務(wù)中，才能使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)拓展、管理運行、業(yè)務(wù)創(chuàng )造等方面在財務(wù)的支撐和保障下長(cháng)足發(fā)展，從而在未來(lái)的發(fā)展中把握先機、占據優(yōu)勢。