十三屆全國人大五次會(huì )議2022年3月5日-3月11日在北京召開(kāi)，全國政協(xié)十三屆五次會(huì )議2022年3月4日-3月10日在北京召開(kāi)。全國人大代表全國、全國政協(xié)委員又將提出哪些與物業(yè)有關(guān)的建議？我們一起來(lái)關(guān)注一下。
建議一：從物業(yè)視角解決養老服務(wù)模式問(wèn)題
第十三屆全國人大代表、蘇寧集團董事長(cháng)張近東表示，面對我國當前面臨的深度老齡化問(wèn)題，基于近年來(lái)部分物業(yè)企業(yè)在養老服務(wù)模式上的初步探索嘗試，張近東從物業(yè)服務(wù)視角提出了進(jìn)一步的解決方案。
張近東建議政府發(fā)揮主導作用，設立居家養老服務(wù)專(zhuān)項基金，加快建設國家養老服務(wù)管理信息系統，提升政府投入精準化水平，做好養老服務(wù)領(lǐng)域信息公開(kāi)和政策指引，進(jìn)一步完善以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐、醫養相結合的養老服務(wù)格局，推動(dòng)“政府部門(mén)主導、社會(huì )力量參與、家庭承擔費用、物業(yè)企業(yè)實(shí)施”的養老服務(wù)模式。
建議二：打造智慧城市智慧小區
港區全國人大代表林龍安提交關(guān)于發(fā)展數字經(jīng)濟建設智能城市的建議，以滿(mǎn)足市民對公共衛生、健康、教育、養老等基本民生保障迫切需求為導向，加大智能便捷的公共服務(wù)體系投入，推動(dòng)公共設施數字化轉型，打造智慧醫院、智慧校園、智慧養老、智慧社區等一批數字化示范應用場(chǎng)景，提供物業(yè)管理功能、拼車(chē)、租房、快遞物流、電商購物等高效、質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的公共產(chǎn)品和服務(wù)。各地發(fā)展數字經(jīng)濟、建設智能城市，精要在于不單是利用各種科技或實(shí)體基建，而是通過(guò)科技加強城市管理和服務(wù)，改善市民生活質(zhì)素。
建議三：加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化
作為十一屆和十三屆全國政協(xié)委員，中國致公黨中央委員會(huì )常委、銀泰集團創(chuàng )始人兼董事長(cháng)沈國軍圍繞商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化等議題提交了《關(guān)于加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化，為促內需、穩就業(yè)作貢獻的提案》。
沈國軍表示，近兩年，受線(xiàn)上消費疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內眾多購物中心、酒店和寫(xiě)字樓等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)紛紛以被動(dòng)降租來(lái)抵御風(fēng)險。同時(shí)，不少商業(yè)綜合體通過(guò)加強線(xiàn)上促銷(xiāo)、直播帶貨以及推行夜市經(jīng)濟等方式提升運營(yíng)管理能力，實(shí)現了逆勢崛起，運營(yíng)管理能力強的權益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品投資價(jià)值越來(lái)越受到認可。
當前，在“新舊動(dòng)能轉換，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”的宏觀(guān)政策導向下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域正在從過(guò)去的產(chǎn)銷(xiāo)模式向“資管+運營(yíng)”模式轉型，通過(guò)提升運營(yíng)管理能力來(lái)實(shí)現資產(chǎn)增值，推動(dòng)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化已成為大勢所趨。
在沈國軍看來(lái)，盡管商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資、經(jīng)營(yíng)、估值與退出等邏輯均和住宅不動(dòng)產(chǎn)有本質(zhì)區別，但由于受到住宅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的誤傷，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域沉淀大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無(wú)法通過(guò)證券化等形式實(shí)現資本的良性循環(huán)。
“從國外成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗看，商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化不僅有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)和沉淀資金，還能擴大物業(yè)持有人直接融資通道，提高金融市場(chǎng)配置資源的效率和效益?！鄙驀姳硎?，同時(shí)對投資者來(lái)說(shuō)，也豐富了資產(chǎn)配置渠道，對于建立和發(fā)展多層次資本市場(chǎng)具有重要意義。
從另外一方面來(lái)看，近年來(lái)國內公募基礎設施領(lǐng)域成功推行的REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）也為商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化作出了較好的示范。
沈國軍認為，我國加快推進(jìn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的時(shí)機已趨成熟，但相關(guān)的法制、監管及財稅等政策還需進(jìn)一步完善。
他建議，借鑒公募基礎設施REITs成功經(jīng)驗，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)，優(yōu)先考慮資產(chǎn)儲備充足、資產(chǎn)運營(yíng)管理經(jīng)驗豐富、主體經(jīng)營(yíng)穩健的企業(yè)參與試點(diǎn)。引導參與主體多關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量，聚焦“資產(chǎn)融資”本義，同時(shí)引導物業(yè)持有人或資產(chǎn)管理人，通過(guò)提升資產(chǎn)運營(yíng)和管理能力來(lái)打造REITs產(chǎn)品的核心競爭力。
建議四：建立透明統一的物業(yè)管理收費制度
全國人大代表、農工黨天津市委會(huì )副主委、市中醫藥研究院主任醫師張智龍建議，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理成為社會(huì )治理的重要內容。探索建立透明統一的物業(yè)管理收費制度，以居民滿(mǎn)意度為核心的考核評價(jià)機制等，暢通聯(lián)絡(luò )溝通渠道，完善糾紛解決機制。同時(shí)增強業(yè)主對物業(yè)管理有償服務(wù)的認知程度，提高契約意識和法治意識，推進(jìn)物業(yè)費用收繳和提高物業(yè)服務(wù)水平良性聯(lián)動(dòng)。
建議五：修改物業(yè)管理條例，強化業(yè)主權益保護
全國人大代表、德力西集團董事局主席胡成中建議,修改物業(yè)管理條例,強化業(yè)主權益保護。
他表示，“建議盡快啟動(dòng)《物業(yè)管理條例》新一輪修訂工作,改變《條例》名稱(chēng),突出‘服務(wù)’屬性,增加‘物業(yè)管理委員會(huì )’的制度安排,作為業(yè)主委員會(huì )的過(guò)渡機構?！焙芍写肀硎?/span>,實(shí)踐中,很多物業(yè)企業(yè)動(dòng)輒把業(yè)主視為“管理對象”,如強推“人臉識別”、疫情期間自行加碼出入管制等現象時(shí)有發(fā)生。通過(guò)更名,就是要突出物業(yè)企業(yè)的“服務(wù)”屬性。目前各省出臺的物業(yè)管理條例中,陜西省已經(jīng)更名《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》,起到了很好的帶頭示范作用。