文/林培
隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，人們擁有私家車(chē)的數量也在不斷上升，小區停車(chē)難隨之成為了讓人頭疼的事，而由此帶來(lái)的業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對于車(chē)位“爭奪”的問(wèn)題也日趨嚴重。
小區車(chē)位歸誰(shuí)所有？
開(kāi)發(fā)商能否對車(chē)位“只售不租”？
對于此類(lèi)問(wèn)題，律師給出專(zhuān)業(yè)解答：小區車(chē)位產(chǎn)權復雜，有的屬于開(kāi)發(fā)商擁有、有的屬于業(yè)主共有、有的歸國家所有，至于開(kāi)發(fā)商對車(chē)位“只售不租”行為是否合法，也需要搞清車(chē)位的產(chǎn)權性質(zhì)再作出判斷。
非規劃內車(chē)位為公攤車(chē)位
權屬及收益為業(yè)主共有
浙江省紹興市某開(kāi)發(fā)商將某小區業(yè)主委員會(huì )訴至法院，要求確認小區內的59個(gè)地面車(chē)位使用權歸其所有。
原告是該小區的建設單位。原告稱(chēng)，開(kāi)工建設前，公司取得了建設工程規劃許可證，小區建成后，59個(gè)地上車(chē)位經(jīng)當地自然資源和規劃部門(mén)、測繪部門(mén)驗收合格。原告認為，這59個(gè)車(chē)位是通過(guò)競標出讓土地后開(kāi)發(fā)建設，且經(jīng)過(guò)規劃、驗收，應該歸屬于原告所有。
此外，原告舉證稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有專(zhuān)門(mén)條款，對建筑區劃內車(chē)位問(wèn)題作出約定，即規劃用于停放汽車(chē)的地上及地下車(chē)位使用權、車(chē)庫使用權、車(chē)棚使用權屬于出賣(mài)人。
小區業(yè)主委員會(huì )代表辯稱(chēng)，小區的地面車(chē)位利用了小區公共場(chǎng)地的土地使用權，屬于原告依照規劃建設的物業(yè)附屬設施，屬于業(yè)主共有的土地使用權范疇，其權益應當屬于全體小區業(yè)主，原告無(wú)權主張相應權利。
法院經(jīng)調查核實(shí)，涉案的59個(gè)地上車(chē)位面積均未計入小區建筑面積，均不能辦理產(chǎn)權登記手續。因此，法院判決駁回了開(kāi)發(fā)商的訴訟請求。
針對此案的焦點(diǎn)問(wèn)題，律師解釋稱(chēng)，小區規劃內車(chē)位、車(chē)庫與非規劃內車(chē)位權屬有所區別。
車(chē)位、車(chē)庫是小區業(yè)主共同生活的輔助設施，屬于小區的配套設施。之前的《中華人民共和國物權法》第七十四條對車(chē)位、車(chē)庫的權利歸屬作出明確規定，現行的《中華人民共和國民法典》第二百七十五條沿用前述規定，即：建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
規劃內車(chē)位、車(chē)庫是建設單位在開(kāi)始建造之初經(jīng)規劃部門(mén)批準，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權登記的車(chē)位。這種車(chē)位具有獨立性、可分性，建設單位可以通過(guò)出售、附贈或出租等書(shū)面合同方式，對車(chē)位、車(chē)庫所有權的歸屬作出明確約定。
非規劃內車(chē)位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車(chē)形成的車(chē)位，沒(méi)有包含在最初批準的項目建設規劃中，所占用的道路或者場(chǎng)地屬于業(yè)主共有財產(chǎn)，維護費用作為公攤費用由全體業(yè)主承擔，后續改擴建車(chē)位也應由業(yè)主共有。
此案中涉及的59個(gè)地面車(chē)位，雖在小區建造之初經(jīng)過(guò)規劃設計，但這是為了滿(mǎn)足全體業(yè)主日常生活及公共使用需要保障設置的規定數量或比例的停車(chē)設施，規劃的初衷并非讓開(kāi)發(fā)商以出賣(mài)等方式獲利。且這59個(gè)車(chē)位未計入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權登記手續。最重要的是，地上車(chē)位有別于地下車(chē)位，未形成新的使用空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也無(wú)額外成本投入，實(shí)質(zhì)上是占用建筑區劃內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地。因此，法院審理認為，這59個(gè)地上車(chē)位應認定屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商不能以出售方式進(jìn)行處分、獲利。
產(chǎn)權車(chē)位一般為開(kāi)發(fā)商所有
開(kāi)發(fā)商有權依法出售出租
按照相關(guān)規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。開(kāi)發(fā)商按照有關(guān)單位批準的規劃圖紙投資建設的小區車(chē)位，在出售、附贈或出租前，產(chǎn)權一般屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商有權決定自營(yíng)或依法出售、出租。
但是在現實(shí)生活中，由于很多小區的產(chǎn)權車(chē)位售價(jià)不菲，因此很多業(yè)主沒(méi)有意愿購買(mǎi)產(chǎn)權車(chē)位，而是希望租用小區內的車(chē)位。在北京有不少小區的居民反映，小區內明明有閑置車(chē)位，但是開(kāi)發(fā)商表示車(chē)位不面向業(yè)主出租，業(yè)主如果有停車(chē)需求，必須購置產(chǎn)權車(chē)位。對此，律師明確表示，此種行為不合法。
《北京市物業(yè)管理條例》第八十條規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。用于出售的，應當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主使用。滿(mǎn)足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區域外的其他人。
也就是說(shuō)，小區如果有空置車(chē)位，必須提供給本物業(yè)管理區域的業(yè)主使用，在滿(mǎn)足本區域業(yè)主需要后，開(kāi)發(fā)商才可以將車(chē)庫、車(chē)位出租給本區域業(yè)主以外的其他人。
同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》中明確，建設單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，其行為應該符合“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”的規定。
律師認為，開(kāi)發(fā)商規定小區車(chē)位“只售不租”，屬于限制業(yè)主通過(guò)出租等方式使用車(chē)位的權利，此種情況下，業(yè)主可以向法院提起訴訟，要求法院判決開(kāi)發(fā)商將空置車(chē)位面向業(yè)主出租。
人防車(chē)位所有權屬于國家
開(kāi)發(fā)商可租不可售
按照國家規定，高層住宅和公共建筑都要有人防地下室，而人防地下室在平時(shí)就充當地下車(chē)庫功能，俗稱(chēng)人防車(chē)庫或人防車(chē)位?！吨腥A人民共和國人民防空法》第二條規定，人民防空是國防的組成部分。因此，人防車(chē)位產(chǎn)權歸國家所有。
《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規定》明確規定：地下工程應本著(zhù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護”的原則；《中華人民共和國人民防空法》規定：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì )團體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。按照上述規定，人防車(chē)位平時(shí)由作為投資者的開(kāi)發(fā)商使用管理，使用收益可歸開(kāi)發(fā)商所有。
對此，律師補充說(shuō)，新建民用建筑時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須依據國家相關(guān)規定結建人防工程，這是開(kāi)發(fā)商應承擔的法定義務(wù)，人防車(chē)位的所有權仍舊歸屬于國家。開(kāi)發(fā)商作為人防車(chē)位的建設單位，在平時(shí)對其享有使用權和收益權。但是，律師強調，人防車(chē)位使用權必須通過(guò)合法程序取得，即開(kāi)發(fā)商應當在人防工程部門(mén)辦理備案登記等手續。
律師提示，人防車(chē)位很容易辨識。通常在地下室入口安裝有人防指示牌，人防工程內部墻上醒目位置掛有“人防工程平面標注圖示”，標注圖上所標紅線(xiàn)范圍內的地下車(chē)位為人防區域車(chē)位。而且，人防工程必須有各自的防護單元互相獨立，設有人防門(mén)進(jìn)行分隔，要有防護通道和密閉的防爆門(mén)。人防車(chē)庫或車(chē)位無(wú)法辦理產(chǎn)權證。
因為人防車(chē)位產(chǎn)權歸國家所有，所以開(kāi)發(fā)商不可出售，僅可出租，否則就是侵犯了國家對人防工程的所有權，并且租期最長(cháng)不能超過(guò)20年，超過(guò)20年的租賃合同超過(guò)部分無(wú)效。