文/趙中華 莊宇聰
最近，社會(huì )上呼吁酬金制的呼聲漸漲。但從實(shí)際情況看，酬金制雖然有很多優(yōu)勢，然而廣泛推廣仍存在較多難點(diǎn)，特別是對業(yè)主委員會(huì )提出了更高的要求。
首先分享一個(gè)比較成功的酬金制物業(yè)管理小區：北京市某小區業(yè)主委員會(huì )于2013年成立，2020年進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì )換屆改選后，委員為來(lái)自各行各業(yè)的精英人士，包括金融行業(yè)、醫療行業(yè)、通訊行業(yè)等。為了業(yè)主委員會(huì )的運行和小區事宜的處理，業(yè)主委員會(huì )聘用了一名秘書(shū)，負責處理日常雜務(wù)。由于《北京市物業(yè)管理條例》剛剛實(shí)施不久，委員們還不是很熟悉，于是聘用了常年法律顧問(wèn)，負責法律法規咨詢(xún)以及程序風(fēng)險把控。經(jīng)過(guò)學(xué)習《北京市物業(yè)管理條例》以及物業(yè)管理的相關(guān)規定后，業(yè)主委員會(huì )了解了何為酬金制物業(yè)管理模式、如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同治理小區，并要求當時(shí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其建立共管賬戶(hù)。建立共管賬戶(hù)后很長(cháng)一段時(shí)間內，由于物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主滿(mǎn)意度較低，小區內矛盾日益增加，業(yè)主想要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的呼聲越來(lái)越多，2021年7月，業(yè)主委員會(huì )決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)咨詢(xún)法律顧問(wèn)、社區居委會(huì )以及屬地街道辦事處后，業(yè)主委員會(huì )先后三次召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。第一次解聘了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其完成了承接查驗、交接工作，在新物業(yè)服務(wù)企業(yè)到來(lái)之前，業(yè)主委員會(huì )順利自管小區；第二次業(yè)主大會(huì )授權了業(yè)主委員會(huì )通過(guò)公開(kāi)招標的方式選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第三次業(yè)主大會(huì )授權了業(yè)主委員會(huì )與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由于業(yè)主委員會(huì )聘請了專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)，整個(gè)程序符合法律法規的規定，且新物業(yè)服務(wù)合同為小區業(yè)主爭取了最大的利益。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區并與業(yè)主委員會(huì )建立新的共管賬戶(hù)后，小區面貌煥然一新。
由此成功案例可見(jiàn)，小區實(shí)行酬金制物業(yè)管理模式需要業(yè)主委員會(huì )委員熟悉法律法規、熟悉酬金制、熟悉小區的基本情況，真正能夠起到監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用。如果業(yè)主委員會(huì )委員平日較繁忙，需要聘請秘書(shū)處理日常事宜；業(yè)主委員會(huì )委員一般不熟悉法律法規，還需要聘請法律顧問(wèn)進(jìn)行咨詢(xún)。因此可以發(fā)現，酬金制物業(yè)管理模式對業(yè)主委員會(huì )提出了很多新的要求。
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熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律法規
業(yè)主委員會(huì )為業(yè)主大會(huì )的執行機構，需要處理諸多事宜，如召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同、協(xié)調物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾、監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、與社區居委會(huì )、基層政府進(jìn)行溝通等。業(yè)主委員會(huì )在處理如上事宜時(shí)，通常面臨對方有法務(wù)或法律顧問(wèn)，而業(yè)主委員會(huì )不熟悉物業(yè)管理的法律法規，容易陷入困境。另外，在日常工作中也可能在程序上出現紕漏。因此，業(yè)主委員會(huì )應當首先熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律法規，明確哪些為法律禁止事項，哪些地方物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了法律法規的規定。如果業(yè)主委員會(huì )委員沒(méi)有時(shí)間學(xué)習研究法律法規，也可以聘請第三方法律顧問(wèn)對日常工作進(jìn)行指導。
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全面了解小區的情況
酬金制物業(yè)管理模式下，業(yè)主委員會(huì )更應當全面了解小區的事宜，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理及物業(yè)服務(wù)員工的基本情況；小區設備設施、公共區域基礎設施的基本情況；小區住宅專(zhuān)項維修資金的基本情況；小區公共收益的具體情況；有訴求業(yè)主的具體訴求以及基本情況。業(yè)主委員會(huì )必須對上述事宜了解清楚后，發(fā)生事件時(shí)才能夠精準地把握事件的起因，通過(guò)與個(gè)別業(yè)主溝通了解訴求、搭建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通的平臺等方式快速精準解決業(yè)主的問(wèn)題，維護小區的穩定。業(yè)主委員會(huì )對小區的資金了解清楚后，也可以更好地發(fā)揮對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督作用，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、亂用住宅專(zhuān)項維修資金、小區公共收益或物業(yè)費。
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仔細推敲與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同
酬金制物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求更加嚴格。業(yè)主委員會(huì )在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，必須仔細研究合同條款，維護業(yè)主的合法權益，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫用權利或增加權利義務(wù)不對等的格式條款。如在上述酬金制小區的成功案例中，業(yè)主委員會(huì )在新物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對小區公共資源的使用和經(jīng)營(yíng)先制定方案，方案經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后方可實(shí)施。這一定程度上降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用公共收益的風(fēng)險。
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建立業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間規范的工作機制
酬金制物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報酬與其服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿(mǎn)意度是息息相關(guān)的。在這種模式下，更要求業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間協(xié)調、溝通、監督的橋梁紐帶作用。因此，建立業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間規范的工作機制尤為重要，不能僅僅依靠小區的議事規則和管理規約治理小區。建立規范的工作機制后，業(yè)主委員會(huì )可及時(shí)將業(yè)主提出的問(wèn)題反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要做哪些工作也可以快速反饋給業(yè)主，加強了雙方的溝通。另外，業(yè)主委員會(huì )還可以建立開(kāi)放例會(huì )制度，定期和熱心業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開(kāi)聯(lián)席會(huì )。聯(lián)席會(huì )上雙方就項目最近一周的管理情況進(jìn)行溝通協(xié)調，對存在的問(wèn)題或可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行研究，找出解決辦法。
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熟悉財務(wù)制度和相關(guān)知識
如前文所述，在酬金制物業(yè)管理模式下，由于業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同管理物業(yè)費賬戶(hù)，業(yè)主委員會(huì )還需監管公共收益、住宅專(zhuān)項維修資金等，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的每一筆收入、支出必須清楚。因此，業(yè)主委員會(huì )委員中最好包括熟悉財務(wù)制度的人員，如果確實(shí)沒(méi)有條件，也可以通過(guò)外聘會(huì )計師的方式對小區的費用進(jìn)行監管、審計。
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了解審計、評估的流程
在酬金制物業(yè)管理模式下，業(yè)主委員會(huì )可以對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行審計或評估，以監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)經(jīng)過(guò)評估后未達到合同約定的標準，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金賬戶(hù)有異常，業(yè)主委員會(huì )可以及時(shí)制定方案應對，并向業(yè)主公示。
綜上所述，酬金制物業(yè)管理模式雖然是未來(lái)的發(fā)展趨勢，但對業(yè)主委員會(huì )提出了比較高的要求。筆者建議基層政府多對業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展鼓勵培訓，業(yè)主委員會(huì )也可以聘請第三方機構學(xué)習相關(guān)法律法規、基本制度。另外，建議業(yè)主委員會(huì )聘請專(zhuān)業(yè)的財務(wù)、秘書(shū)和法律顧問(wèn)，減少工作錯誤，提高自治能力。
作者趙中華系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )副主任、北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任，莊宇聰系北京瀛和律師事務(wù)所律師