嘉亭菁苑小區業(yè)委會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開(kāi)工作會(huì )議
文/謝羅群
今年3月，上?！缎旅裢韴蟆穲蟮?，在上海嘉定區安亭鎮嘉亭菁苑，80后業(yè)主胡煜懋自2017年擔任小區業(yè)委會(huì )主任以來(lái)，帶領(lǐng)業(yè)委會(huì )成員，通過(guò)實(shí)施酬金制收費模式，提升改造小區環(huán)境，解決了一樁樁業(yè)主急、難、愁、盼問(wèn)題，而且使小區公共維修資金不跌反漲，從起初500萬(wàn)元增加到了600多萬(wàn)元。近日，有幸采訪(fǎng)了這位80后業(yè)委會(huì )主任胡煜懋，邀請其暢談小區探索實(shí)施酬金制收費模式的歷程。
實(shí)施初期面臨虧損
嘉亭菁苑小區位于上海市嘉定區墨玉南路1011弄，建筑面積5萬(wàn)余平方米，共有341戶(hù)居民。2012年2月，小區完工交付業(yè)主，由開(kāi)發(fā)商確定的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。
2017年，小區籌建業(yè)委會(huì )，由于胡煜懋具有一定的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識背景，對小區大門(mén)口安全隱患、小區內車(chē)輛亂停等一系列項目物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題提出了自己的意見(jiàn)和建議，在小區內部引起強烈反響，也在業(yè)委會(huì )選舉中脫穎而出，當選為小區第一屆業(yè)委會(huì )主任。
胡煜懋說(shuō)，“由于之前從事資產(chǎn)管理工作，對酬金制和包干制收費模式的區別，雖然有一定的認知，但還不是非常了解，只知道實(shí)施酬金制收費模式后，業(yè)主可以真正當家做主人，有利于提升小區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?！比欢?，現實(shí)很快就給他上了一課。
在前期物業(yè)服務(wù)階段，由于小區開(kāi)發(fā)商每年支付給小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定數額的物業(yè)服務(wù)費用補貼，但在業(yè)委會(huì )成立之后，開(kāi)發(fā)商不再補貼小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)。很快，小區的物業(yè)服務(wù)資金就面臨入不敷出、收不抵支的局面。面對這種情況，胡煜懋帶領(lǐng)業(yè)委會(huì )班子積極想辦法，首先是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，以公益性收入的50%補足物業(yè)服務(wù)費的虧損；其次是通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行表決來(lái)提升物業(yè)服務(wù)費標準。這一過(guò)程雖不順利，但在全體業(yè)委會(huì )成員的努力下，總算使當年的物業(yè)服務(wù)費用實(shí)現收支持平。
多措并舉確保酬金制模式運作良好
胡煜懋在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，業(yè)委會(huì )成立初期，主要面臨兩大難題：
一是業(yè)委會(huì )成員對酬金制收費模式下物業(yè)服務(wù)的運作機制了解還不夠深入，因此，在業(yè)委會(huì )成立第一年，全體業(yè)委會(huì )成員邊學(xué)邊做，利用業(yè)余時(shí)間不斷學(xué)習物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識，提高自身業(yè)務(wù)水平，逐步與物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索建立良性運作機制，平時(shí)也在小區內加大物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識和酬金制模式的宣傳，使業(yè)主理解和支持業(yè)委會(huì )工作；
二是小區物業(yè)服務(wù)資金不足影響物業(yè)服務(wù)工作的正常開(kāi)展，因為物業(yè)服務(wù)成本不斷上漲，而頻繁上調物業(yè)服務(wù)費標準又容易引起業(yè)主的抵觸情緒，因此，業(yè)委會(huì )當時(shí)一直在思考如何開(kāi)源節流。
面對這兩大問(wèn)題，小區業(yè)委會(huì )迅速采取了一系列有力措施：
首先是建章立制，理順關(guān)系，與小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立互補且相互監督的管理機制。小區業(yè)委會(huì )通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )形成業(yè)主規約或者大會(huì )決議，然后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格執行。對于最為敏感的小區物業(yè)服務(wù)資金管理問(wèn)題，則由小區業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設共管賬戶(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取資金后存入這一共管賬戶(hù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì )共同管理，業(yè)委會(huì )在對物業(yè)管理各項支出費用進(jìn)行明確了解且審核通過(guò)后，才會(huì )同意使用共管賬戶(hù)內的資金。
此外，為防止業(yè)委會(huì )內部有人以權謀私，業(yè)委會(huì )還進(jìn)行了明確的人員分工，而且要做到環(huán)環(huán)相扣，確保小區物業(yè)服務(wù)資金每一分錢(qián)都用在業(yè)主身上。
其次是積極盡責履職，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費收取工作。小區業(yè)委會(huì )在成立之初，就深刻認識到要管好小區沒(méi)有足夠的資金是不行的，因此，小區業(yè)委會(huì )一直在提高物業(yè)費收繳率上想辦法。
一方面，他們要求小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)標準做好本職工作，保證服務(wù)質(zhì)量，讓廣大業(yè)主享受到質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)；
另一方面，則通過(guò)修訂《管理規約》，重新制定其中有關(guān)司法訴訟的具體條款，明確涉物業(yè)服務(wù)費用的訴訟費及律師費均由拖欠物業(yè)費的業(yè)主來(lái)承擔，積極支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)對拒不繳納物業(yè)費的業(yè)主提起訴訟。目前來(lái)看，由于采取了這些舉措，小區每年、每季度的物業(yè)費收繳率都比較理想。
再次是集思廣益，開(kāi)源節流，增加小區的各項物業(yè)服務(wù)收入，減少各項不必要的開(kāi)支。在開(kāi)源方面，小區業(yè)委會(huì )積極引導廣大業(yè)主樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)”的觀(guān)念，促使業(yè)主主動(dòng)繳納物業(yè)服務(wù)費，保證歷年的物業(yè)服務(wù)費收繳率都能達到98%以上。
同時(shí)，小區業(yè)委會(huì )也發(fā)現隨著(zhù)小區內部車(chē)輛的增多，小區公共停車(chē)位越來(lái)越緊張，因此，業(yè)委會(huì )積極想辦法在確保合規的前提下在小區內部增設了30余個(gè)停車(chē)位，一方面滿(mǎn)足了廣大業(yè)主的停車(chē)需求，另一方面則大幅增加了小區的停車(chē)費收入，目前小區每年的停車(chē)費收入已經(jīng)從最初的3萬(wàn)元提升至25萬(wàn)元。在節流方面，小區業(yè)委會(huì )不斷更新設施設備，降低人員成本，同時(shí)也有效避免了因管理漏洞造成的資金流失。
譬如，針對小區內部部分公共區域時(shí)常出現滲水的問(wèn)題，去年3月，小區業(yè)委會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起工作，通過(guò)更換水管的方式杜絕了管道滲水現象，使小區公共區域每月水費下降到400元左右。僅此一項舉措，每月就能為小區節省4000元左右的開(kāi)支。
此外，小區業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同努力，將小區之前使用的耗電量比較大、壽命比較短的鹵素燈全部更換為節能環(huán)保的LED燈，大大降低了小區公共區域的電費支出。通過(guò)這一系列開(kāi)源節流的做法，雖然小區每年的物業(yè)費收入僅為160萬(wàn)元，但已經(jīng)足以維持小區的各項物業(yè)服務(wù)開(kāi)支，而且每年還會(huì )有一定的結余。
業(yè)主獲得感進(jìn)一步增強
胡煜懋說(shuō)，自2017年小區業(yè)委會(huì )成立以來(lái)，在酬金制收費模式下，小區業(yè)委會(huì )精打細算過(guò)日子，通過(guò)采取一系列開(kāi)源節流的做法，使小區物業(yè)服務(wù)資金賬戶(hù)的結余不斷增多，小區公共維修資金賬戶(hù)的資金也從最初的500萬(wàn)元增加到現在的600多萬(wàn)元。由于有了可支配的資金，小區業(yè)委會(huì )也可以拿出更多的資金來(lái)為業(yè)主辦實(shí)事。小區內的幾棟居民樓高達33層，但由于電梯內沒(méi)有安裝空調系統，造成業(yè)主乘梯體驗感極差，經(jīng)常是夏天熱、冬天冷，有部分業(yè)主提出了意見(jiàn)。了解到這一情況后，業(yè)委會(huì )商議確定提交業(yè)主大會(huì )表決為小區內各部電梯加裝空調的建議，最終業(yè)主大會(huì )同意投資8萬(wàn)元為小區的各部電梯加裝空調，此舉獲得了全體業(yè)主的一致肯定。
近年來(lái)，高空拋物造成人員死傷的事件時(shí)有發(fā)生，大家對如何防止高空拋物現象都非常關(guān)注。經(jīng)了解，最合適的做法是安置防高空拋物高清攝像頭，使實(shí)施高空拋物行為的人員無(wú)所遁形，承擔法律責任。為了保障大家的安全，小區業(yè)委會(huì )提出了在小區安置防高空拋物高清攝像頭的建議，并在小區業(yè)主大會(huì )上獲得通過(guò)。最終，嘉亭菁苑小區投資40萬(wàn)元在小區安裝了68個(gè)防高空拋物高清攝像頭，有效杜絕了高空拋物現象。
胡煜懋說(shuō)，通過(guò)實(shí)施酬金制收費模式，業(yè)主真正實(shí)現了當家做主人，而且業(yè)委會(huì )也真正是為民辦實(shí)事，把每一筆錢(qián)都花在了業(yè)主身上，使業(yè)主的幸福感、獲得感不斷增強。因此，小區業(yè)主對業(yè)委會(huì )以及各項物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度都很高，現在業(yè)委會(huì )的各項提議在業(yè)主大會(huì )上的通過(guò)率基本都在95%以上，小區物業(yè)費的當年收繳率基本都能達到98%以上。目前，嘉亭菁苑小區獲得了上海100個(gè)“美麗家園”特色示范小區稱(chēng)號，而胡煜懋本人也榮獲安亭鎮“優(yōu)秀業(yè)委會(huì )主任”稱(chēng)號。
酬金制模式前景可期
談起5年來(lái)做業(yè)委會(huì )主任的感受，胡煜懋坦言，“壓力大，比較累?！?/span>
這是因為，在酬金制收費模式下，業(yè)委會(huì )的責任非常大：
一方面，必須做到公平公正，首先是來(lái)自業(yè)主的壓力比較大，譬如一些業(yè)主以各種理由不繳物業(yè)費，甚至把個(gè)人利益凌駕于公共利益之上，如在小區樓道等公共場(chǎng)所堆放雜物，引起其他業(yè)主不滿(mǎn)，在這種情況下，業(yè)委會(huì )就必須站出來(lái)進(jìn)行制止，頂住壓力，守住底線(xiàn)，否則難以服眾；
另一方面，在酬金制收費模式下，業(yè)委會(huì )成員必須花大量的時(shí)間和精力來(lái)處理小區的物業(yè)管理事務(wù)，譬如審核預算，審核支出賬目等等，而且這些事務(wù)的專(zhuān)業(yè)性還比較強，如果沒(méi)有經(jīng)濟報酬僅僅“只有三分鐘熱度”，肯定無(wú)法長(cháng)期堅持下去做好這項工作。這也是許多地方對酬金制收費模式雖然渴盼實(shí)行但一直無(wú)法落地的原因所在。
不過(guò)，胡煜懋說(shuō)，對于酬金制收費模式的實(shí)施前景也不用過(guò)于悲觀(guān)，因為酬金制收費模式自身確實(shí)有很多優(yōu)勢。譬如，酬金制收費模式更能體現業(yè)主的主體地位，發(fā)揮業(yè)主的監督機制，保障業(yè)主的正當利益，免去物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能存在的收支倒掛的經(jīng)營(yíng)壓力，也有利于緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方之間的緊張關(guān)系。
因此，酬金制目前已經(jīng)成為西方國家主流的物業(yè)服務(wù)收費模式。相信隨著(zhù)業(yè)主權利意識的覺(jué)醒和自身素質(zhì)的提高，未來(lái)會(huì )有更多高素質(zhì)的業(yè)主來(lái)做好業(yè)委會(huì )工作。同時(shí)，各地房管部門(mén)、居委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應大力宣傳酬金制的優(yōu)勢，讓老百姓對其有更充分深入的認知，明白酬金制的優(yōu)勢所在，這都有利于酬金制模式在更大范圍內得到推廣。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2022年第4期）