《公寓大廈管理條例》
第一章 總則
第1條 為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質(zhì)，特制定本條例。
本條例未規定者，適用其它法令之規定。
第2條 本條例所稱(chēng)主管機關(guān)：在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣 (市) 為縣 (市) 政府。
第3條 本條例用辭定義如下：
一 公寓大廈：指構造上或使用上或在建筑執照設計圖樣標有明確界線(xiàn)得區分為數部分之建筑物及其基地。
二 區分所有：指數人區分一建筑物而各有其專(zhuān)有部分，并就其共享部分按其應有部分有所有權。
三 專(zhuān)有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四 共享部分：指公寓大廈專(zhuān)有部分以外之其它部分及不屬專(zhuān)有之附屬建筑物，而供共同使用者。
五 約定專(zhuān)用部分：公寓大廈共享部分經(jīng)約定供特定區分所有權人使用者。
六 約定共享部分：指公寓大廈專(zhuān)有部分經(jīng)約定供共同使用者。
七 區分所有權人會(huì )議：指區分所有權人為共同事務(wù)及涉及權利義務(wù)之有關(guān)事項，召集全體區分所有權人所舉行之會(huì )議。
八 管理委員會(huì )：指住戶(hù)為執行區分所有權人會(huì )議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。
九 管理負責人：指未成立管理委員會(huì )，由區分所有權人及住戶(hù)互推一人為負責管理公寓大廈事務(wù)者。
一○ 住戶(hù)：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其它經(jīng)區分所有權人同意，而為專(zhuān)有部分之使用者。
一一 管理服務(wù)人：指由區分所有權人會(huì )議決議或管理負責人或管理委員會(huì )雇傭或委任而執行建筑物管理維護事務(wù)者。
一二 規約：公寓大廈區分所有權人為增進(jìn)共同利益，確保良好生活環(huán)境，經(jīng)區分所有權人會(huì )議決議之共同遵守事項。
第二章 住戶(hù)之權利義務(wù)
第4條 區分所有權人除法律另有限制外，對其專(zhuān)有部分，得自由使用、收益、處分，并排除他人干涉。
專(zhuān)有部分不得與其所屬建筑物共享部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
第5條 區分所有權人對專(zhuān)有部分之利用，不得有妨害建筑物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
第6條 住戶(hù)應遵守下列事項：
一 于維護、修繕專(zhuān)有部分、約定專(zhuān)用部分或行使其權利時(shí)，不得妨害其他住戶(hù)之安寧、安全及衛生。
二 他住戶(hù)因維護、修繕專(zhuān)有部分、約定專(zhuān)用部分或設置管線(xiàn)，必須進(jìn)入其專(zhuān)有部分或約定專(zhuān)用部分時(shí)，不得拒絕。
三 管理負責人或管理委員會(huì )因維護、修繕共享部分或設置管線(xiàn)，必須進(jìn)入或使用其專(zhuān)有部分或約定專(zhuān)用部分時(shí)，不得拒絕。
四 其它法令或規約規定事項。
前項第二款及第三款之進(jìn)入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，并應補償所生之損害。
住戶(hù)違反第一項規定，經(jīng)協(xié)調仍不履行時(shí)，住戶(hù)、管理負責人或管理委員會(huì )得按其性質(zhì)請求各該主管機關(guān)或訴請法院為必要之處置。
第7條 公寓大廈共享部分不得獨立使用供做專(zhuān)有部分。其為下列各款者，并不得為約定專(zhuān)用部分：
一 公寓大廈本身所占之地面。
二 連通數個(gè)專(zhuān)有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門(mén)廳，社區內各巷道，防火巷弄。
三 公寓大廈基礎、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構造。
四 約定專(zhuān)用有違法令使用限制之規定者。
五 其它有固定使用方法，并屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共享部分。
第8條 公寓大廈周?chē)舷?、外墻面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定并經(jīng)區分所有權人會(huì )議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其它類(lèi)似之行為。
住戶(hù)違反前項規定，管理負責人或管理委員會(huì )應予制止，并報請各該主管機關(guān)依第三十九條第一項第二款處以罰鍰后，該住戶(hù)應于一個(gè)月內回復原狀。未回復原狀者，由主管機關(guān)回復原狀，其費用由該住戶(hù)負擔。
第9條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建筑物之共享部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶(hù)對共享部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約之。
前二項但書(shū)所約定事項，不得違反本條例、區域計畫(huà)法、都市計畫(huà)法及建筑法令之規定。
住戶(hù)違反第二項規定，管理負責人或管理委員會(huì )應予制止，并得按其性質(zhì)請求各該主管機關(guān)或訴請法院為必要之處置。如有損害并得請求損害賠償。
第10條 專(zhuān)有部分、約定專(zhuān)用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專(zhuān)用部分之使用人為之，并負擔其費用。
共享部分、約定共享部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會(huì )為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費系因可歸責于區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
前項共享部分、約定共享部分之管理、維護費用，區分所有權人會(huì )議或規約另有規定者，從其規定。
第11條 共享部分及其相關(guān)設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會(huì )議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
第12條 專(zhuān)有部分之共同壁及樓地板或其內之管線(xiàn)，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費系因可歸責于區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
第13條 公寓大廈之重建，應經(jīng)全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：
一 配合都市更新計畫(huà)而實(shí)施重建者。
二 嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
三 因地震、水災、風(fēng)災、火災或其它重大事變，肇致危害公共安全者。
第14條 公寓大廈有前條第二款或第三款情形之一，經(jīng)區分所有權人會(huì )議依第三十一條規定決議重建時(shí)，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意后不依決議履行其義務(wù)者，管理負責人或管理委員會(huì )得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會(huì )議之決議為之。
第15條 住戶(hù)應依使用執照所載用途及規約使用專(zhuān)有部分、約定專(zhuān)用部分，不得擅自變更。
住戶(hù)違反前項規定，管理負責人或管理委員會(huì )應予制止，并報請直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處理，并要求其回復原狀。
第16條 住戶(hù)不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質(zhì)或發(fā)生喧囂、振動(dòng)及其它與此相類(lèi)之行為。
住戶(hù)不得于防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門(mén)扇或營(yíng)業(yè)使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車(chē)位侵占巷道防礙出入。
住戶(hù)飼養動(dòng)物，不得防礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時(shí)，從其規定。
住戶(hù)違反前三項規定時(shí)，管理負責人或管理委員會(huì )應予制止或按規約處理，必要時(shí)得報請地方主管機關(guān)處理。
第17條 住戶(hù)于公寓大廈內依法經(jīng)營(yíng)餐飲、瓦斯、電焊或其它危險營(yíng)業(yè)或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關(guān)所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其它住戶(hù)投?；馂谋ｋU之保險費者，并應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關(guān)會(huì )同財政部定之。
前項投保公共意外責任保險，經(jīng)催告于七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會(huì )應代為投保;其保險費，差額補償費及其它費用，由該住戶(hù)負擔。
第18 條 公寓大廈應設置公共基金，其來(lái)源如下：
一 起造人就公寓大廈領(lǐng)得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價(jià)一定比例或金額提列。
二 區分所有權人依區分所有權人會(huì )議決議繳納。
三 本基金之孳息。
四 其它收入。
依前項第一款規定提列之公共基金，起造人于該公寓大廈使用執照申請時(shí)，應提出已于金融業(yè)者設立專(zhuān)戶(hù)儲存之證明;并于成立管理委員會(huì )或選任管理負責人后移交之。同款所稱(chēng)比例或金額，由中央主管機關(guān)定之。本項所稱(chēng)金融業(yè)者，準用票據法第四條第二項規定。
公共基金應設專(zhuān)戶(hù)儲存，并由管理負責人或管理委員會(huì )負責管理。其運用應依區分所有權人會(huì )議之決議為之。
第一、二項所規定起造人應提列之公共基金，于本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。
第19條 區分所有權人對于公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個(gè)人事由為讓與、扣押、抵銷(xiāo)或設定負擔。
第20條 管理負責人或管理委員會(huì )應定期將基金保管及運用情形公告，并于解職、離職或管理委員會(huì )改組時(shí)，將公共基金收支情形及余額移交新管理負責人或新管理委員會(huì )。
管理負責人或管理委員會(huì )拒絕移交，經(jīng)定相當期間催告仍不移交時(shí)，得報請主管機關(guān)或訴請法院命其移交。
第21條 區分所有權人或住戶(hù)積欠應繳納之公共基金或應分擔或其它應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經(jīng)定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會(huì )得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第22條 住戶(hù)有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會(huì )促請其改善，于三個(gè)月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會(huì )得依區分所有權人會(huì )議之決議，訴請法院強制其遷離：
一 積欠依本條例規定應分擔之費用，經(jīng)強制執行后再度積欠金額達其區分所有權總價(jià)百分之一者。
二 違反本條例規定經(jīng)依第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰后，仍不改善或續犯者。
三 其它違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶(hù)如為區分所有權人時(shí)，管理負責人或管理委員會(huì )得依區分所有權人會(huì )議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;于判決確定后三個(gè)月內不自行出讓并完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會(huì )得聲請法院拍賣(mài)之。
第23條 有關(guān)公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其它住戶(hù)間相互關(guān)系，除法令另有規定外，得以規約定之。
第24條 區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務(wù)。
第三章 管理組織
第25條 區分所有權人會(huì )議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開(kāi)定期會(huì )議一次。有下列情形之一者，應召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議：
一 發(fā)生重大事故有及時(shí)處理之必要，經(jīng)管理負責人或管理委員會(huì )請求者。
二 經(jīng)區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書(shū)面載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會(huì )議由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期一年，連選得連任。
召集人無(wú)法依前項規定互推產(chǎn)生時(shí)，區分所有權人得申請地方主管機關(guān)指定臨時(shí)召集人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。
第26條 公寓大廈建筑物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時(shí)，起造人應于六個(gè)月內召集區分所有權人召開(kāi)區分所有權人會(huì )議訂定規約，并向地方主管機關(guān)報備。
前項起造人為數人時(shí)，應互推一人為之。
第27條 公寓大廈應成立管理委員會(huì )或推選管理負責人。
公寓大廈成立管理委員會(huì )者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會(huì )。管理委員會(huì )之組織及選任應于規約中定之。
管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。
公寓大廈未組成管理委員會(huì )且未選任管理負責人時(shí)，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時(shí)召集人為管理負責人。區分所有權人無(wú)法互推召集人或申請指定臨時(shí)召集人時(shí)，住戶(hù)得申請地方主管機關(guān)指定住戶(hù)一人為管理負責人。
第28條 區分所有權人會(huì )議，應由召集人于開(kāi)會(huì )前十五日以書(shū)面載明開(kāi)會(huì )內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開(kāi)臨時(shí)會(huì )者，得以公告為之;公告期間不得少于二日。
第29條 區分所有權人會(huì )議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過(guò)半數及其區分所有權比例合計過(guò)半數之出席，以出席人數過(guò)半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過(guò)半數之同意行之。
各專(zhuān)有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專(zhuān)有部分者，該表決權應推由一人行使。
第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過(guò)部分不予計算。
區分所有權人因故無(wú)法出席區分所有權人會(huì )議時(shí)，得以書(shū)面委托他人代理出席。
第30條 區分所有權人會(huì )議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會(huì )議;其開(kāi)議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過(guò)半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過(guò)半數之同意作成決議，并應于召集會(huì )議通知書(shū)上載明。
前項第三項及第四項之規定，于前項會(huì )議準用之。
第31條 區分所有權人會(huì )議之決議，關(guān)于下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：
一 規約之訂定或變更。
二 公寓大廈之重大修繕或改良。
三 公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
四 住戶(hù)之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
五 約定專(zhuān)用或約定共享事項。
前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。
第32條 區分所有權人會(huì )議應作成會(huì )議紀錄，載明開(kāi)會(huì )經(jīng)過(guò)及決議事項，由主席簽名，于會(huì )后十五日內送達各區分所有權人并公告之。
前項會(huì )議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委托書(shū)一并保存。
第33條 利害關(guān)系人于必要時(shí)，得請求閱覽規約及前條之會(huì )議紀錄，管理負責人或管理委員會(huì )不得拒絕。
第34條 管理委員會(huì )之職務(wù)如下：
一 共有及共享部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
二 住戶(hù)違反第六條第一項規定之協(xié)調。
三 住戶(hù)共同事務(wù)應興革事項之建議。
四 住戶(hù)違規情事之制止及相關(guān)資料之提供。
五 公寓大廈及其周?chē)踩碍h(huán)境維護事項。
六 收益、公共基金及其它經(jīng)費之收支、保管及運用。
七 區分所有權人會(huì )議決議事項之執行。
八 規約、會(huì )議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說(shuō)及有關(guān)文件之保管。
九 管理服務(wù)人之委任、雇傭及監督。
一○ 會(huì )計報告、結算報告及其它管理事項之提出及公告。
一一 其它規約所定事項。
第35條 管理委員會(huì )有當事人能力。
管理委員會(huì )為原告或被告時(shí)，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。
第36條 管理委員會(huì )應向區分所有權人會(huì )議負責，并向其報告會(huì )務(wù)。
第37條 第三十四條至第三十六條之規定，于管理負責人準用之。
第四章 罰則
第38條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處新臺幣三千元以上一
萬(wàn)五千元以下罰款：
一 區分所有權人會(huì )議召集人、起造人或臨時(shí)召集人違反第二十五條或第二十六條之召集義務(wù)者。
二 住戶(hù)違反第十六條第一項或第三項之規定者。
三 管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務(wù)者。
四 管理負責人或主任委員無(wú)正當理由未執行第二十二條促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務(wù)者。
五 管理負責人、主任委員或管理委員無(wú)正當理由未執行第三十四條第七款之職務(wù)，顯然影響住戶(hù)權益者。
第39條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處新臺幣四萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰鍰：
一 區分所有權人違反第五條之利用者。
二 住戶(hù)違反第八條第一項或第九條第二項關(guān)于公寓大廈變更使用之限制，經(jīng)制止而無(wú)效者。
三 住戶(hù)違反第十五條第一項擅自變更專(zhuān)有或約定專(zhuān)用之使用者。
四 住戶(hù)違反第十六條第二項之規定者。
五 住戶(hù)違反第十七條投保責任保險之義務(wù)者。
六 區分所有權人或住戶(hù)違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。
七 管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務(wù)者。
八 起造人或建筑業(yè)者違反第四十五條規定者。
有供營(yíng)業(yè)使用事實(shí)之公寓大廈住戶(hù)有前項第三款、第四款行為，因而致人于死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得并科新臺幣一百萬(wàn)元以上五百萬(wàn)以下罰金;致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得并科新臺幣五十萬(wàn)元以上二百五十萬(wàn)元以下罰金。
第40條 依本條例所處之罰鍰，經(jīng)通知限期繳納，屆期仍不繳納者，移送法院強制執行。
第五章 附則
第41條 多數各自獨立使用之建筑物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。
第42條 本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會(huì )以書(shū)面為之。
第43條 本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。
前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專(zhuān)用部分之限制。
第44條 公寓大廈之起造人于申請建造執照時(shí)，應檢附專(zhuān)有部分、共享部分標示詳細圖說(shuō)及住戶(hù)規約草約。于設計變更時(shí)亦同。
前項規約草約于第一次區分所有權人會(huì )議召開(kāi)前，視同規約。
公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：
一 獨立建筑物所有權之墻壁，以墻之外緣為界。
二 建筑物共享之墻壁，以墻壁之中心為界。
三 附屬建物以其外緣為界辦理登記。
四 有隔墻之共享墻壁，依第二款之規定，無(wú)隔墻設置者，以使用執照竣工平面圖區分范圍為界，其面積應包括四周墻壁之厚度。
第45條 公寓大廈起造人或建筑業(yè)者，非經(jīng)領(lǐng)得建造執照，不得辦理銷(xiāo)售。
公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將共享部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車(chē)空間讓售于特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專(zhuān)用使用權或為其它損害區分所有權人權益之行為。
第46條 區分所有權人會(huì )議召集人、臨時(shí)召集人、起造人、建筑業(yè)者、住戶(hù)、管理負責人或管理委員會(huì )有第三十八條或第二十九條第一項各款情事之一時(shí)，他區分所有權人、利害關(guān)系人、管理負責人或管理委員會(huì )得列舉事實(shí)及提出證據，報請直轄市、縣 (市) 主管機關(guān)處理。
第47條 管理服務(wù)人管理辦法，由中央主管機關(guān)定之。
第48條 規約模板，由中央主管機關(guān)定之。
第四十四條規約草約，應依前項規約模板制作。
第49條 公寓大廈治安維護配合事項，由中央主管機關(guān)定之。
第50條 本條例第六條、第九條、第十五條、第十六條、第二十條、第二十五條至第二十七條及第四十六條主管機關(guān)處理事項得授權鄉、鎮、市區公所辦理。
第51條 本條例施行細則，由中央主管機關(guān)定之。
第52條 本條例自公布日施行。