張家口市物業(yè)管理條例
(2021年4月14日張家口市第十四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十六次會(huì )議通過(guò)
2021年5月28日河北省第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng),維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權益,改善人民生活和工作環(huán)境,打造共建共治共享的社會(huì )治理格局,根據《中華人民共和國民法典》和《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規,結合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式,對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位和其他物業(yè)管理人。
第三條 物業(yè)管理堅持黨建引領(lǐng)、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的原則。
第四條 市、縣級人民政府應當將物業(yè)管理工作納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設規劃和社會(huì )治理體系,建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì )議制度等物業(yè)管理綜合協(xié)調機制。
鼓勵采用新技術(shù)、新方法,促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合,推動(dòng)本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規范和健康發(fā)展。
第五條 市、縣級住房和城鄉建設主管部門(mén)按照屬地管理原則,負責轄區內物業(yè)監督管理工作,履行下列職責:
(一)研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規范;
(二)監督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的日常工作;
(三)接受物業(yè)服務(wù)合同備案和物業(yè)承接查驗備案;
(四)監督管理維修資金的提取、使用等有關(guān)事宜;
(五)協(xié)調處理物業(yè)管理矛盾糾紛;
(六)法律、法規規定的其他職責。
第六條 市、縣級有關(guān)主管部門(mén)依據職責分工,共同做好物業(yè)監督管理工作:
(一)民政部門(mén)負責指導無(wú)物業(yè)管理的小區依托居(村)民委員會(huì )實(shí)行自治管理;
(二)城市管理綜合行政執法部門(mén)負責查處物業(yè)管理區域內違規飼養家畜家禽,占用和毀壞綠地,擅自伐移樹(shù)木,臨街建筑物私自張貼廣告等違法違規行為;依法對擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的用途、形式、色彩或者材質(zhì),擅自改變房屋外立面,私搭亂建等違法違規行為實(shí)施行政處罰;
(三)市場(chǎng)監督管理部門(mén)負責查處物業(yè)管理區域內從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為;負責物業(yè)管理區域內的電梯、特種設備目錄內鍋爐等特種設備的安全監察工作,查處特種設備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規行為;負責物業(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)收費的監督檢查工作,依法查處各類(lèi)價(jià)格違法違規行為;
(四)公安機關(guān)負責開(kāi)展社區警務(wù)工作,加強物業(yè)管理區域內治安防范,推進(jìn)智慧平安社區建設,查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為;
(五)生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)負責物業(yè)管理區域內環(huán)境保護監督管理工作;
(六)價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同相關(guān)部門(mén)負責實(shí)行政府指導價(jià)物業(yè)服務(wù)收費標準的制定與調整;
(七)衛生健康主管部門(mén)負責物業(yè)管理區域內傳染病防治、生活飲用水衛生監督;
(八)規劃、財政、行政審批、應急、人防、司法等有關(guān)部門(mén)按照各自職責做好物業(yè)監督管理相關(guān)工作。
第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行下列物業(yè)監督管理職責:
(一)組織和指導成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì ),組建物業(yè)管理委員會(huì ),組織和指導業(yè)主委員會(huì )換屆改選,負責業(yè)主委員會(huì )備案;
(二)指導和監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履行職責;
(三)指導和監督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù),對物業(yè)服務(wù)實(shí)施情況開(kāi)展監督檢查;
(四)建立物業(yè)管理矛盾投訴調解機制,協(xié)調處理物業(yè)管理糾紛;
(五)負責物業(yè)檔案管理,協(xié)助開(kāi)展轄區內物業(yè)服務(wù)人信用信息采集和核查工作;
(六)法律、法規規定的其他職責。
居(村)民委員會(huì )協(xié)助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)開(kāi)展物業(yè)監督管理相關(guān)工作,對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)人的日常工作進(jìn)行指導和監督。
第八條 建立黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調運行機制,充分調動(dòng)居民參與積極性,形成社區治理合力。
推動(dòng)業(yè)主委員會(huì )成員和物業(yè)服務(wù)人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員,符合條件的社區“兩委”成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì )成員。
第九條 物業(yè)服務(wù)應當遵守權責一致、質(zhì)價(jià)相符、誠實(shí)守信、公平公開(kāi)競爭的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規則,維護享受服務(wù)并依規付費的市場(chǎng)秩序。鼓勵物業(yè)服務(wù)人優(yōu)化組合、集團化規范運作,深化科技支撐,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。
發(fā)揮政府職能作用,支持社會(huì )資本參與老舊小區物業(yè)管理。
第十條 健全人民調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制,化解物業(yè)管理糾紛。
支持、鼓勵物業(yè)服務(wù)人加入行業(yè)協(xié)會(huì )。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當依法制定和組織實(shí)施自律性規范,引導物業(yè)服務(wù)人增強服務(wù)意識,及時(shí)調解行業(yè)糾紛。
第二章 前期物業(yè)管理
第十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)人之前,建設單位選聘物業(yè)服務(wù)人的,應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前,業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十三條 業(yè)主大會(huì )成立之前的住宅區(別墅除外)公共性物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。
實(shí)行政府指導價(jià)的住宅區物業(yè)服務(wù)收費,由市、縣級人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同住房和城鄉建設主管部門(mén)制定等級基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費標準,并向社會(huì )公布。
第十四條 建設單位應當按照規劃建設物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有,主要用于物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì )日常辦公,由物業(yè)服務(wù)人負責維修、養護,不得買(mǎi)賣(mài)、抵押或者改作他用。
第十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導開(kāi)展物業(yè)承接查驗工作并公開(kāi)結果,監督物業(yè)項目有序交接。物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)前,應當按照國家、省有關(guān)規定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,與建設單位共同對物業(yè)共有部位、共用設施設備進(jìn)行檢查和驗收,并邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會(huì )參加,也可以聘請相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構予以協(xié)助,物業(yè)承接查驗的過(guò)程和結果可以公證。
第十六條 經(jīng)現場(chǎng)查驗,物業(yè)符合交付條件的,前期物業(yè)服務(wù)人應當與建設單位簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議,作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等的法律效力。
第十七條 前期物業(yè)服務(wù)人應當自物業(yè)交接三十日內,按有關(guān)規定向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房和城鄉建設主管部門(mén)辦理備案手續。
第十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當月所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費,由建設單位負擔。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )
第十九條 房屋的所有權人為業(yè)主。公有住房尚未出售的,產(chǎn)權單位是業(yè)主;已出售的,購房人是業(yè)主。
尚未登記取得所有權,但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人,認定為物業(yè)管理中的業(yè)主。
第二十條 物業(yè)管理區域內的以下部分屬于業(yè)主共有:
(一)道路、綠地,但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;
(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位;
(三)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,架空層、設備層或者設備間等;
(四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、公用設施;
(五)法律法規規定或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法約定的其他共有部分。
第二十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權利:
(一)自行管理物業(yè);
(二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù);
(三)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì ),并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(四)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(五)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議,行使投票權;
(六)選舉業(yè)主委員會(huì )委員,并享有被選舉權;
(七)監督業(yè)主大會(huì )籌備組、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )的工作;
(八)監督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(九)對共有部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權、監督權和收益權;
(十)監督維修資金的管理和使用;
(十一)法律法規規定的其他權利。
業(yè)主行使權利不得危及物業(yè)的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益。
第二十二條 業(yè)主應當履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內共有部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的制度要求;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定;
(四)配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理;
(五)按照規定交納維修資金;
(六)按時(shí)足額交納物業(yè)費;
(七)履行房屋安全使用責任;
(八)法律法規規定的其他義務(wù)。
業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務(wù);不得以放棄權利不履行義務(wù)。
第二十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成,代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
第二十四條 一個(gè)物業(yè)管理區域內,已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的,占業(yè)主總人數百分之五以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主或者建設單位均可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業(yè)主大會(huì )的申請。
物業(yè)管理區域業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì )的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第二十五條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請之日起六十日內,負責組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。
首次業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居(村)民委員會(huì )代表組成?；I備組成員人數應當為單數,其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一,籌備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表?yè)巍?/span>
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居(村)民委員會(huì )組織業(yè)主推薦。
籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示,公示時(shí)間不得少于七日。
第二十六條 籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式就確定的事項在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。業(yè)主對公告內容有異議的,籌備組應當研究處理并在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前作出答復。
第二十七條 業(yè)主大會(huì )籌備組應當自成立之日起九十日內,在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二十八條 業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日起成立。
業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后,籌備組應當在五日內向業(yè)主委員會(huì )移交籌備期間的全部資料,資料移交后籌備組自行解散。
第二十九條 業(yè)主大會(huì )決定下列事項:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人;
(四)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(五)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(八)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項,應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第五項至第七項規定的事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議,業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,業(yè)主委員會(huì )應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主,將會(huì )議議題及其具體內容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示,并報物業(yè)所在地的居(村)民委員會(huì )。居(村)民委員會(huì )應當派代表列席會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )未按照規定召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召集。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì )賦予的職責,執行業(yè)主大會(huì )決定的事項,接受業(yè)主大會(huì )和業(yè)主的監督,具體職責如下:
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況,業(yè)主委員會(huì )履職情況;
(二)業(yè)主大會(huì )作出決定三十日內,代表業(yè)主大會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂、續簽或者解除物業(yè)服務(wù)合同,公開(kāi)物業(yè)服務(wù)事項和物業(yè)服務(wù)費交納標準;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督管理規約的實(shí)施,督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納;
(五)組織業(yè)主對物業(yè)共有部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認,并監督實(shí)施;
(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成,任期不超過(guò)五年,可連選連任,具體人數由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主委員會(huì )委員應當是物業(yè)管理區域內的業(yè)主,并應當符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力;
(三)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系;
(四)未被列為失信被執行人;
(五)未有法律法規規定的其他不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的情形。
社區黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì )委員,通過(guò)法定程序擔任業(yè)主委員會(huì )委員。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開(kāi)首次會(huì )議,推選業(yè)主委員會(huì )主任一人、副主任一至二人,并在推選完成之日起三日內,在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示業(yè)主委員會(huì )主任、副主任和其他委員的名單、分工、聯(lián)系方式。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內,向物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。黨組織的設立情況應當納入業(yè)主委員會(huì )的備案要求。
備案資料齊全的,物業(yè)所在地的縣級住房和城鄉建設主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五日內出具備案證明。
業(yè)主委員會(huì )可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)主委員會(huì )印章。使用業(yè)主大會(huì )印章,應當根據業(yè)主大會(huì )議事規則的規定或者業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定;使用業(yè)主委員會(huì )印章,應當根據業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的決定。
業(yè)主委員會(huì )任期內,備案事項發(fā)生變更的,應當自變更之日起三十日內將變更內容書(shū)面報告備案部門(mén)。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi),至少每?jì)蓚€(gè)月召開(kāi)一次;經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議,業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議。
定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議應當有過(guò)半數委員參加,委員不得委托他人參加。
業(yè)主委員會(huì )應當在會(huì )議召開(kāi)五日前將會(huì )議議題告知物業(yè)所在地的居(村)委員會(huì ),并聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。居(村)民委員會(huì )可以根據情況派代表參加。
業(yè)主委員會(huì )決定的事項應當經(jīng)過(guò)半數委員簽字同意。會(huì )議結束后三日內,業(yè)主委員會(huì )應當將會(huì )議情況以及確定事項在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì )應當建立信息公開(kāi)制度,在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置及時(shí)向業(yè)主公布下列事項:
(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)物業(yè)維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部位、共用設施設備的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地劃設車(chē)位的設置、處分和收益情況;
(七)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開(kāi)的事項。
前款第四項至第七項規定的內容,應當每年至少公布一次。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的,委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止,由業(yè)主委員會(huì )向業(yè)主公示,并提請業(yè)主大會(huì )確認:
(一)不再是本物業(yè)管理區域內業(yè)主;
(二)以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì )提出辭職;
(三)因健康等原因無(wú)法履行職責且未提出辭職;
(四)法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約等規定的其他情形。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )委員不得實(shí)施下列行為:
(一)阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì )行使職權或者不執行業(yè)主大會(huì )決定;
(二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;
(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料,妨礙業(yè)主委員會(huì )換屆交接工作;
(四)擅自使用業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章;
(五)違反業(yè)主大會(huì )議事規則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;
(六)將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟往來(lái)或者利益交換;
(八)泄露業(yè)主信息;
(九)侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì )委員有前款規定的第(一)項至第(五)項行為的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令業(yè)主委員會(huì )提請業(yè)主大會(huì )罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前,業(yè)主委員會(huì )應當停止該委員履行職責,并向業(yè)主公示。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì )成員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。
拒不移交的,業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交,公安機關(guān)依法予以協(xié)助。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前六個(gè)月,應當書(shū)面報告街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到書(shū)面報告之日起六十日內組建換屆小組,并在業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前,由換屆小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )未按規定提出申請的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促其履行職責。
業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共同所有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當做好移交監督工作。
換屆改選小組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會(huì )不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等事項組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第四十條 業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第四十一條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組建物業(yè)管理委員會(huì )。物業(yè)管理委員會(huì )作為臨時(shí)機構,組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項,并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第四十二條 有下列情形之一的,可以組建物業(yè)管理委員會(huì ):
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì )條件;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì )條件,但是確有困難未成立;
(三)業(yè)主大會(huì )成立后,未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第四十三條 物業(yè)管理委員會(huì )組建、運行的具體辦法,由市政府組織有關(guān)部門(mén)制定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托他人管理;委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的,一個(gè)物業(yè)管理區域應當選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。
電梯、消防等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求的設施設備的維修和養護,應當由符合資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構或者人員實(shí)施。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì )應當代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面合同,就物業(yè)服務(wù)內容和標準、費用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。
市住房和城鄉建設主管部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本,并向社會(huì )公布。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí),應當與業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金。物業(yè)服務(wù)履約保證金主要用于物業(yè)服務(wù)人擅自退出、終止物業(yè)服務(wù)后,業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)人前,物業(yè)管理區域內基本生活秩序的維護。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉委托給第三人,或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉委托給第三人。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置設置公示欄,如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息,并且可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主:
(一)物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà);
(二)物業(yè)服務(wù)內容和標準、收費標準和方式等;
(三)電梯、消防等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求的設施設備的日常維修保養單位名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等;
(四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算;
(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與維修資金使用情況,其中電梯相關(guān)費用的收支情況應當單獨立賬并公布;
(六)業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況;
(七)物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫的出售和出租情況;
(八)其他應當公示的信息。
業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )對公示信息有異議的,物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)予以答復。
第五十條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
市住房和城鄉建設主管部門(mén)應當發(fā)布住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單,明確物業(yè)服務(wù)內容和標準。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當監測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時(shí)參考。
物業(yè)服務(wù)合同期內,物業(yè)服務(wù)人不得擅自調整物業(yè)服務(wù)收費標準。確需調整的,應當公示擬調價(jià)方案、調價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料在小區顯著(zhù)位置公示征求意見(jiàn),并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后,與業(yè)主委員會(huì )簽訂變更協(xié)議。
第五十一條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標準,按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理為由,減少服務(wù)內容或者降低服務(wù)質(zhì)量;不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者限制業(yè)主交納水費等方式催交物業(yè)費。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前六個(gè)月,業(yè)主委員會(huì )應當組織業(yè)主共同決定續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人,并將決定書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續聘的,雙方應當在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續聘的,應當提前九十日書(shū)面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)、業(yè)主沒(méi)有共同作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定,物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續提供服務(wù)的,原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前六十日書(shū)面告知對方。
第五十三條 業(yè)主大會(huì )依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,可以解除物業(yè)服務(wù)合同,決定解聘的,應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人。
依據前款規定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的,除不可歸責于業(yè)主的事由外,業(yè)主應當賠償損失。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)管理區域,將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì )、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、對業(yè)主大會(huì )決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。
原物業(yè)服務(wù)人拒不移交或者拒不退出物業(yè)管理區域的,業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)督促移交。
第五十五條 建立物業(yè)服務(wù)信用評價(jià)制度。市住房和城鄉建設主管部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行信用評價(jià),并記入市物業(yè)服務(wù)人信用信息管理平臺。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人應當遵守有關(guān)法律法規,遵守管理規約和業(yè)主大會(huì )的決定,并在物業(yè)管理區域內禁止下列行為:
(一)破壞或者改變房屋承重結構、主體結構;
(二)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設施用途;
(三)擅自利用共有部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);
(四)破壞、占用或者擅自改建物業(yè)共有部位,破壞、占用或者擅自遷移共用設施設備;
(五)擅自占用或者挖掘物業(yè)區域內的道路、場(chǎng)地;
(六)侵占綠地,損毀樹(shù)木、綠化設施;
(七)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道;
(八)存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質(zhì)等危險物品;
(九)破壞或者擅自停用公共消防設施和器材;
(十)擅自拆改供水、排水、電纜、供暖等管線(xiàn);
(十一)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物,制造超過(guò)規定標準的噪聲、震動(dòng)、光源;
(十二)擅自架設電線(xiàn)、電纜,加裝車(chē)輛充電設施,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、刻畫(huà),在樓道等共有部位堆放物品;
(十三)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車(chē)泊位,違反規定停放車(chē)輛;
(十四)違反規定飼養動(dòng)物或者種植植物;
(十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
第五十七條 經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定,利用物業(yè)共有部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益在扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有,應當主要用于補充維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定進(jìn)行使用。
經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定,收益資金可以由物業(yè)服務(wù)人代收代管。收益資金由物業(yè)服務(wù)人代收代管的,應當單獨列賬,獨立核算,接受業(yè)主委員會(huì )的監督;收益資金由業(yè)主委員會(huì )自行管理的,應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設賬戶(hù),接受居(村)民委員會(huì )的監督。收益資金收支賬目應當每半年公示一次,接受業(yè)主監督。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)服務(wù)人,遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項,并配合其進(jìn)行必要的現場(chǎng)檢查。
裝飾裝修造成物業(yè)共有部位、共用設施設備損壞的,業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時(shí)修復;造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第五十九條 業(yè)主應當依法足額交納住宅維修資金。住宅維修資金屬于業(yè)主所有,用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
住宅維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。
第六十條 建筑物專(zhuān)有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益的,相關(guān)業(yè)主應當及時(shí)采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
業(yè)主不履行維修養護義務(wù)的,可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )同意,或者按照管理規約的約定,代為維修養護或者采取應急防范措施,費用由業(yè)主承擔。
第六十一條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫,應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。用于出售的,應當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主;不出售或者尚未售出的,應當提供給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主使用。滿(mǎn)足業(yè)主需要后仍有空余的,可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區域外的其他人。
物業(yè)區域內劃設車(chē)位、停放車(chē)輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)道,不得妨礙其他車(chē)輛和行人的正常通行。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)人應當對物業(yè)管理區域內的電梯、消防設施等易于發(fā)生安全風(fēng)險的部位和設施設備加強日常巡查和定期養護,采取必要的安全保障措施,消除安全隱患。
第六十三條 業(yè)主長(cháng)期空置房屋等物業(yè)設施的,應當告知物業(yè)服務(wù)人,并與物業(yè)服務(wù)人就緊急情況處置等事項簽訂協(xié)議,物業(yè)服務(wù)費的收費標準可以由雙方具體約定,但業(yè)主不得以房屋空置未接受或者無(wú)需接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。
第六十四條 新開(kāi)發(fā)建設項目,建設單位可以接受專(zhuān)業(yè)設施設備專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位委托,按照國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范建設物業(yè)管理區域內業(yè)主專(zhuān)有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專(zhuān)業(yè)設施設備;經(jīng)驗收合格,將專(zhuān)業(yè)設施設備及工程圖紙等資料交由專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位承擔維修、養護和更新改造責任。
已入住項目,物業(yè)管理區域內業(yè)主專(zhuān)有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專(zhuān)業(yè)設施設備發(fā)生故障、不能正常使用的,物業(yè)服務(wù)人應當立即報告相關(guān)專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位;專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位應當及時(shí)采取措施,排除故障。
專(zhuān)業(yè)運營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)設施設備進(jìn)行維修、養護和更新改造,進(jìn)入物業(yè)管理區域的,業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應當予以配合,不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。
第六十五條 本市建立應急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)管理區域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí),街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織有關(guān)單位確定應急物業(yè)服務(wù)人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應急服務(wù)。
提供應急物業(yè)服務(wù)的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將服務(wù)內容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內容在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。應急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月,費用由全體業(yè)主承擔。
應急物業(yè)服務(wù)期間,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人,協(xié)調新物業(yè)服務(wù)人和應急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
第六章 法律責任
第六十六條 業(yè)主違反本條例第五十一條第一款規定,欠交物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)人可以催告業(yè)主在合理期限內交納,業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )應當予以協(xié)助;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或申請仲裁。
物業(yè)服務(wù)人違反第五十一條第二款規定,采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費的,處三千元以上五千元以下罰款;采取限制業(yè)主交納水費的方式催交物業(yè)費的,處一千元以上三千元以下罰款。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十四條第一款規定的,由縣級住房和城鄉建設主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改的,對物業(yè)服務(wù)人予以通報,對拒不移交有關(guān)資料或者財物的,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;拒不退出物業(yè)管理區域的,自規定時(shí)間屆滿(mǎn)次日起處每日五千元的罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的,由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰。
第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十六條規定的,有關(guān)當事人有權勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,可以向有關(guān)主管部門(mén)報告或者投訴;自身合法權益受到侵害的,可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十九條 違反本條例第五十七條規定,物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的,由縣級住房和城鄉建設主管部門(mén)責令退還,并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款。
第七十條 違反本條例第六十一條第一款規定,將車(chē)位、車(chē)庫提供給業(yè)主以外的其他人的,由縣級住房和城鄉建設主管部門(mén)責令限期改正,有違法出租所得的,責令退還違法所得;拒不改正的,按每個(gè)違法出租車(chē)位處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第七十一條 其他違反本條例規定的行為,本條例未作出處罰的,依照相關(guān)法律、法規的處罰規定執行。
第七十二條 負有物業(yè)監督管理職責的有關(guān)部門(mén)及其工作人員違反本條例規定,在物業(yè)監督管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,對責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第七十三條 業(yè)主自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人以外的其他管理人管理物業(yè)的,參照本條例的有關(guān)規定執行。
第七十四條 察北管理區、塞北管理區和張家口經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區按照本條例執行。
第七十五條 本條例自2021年9月1日起施行。