忻州市住宅物業(yè)管理條例
?。?019年7月22日忻州市第四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十二次會(huì )議通過(guò)
2019年9月27日山西省第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十三次會(huì )議批準）
第一章 總則
第一條 為了規范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾生活與工作環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的住宅物業(yè)管理和監督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱(chēng)住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理），是指住宅區內的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治和政府依法監管相結合的原則。
第四條 市、縣（市、區）人民政府應當將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市、縣（市、區）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理的監督管理工作。
其他相關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的監督管理工作。
第六條 鄉（鎮）人民政府、街道辦事處負責指導和協(xié)助本轄區業(yè)主大會(huì )的成立和業(yè)主委員會(huì )的選舉，調解處理物業(yè)管理糾紛。
居（村）民委員會(huì )應當協(xié)助鄉（鎮）人民政府、街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )應當依法履行自治管理職責，接受居（村）民委員會(huì )的指導。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理。
第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，協(xié)助調解處理物業(yè)管理糾紛。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第九條 業(yè)主應當按照法律、法規、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權利、履行義務(wù)。
第十條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，對其負責，受其監督。
一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。
第十一條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十二條 具備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當自收到報告之日起三十日內，指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組?；I備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十三條 新建住宅小區首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。
建設單位應當在籌備組成立之日起五日內，將籌備經(jīng)費存入鄉（鎮）人民政府、街道辦事處指定的銀行賬戶(hù)?；I備經(jīng)費應當專(zhuān)款專(zhuān)用。
籌備組應當制定籌備經(jīng)費開(kāi)支預算方案報鄉（鎮）人民政府、街道辦事處批準。
籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費的使用情況。
第十四條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，履行法定職責和業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件：
?。ㄒ唬楸疚飿I(yè)管理區域的業(yè)主；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會(huì )的決定、管理規約、議事規則，履行業(yè)主義務(wù)；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，并有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時(shí)間。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )應當向全體業(yè)主公布下列事項：
?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；
?。ǘI(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┪飿I(yè)專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；
?。I(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況；
?。ㄆ撸┢渌麘斚驑I(yè)主公開(kāi)的事項。
前款第四項至第六項規定的內容，應當每年至少公布一次。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )不得有下列行為：
?。ㄒ唬┣终?、挪用業(yè)主共有財物；
?。ǘ├寐殑?wù)之便，非法索取或者收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；
?。ㄈ┫蛭飿I(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)；
?。ㄋ模┫蛩顺鍪刍蛘咛峁I(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；
?。ㄎ澹┻`反業(yè)主大會(huì )議事規則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，擅自使用業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )印章；
?。┓?、法規禁止的其他行為。
第三章 前期物業(yè)管理
第十八條 建設單位應當在取得房屋預售或者現售許可前，通過(guò)招標投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同應當包括物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量、收費項目、收費標準、收費方式、收費起始時(shí)間、合同終止情形、違約責任以及物業(yè)承接查驗等內容。
第十九條 建設單位在申請辦理商品房預售許可或者商品房現售許可前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和共用設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。
第二十條 建設單位應當在物業(yè)管理區域內，配置房屋建筑總面積千分之三到千分之五的地上物業(yè)用房（包括業(yè)主委員會(huì )工作用房），滿(mǎn)足物業(yè)管理的使用。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照有關(guān)規定錄入失信被執行人名單。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立和完善物業(yè)管理應急預案，及時(shí)處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。
物業(yè)管理區域內有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定及時(shí)向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者相關(guān)部門(mén)報告：
?。ㄒ唬┌l(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害；
?。ǘ┌l(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾??；
?。ㄈ┙ㄖ锛捌涓綄僭O施設備發(fā)生安全隱患，嚴重危及業(yè)主或物業(yè)使用人以及建筑物安全；
?。ㄋ模┌l(fā)生群體性事件；
?。ㄎ澹┢渌麌乐赜绊憳I(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應當履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同內容，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；
?。ǘ┲鲃?dòng)接受主管部門(mén)及鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會(huì )的監督和管理；
?。ㄈ┙邮軜I(yè)主的監督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴化解工作臺賬；
?。ㄋ模┘訌婋娞?、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，并委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行及時(shí)維修養護，協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好管理服務(wù)區域的安全防范等工作；
?。ㄎ澹┌凑找幎皶r(shí)公開(kāi)涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息并及時(shí)更新；
?。ξ飿I(yè)管理區域內的違法、違規或者可能侵害業(yè)主權益的行為及時(shí)勸阻、制止，對拒不聽(tīng)從勸阻的，及時(shí)向屬地相關(guān)部門(mén)報告；
?。ㄆ撸┓?、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
?。ㄈ╇娞?、消防、監控等專(zhuān)項設施設備的日常維修保養單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；
?。ㄋ模┪飿I(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益和使用情況；
?。ㄎ澹┢渌麘敼镜男畔?。
業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以答復，并根據業(yè)主要求提供合同、財務(wù)、票據等資料。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
?。ㄒ唬⑽飿I(yè)管理區域內的全部物業(yè)服務(wù)項目一并委托給他人；
?。ǘ┮詷I(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等理由，減少服務(wù)內容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱；
?。ㄈ┥米詫⑽飿I(yè)管理區域內按照規劃建設的綠地、道路等公用設施及公共場(chǎng)地改建為停車(chē)場(chǎng)地；
?。ㄋ模娦邢驑I(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷(xiāo)商品；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料和資產(chǎn)；
?。┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未按照服務(wù)合同約定，擅自停止物業(yè)服務(wù)；
?。ㄆ撸┻`反法律、法規規定以及其他損害業(yè)主合法權益的行為。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規、規章、管理規約（臨時(shí)管理規約）的規定。
第二十八條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
?。ㄒ唬┥米酝Ｓ秒娞?、消防設施設備、健身器材等公用設施；
?。ǘ┓恋K公共通道、安全出口、消防通道暢通；
?。ㄈ┐罱`棚、停放棺材等；
?。ㄋ模┒逊?、晾曬收割的莊稼等；
?。ㄎ澹┓?、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )和相關(guān)部門(mén)報告。業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關(guān)部門(mén)投訴和舉報，對侵害自身合法權益的行為和侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十九條 利用物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備及場(chǎng)地發(fā)布廣告、出租車(chē)位等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，歸全體業(yè)主所有。
經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益可用于業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、共用設施設備的維修等，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用，收支情況應當公示。
第三十條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業(yè)主大會(huì )決定。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強車(chē)輛管理。
業(yè)主應當按規定停放車(chē)輛，不得在小區內隨意亂停亂放，不得妨礙他人出行，不得堵塞消防通道。
第三十二條 住宅專(zhuān)項維修資金由市、縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定的住宅專(zhuān)項維修資金管理機構管理。住宅維修資金的使用按照有關(guān)規定執行。
第六章 法律責任
第三十三條 違反本條例規定，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。
第三十四條 違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，并處委托合同價(jià)款百分之五十的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十五條 違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自將管理區域內按照規劃建設的綠地、道路等公用設施及公共場(chǎng)地改建為停車(chē)場(chǎng)地的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第三十六條 違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料和資產(chǎn)的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第七章 附則
第三十七條 本條例所稱(chēng)共用部位除《山西省物業(yè)管理條例》第六十三條規定外，還包括公共陽(yáng)臺、安全出口、消防通道等。
本條例所稱(chēng)共用設施設備除《山西省物業(yè)管理條例》第六十三條規定外，還包括化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、信報箱、消防設施、監控設施、避雷設施、公用天線(xiàn)等。
第三十八條 業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和既有住宅區實(shí)施物業(yè)管理的，依照本條例執行。
第三十九條 忻州市人民政府可以依據本條例制定實(shí)施細則。
第四十條 本條例自2019年12月1日起施行。