湖南省發(fā)展和改革委員會(huì )
湖南省住房和城鄉建設廳
湖南省市場(chǎng)監督管理局
關(guān)于印發(fā)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知
湘發(fā)改價(jià)費規〔2022〕271號
各市州、縣發(fā)展和改革委員會(huì )（局）、住房和城鄉建設局、市場(chǎng)監督管理局：
為進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權益，根據國家有關(guān)規定，結合我省實(shí)際，重新修訂了《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現印發(fā)你們，請遵照執行。
湖南省發(fā)展和改革委員會(huì )
湖南省住房和城鄉建設廳
湖南省市場(chǎng)監督管理局
2022年4月1日
湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
第一條 為進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價(jià)格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號）和《湖南省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定，結合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監督管理。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施設備的維修養護、環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。專(zhuān)有面積部分內的維修、保養或其他服務(wù)不在本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費范圍內。
第四條 業(yè)主按照相關(guān)法律法規通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)人；物業(yè)服務(wù)人應當開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費標準通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行統一政策、分級管理，遵循服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內容與收費標準相對應的原則。
省發(fā)展和改革委員會(huì )會(huì )同省住房和城鄉建設廳、省市場(chǎng)監督管理局負責制定全省物業(yè)服務(wù)收費政策，指導、協(xié)調全省物業(yè)服務(wù)收費的管理監督工作。省住房和城鄉建設廳負責制定全省物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標準。省市場(chǎng)監督管理局負責對全省違反相關(guān)法律法規和價(jià)格管理政策的行為進(jìn)行監督檢查和處罰。
市、縣發(fā)展和改革部門(mén)會(huì )同同級住房和城鄉建設部門(mén)負責本行政區域內實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準的制定。市、縣住房和城鄉建設部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監督管理，督促物業(yè)服務(wù)人提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。市、縣市場(chǎng)監督管理部門(mén)負責對本行政區域內違反相關(guān)法律法規和價(jià)格管理政策的行為進(jìn)行監督檢查和處罰。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
業(yè)主大會(huì )成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費收取標準（包括已購車(chē)位的物業(yè)服務(wù)費、裝修服務(wù)費和裝修垃圾清運費）實(shí)行政府指導價(jià)。
別墅（專(zhuān)指帶室外庭院獨立成棟的商品住宅和聯(lián)排商品住宅）、其他非住宅，以及業(yè)主大會(huì )成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費收取標準（包括已購車(chē)位物業(yè)服務(wù)費、裝修服務(wù)費和裝修垃圾清運費）實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
第七條 實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準，由市、縣發(fā)展和改革部門(mén)會(huì )同同級住房和城鄉建設部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標準、服務(wù)內容等因素制定基準價(jià)及浮動(dòng)幅度并向社會(huì )公布?；鶞蕛r(jià)及浮動(dòng)幅度可根據物業(yè)服務(wù)發(fā)展社會(huì )平均成本變化等因素合理調整。
第八條 業(yè)主大會(huì )成立之前實(shí)行政府指導價(jià)管理的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費收取標準，由建設單位在商品房開(kāi)始預售前根據物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，在政府指導價(jià)基準價(jià)及浮動(dòng)幅度內擬定，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中與買(mǎi)受人予以約定，且必需明確告知物業(yè)買(mǎi)受人及在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中載明，物業(yè)服務(wù)收費的最終標準以物業(yè)服務(wù)人按照法律法規和價(jià)格管理政策的規定向發(fā)展和改革部門(mén)申報備案審查通過(guò)的價(jià)格標準為準。
實(shí)行政府指導價(jià)的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費，由物業(yè)服務(wù)人與建設單位完成物業(yè)承接查驗移交完畢后的三十日內，將具體物業(yè)服務(wù)費收取標準報當地市、縣發(fā)展和改革部門(mén)備案審查。
前期物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中應明確約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內容及通過(guò)審查備案的物業(yè)服務(wù)收費標準。涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。同一物業(yè)管理區域內相同服務(wù)內容和服務(wù)等級在相同的物業(yè)服務(wù)合同期內的住宅項目，其物業(yè)服務(wù)收費標準應當保持一致。
第九條 業(yè)主大會(huì )成立前，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費標準因服務(wù)成本變化或政府指導價(jià)標準變動(dòng)需要調整的，物業(yè)服務(wù)人應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開(kāi)真實(shí)、完整、有效的相關(guān)信息，向業(yè)主征詢(xún)意見(jiàn)，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定，在政府指導價(jià)范圍內實(shí)施調整并通過(guò)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同約定執行。
第十條 實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準，在未成立業(yè)主大會(huì )前，由建設單位與物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容；在成立業(yè)主大會(huì )后，由業(yè)主大會(huì )根據物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，通過(guò)法定程序，選擇服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量等級，費用收取標準及符合要求的物業(yè)服務(wù)人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規定的程序進(jìn)行確定，并通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定。
所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會(huì )應當全過(guò)程參與指導協(xié)商。
第十一條 實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費采取包干制形式。實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業(yè)服務(wù)合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)人享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十二條 實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費，包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)費，所預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)人的酬金。
第十三條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
（四）物業(yè)管理區域綠化養護費用；
（五）物業(yè)管理區域秩序維護費用；
（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（七）辦公費用；
（八）物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；
（九）經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用。
依法應當從物業(yè)專(zhuān)項維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條 物業(yè)服務(wù)費用根據物業(yè)的法定產(chǎn)權建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時(shí)間另有約定的除外。
（一）已辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的，按照不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的建筑面積計算；
（二）已出售但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的，按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的建筑面積計算；
（三）尚未出售的，按照經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理機構審核備案的房產(chǎn)測繪成果確定的房屋建筑面積計算。
第十五條 物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人依照以下規定確定：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付買(mǎi)受人之日的當月物業(yè)服務(wù)費，由建設單位交納；
（二）房屋交付買(mǎi)受人之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主交納；但是建設單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費，由建設單位交納；
（三）建設單位應按照房屋購買(mǎi)合同約定的時(shí)間和約定的通知方式及時(shí)通知買(mǎi)受人驗收交付房屋。買(mǎi)受人在房屋購買(mǎi)合同中載明的通訊地址和通訊方式發(fā)生變化的應在按照房屋購買(mǎi)合同約定的驗收交付房屋時(shí)間前告知建設單位。買(mǎi)受人接到建設單位通知驗收交付房屋的應及時(shí)進(jìn)行驗房辦理交付手續。買(mǎi)受人在查驗收房時(shí)存在不符合法律法規或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費由建設單位交納。物業(yè)買(mǎi)受人無(wú)正當理由拖延辦理交付手續的，物業(yè)服務(wù)費從建設單位書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續的次月開(kāi)始計收，由物業(yè)買(mǎi)受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人另有約定的，從其約定；
（四）業(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主依法承擔連帶責任；
（五）業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間，為已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費時(shí)，物業(yè)服務(wù)費按不超過(guò)90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。
（六）業(yè)主出租法定不計建筑面積的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的標準交納物業(yè)服務(wù)費；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的標準交納物業(yè)服務(wù)費；承租人依法用于停車(chē)用途的，按照已購車(chē)位物業(yè)服務(wù)的標準交納物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)費按月計收，業(yè)主具體交費時(shí)長(cháng)也可按照季或者是按照年交納。雙方約定預收的，最長(cháng)預收期限不得超過(guò)十二個(gè)月。
第十六條 物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費，并自買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起15日內，將轉讓事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。
第十七條 物業(yè)服務(wù)費用交納義務(wù)人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人依法追繳。成立了業(yè)主大會(huì )的，其業(yè)主委員會(huì )有義務(wù)督促業(yè)主交納。
第十八條 建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車(chē)庫（位），優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。商品房銷(xiāo)售前，應當制定車(chē)庫（位）租售方案，明確車(chē)庫（位）的權屬及數量、租賃價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格、有效期等，并按規定報住房和城鄉建設部門(mén)備案。
建設單位應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置公示已備案的車(chē)庫（位）租售方案，在有效期內不得以高于備案價(jià)格進(jìn)行租售，不得與商品住房等捆綁租售車(chē)庫（位）。
物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費按照《湖南省機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費管理辦法》有關(guān)規定執行。已收取機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費的，不得重復收取車(chē)位物業(yè)服務(wù)費。建設單位用于出租的地下停車(chē)位，車(chē)位物業(yè)服務(wù)費由建設單位交納。
第十九條 物業(yè)管理區域內的水、電、氣等價(jià)格按照價(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規定執行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向終端用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費。
第二十條 未成立業(yè)主大會(huì )前，由物業(yè)服務(wù)人代管物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益，經(jīng)營(yíng)收益應實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用并定期公示收支情況。
其他經(jīng)營(yíng)主體利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)前，應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和物業(yè)服務(wù)人的同意，并按照有關(guān)規定辦理手續。其他經(jīng)營(yíng)主體交納的租金或其他收入應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用范圍。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)人根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費標準由雙方協(xié)商確定。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)人應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)人名稱(chēng)、服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量等級、計費方式、收費標準、收費依據以及市場(chǎng)監管部門(mén)的投訴舉報電話(huà)，接受業(yè)主監督，不得向業(yè)主收取任何未予標明和公示的費用。
物業(yè)服務(wù)人應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、利用共用部位公共設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等收入和使用情況，本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算，并應在醒目位置以書(shū)面公告的方式告知業(yè)主；物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)答復業(yè)主提出的質(zhì)詢(xún)。
第二十三條 各級發(fā)展和改革部門(mén)、住房和城鄉建設部門(mén)、市場(chǎng)監督管理部門(mén)、街道辦事處（鎮人民政府）依據職責，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監督管理。在監督檢查、價(jià)格成本監審過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合，如實(shí)反映情況，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市場(chǎng)監督管理部門(mén)按照有關(guān)法律法規和規章規定予以處罰：
（一）違反本辦法第八條和第九條規定，不遵守政府指導價(jià)管理擅自制定或上調收費標準并收取物業(yè)服務(wù)費的；
（二）超過(guò)政府指導價(jià)標準收費的；
（三）擅自設立強制性收費項目的；
（四）不實(shí)行明碼標價(jià)或不按規定明碼標價(jià)的；
（五）其他違反價(jià)格法律、法規等規定的。
第二十五條 本辦法自2022年5月15日起施行。有效期五年?！逗鲜“l(fā)展和改革委員會(huì ) 湖南省住房和城鄉建設廳關(guān)于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》（湘發(fā)改價(jià)調〔2017〕4號）同時(shí)廢止。
本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后或終止解除后按本辦法規定執行。