一、背景
2015年12月，國家發(fā)展和改革委員會(huì )就業(yè)司、價(jià)格監測中心聯(lián)合印發(fā)了《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于印發(fā)全國勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格監測工作方案的通知》(發(fā)改辦就業(yè)〔2015〕3365號)，在全國30個(gè)省(區、市，西藏除外)的207個(gè)大中小城市，設立了3500余家監測定點(diǎn)單位，覆蓋農業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)等4大行業(yè)，涉及16類(lèi)企業(yè)①24個(gè)崗位②，基本形成了覆蓋全國、面向重點(diǎn)行業(yè)和重點(diǎn)工種的勞動(dòng)力市場(chǎng)監測體系。
①16類(lèi)企業(yè)：養豬企業(yè)、養牛企業(yè)、養羊企業(yè)、養雞企業(yè)、輕工類(lèi)企業(yè)、紡織類(lèi)企業(yè)、機械制造類(lèi)企業(yè)、電子工業(yè)類(lèi)企業(yè)、建筑企業(yè)、餐廳、酒店、家政企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、倉儲企業(yè)、快遞企業(yè)、超市。
②24個(gè)崗位：養殖雇工、輕工業(yè)一線(xiàn)操作工、織布工、縫紉工、機械企業(yè)一線(xiàn)操作工、電子工業(yè)一線(xiàn)操作工、建筑一線(xiàn)技術(shù)工人(木工、瓦工)、壯工(小工、雜工)、餐廳一線(xiàn)服務(wù)員、后廚一線(xiàn)廚師、后廚加工切配廚師、酒店客房服務(wù)員、家政服務(wù)員(老年人護理)、家政服務(wù)員(照看孩子、非嬰兒)、家庭小時(shí)工、辦公場(chǎng)所保潔員、小區物業(yè)保潔員、小區物業(yè)維護員、倉儲收貨員(理貨員)、倉儲裝卸工、快遞員、快遞中心分揀員、超市理貨員、超市收銀員。
國家發(fā)展和改革委員會(huì )價(jià)格監測中心和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )于2016年5月簽訂《價(jià)格監測工作合作意向書(shū)》，決定聯(lián)合建立全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格監測體系，重點(diǎn)監測物業(yè)管理行業(yè)住宅物業(yè)項目服務(wù)費標準、勞動(dòng)力增減量、勞動(dòng)力價(jià)格變化等方面信息。并于2016年8月下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格監測工作實(shí)施方案>的通知》，正式啟動(dòng)全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格監測工作。
全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格監測報告從2016-2020年已完成5次梳理，持續反映物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力增減、勞動(dòng)力價(jià)格變化等方面信息。此次報告將呈現近3年來(lái)的發(fā)展變化情況，系統性地呈現物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力變化趨勢。
二、組織實(shí)施
國家發(fā)展和改革委員會(huì )價(jià)格監測中心負責建立全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力價(jià)格監測系統，制定勞動(dòng)力價(jià)格監測數據上報方法，開(kāi)展數據審核、指數編制、分析預測等相關(guān)工作。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )負責選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其住宅物業(yè)管理項目作為價(jià)格監測定點(diǎn)單位和監測項目，指導、培訓企業(yè)相關(guān)人員開(kāi)展上報工作，定期對價(jià)格監測定點(diǎn)單位和監測項目進(jìn)行調整。
價(jià)格監測定點(diǎn)單位負責開(kāi)展全國價(jià)格監測具體工作，確定一名專(zhuān)職人員擔任信息聯(lián)絡(luò )員，采集和審核本企業(yè)價(jià)格監測項目上報數據，按時(shí)報送數據信息。
三、主要任務(wù)
(一)監測指標
監測對象為普通住宅物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費等指標和項目經(jīng)理、保潔員、秩序維護員、維修員、物業(yè)管理員等一線(xiàn)員工每月實(shí)際在崗人數③、新增人數④、離職人數⑤和員工平均到手收入⑥等變化情況。
③實(shí)際在崗人數(月底最后一天同一項目同一崗位的實(shí)際在崗人數)
④新增人數(本月期間同一項目同一崗位新增的人數)
⑤離職人數(本月期間同一項目同一崗位離職的人數)
⑥員工平均到手收入(同一項目同一崗位扣除各種險金后實(shí)發(fā)到手的月平均收入，不計其他年終獎、一次性獎勵等收入)
(二)監測方式和頻率
監測工作以線(xiàn)下監測為主，主要采用互聯(lián)網(wǎng)直報方式通過(guò)統一軟件平臺上報。價(jià)格監測工作實(shí)行月度監測，每月20～25日上報企業(yè)上月信息數據。
(三)價(jià)格監測定點(diǎn)單位
全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格監測定點(diǎn)單位從中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )員中確定28家企業(yè)作為價(jià)格監測定點(diǎn)單位(附件)。
(四)價(jià)格監測項目
根據管理項目情況，各價(jià)格監測定點(diǎn)單位在全國30個(gè)省(區、市，西藏除外)的53個(gè)城市，選取347⑦個(gè)普通住宅項目作為主要監測對象，每個(gè)項目管理面積在5萬(wàn)平方米以上，物業(yè)費標準在0.5～7元/(平方米·月)之間。
⑦在2019年監測的348個(gè)項目中, 2020年1月有1個(gè)項目因項目撤出而退出活動(dòng)。
四、數據說(shuō)明
自2016年8月首次填報以來(lái)，截至2020年12月底，共完成53次數據填報工作，填報數據質(zhì)量相對較好，通過(guò)對數據進(jìn)行整理分析，能基本反映行業(yè)收入整體水平和變動(dòng)情況。
(一)數據總量
每月每個(gè)監測項目共提交22條數據，347個(gè)監測項目，本年度數據共計9.16萬(wàn)余條，53期數據總計共40.46萬(wàn)余條。
(二)數據分布
47個(gè)項目覆蓋全國30個(gè)省(區、市)，但各省份項目分布不同，個(gè)別省份項目數較少(如青海2個(gè)，甘肅3個(gè)，新疆2個(gè))，在編制全國及各省份收入指數時(shí)，會(huì )出現代表性不強的問(wèn)題。
(三)數據修正
①對于原始數據中出現的“0”值及異常值均已作為缺失值處理，未計入數據統計；②項目數據中的“收入”出現“0”值，用相近項目數據代替，保證結果可靠性；③因項目存在外包情況，“在崗人數”為“0”值或人數較少(如“1”“2”等)的情況，采用項目外包單位的人員數據進(jìn)行補充。
全國物業(yè)管理行業(yè)價(jià)格監測數據填報的基本情況
一、填報總體情況
2020年全年物業(yè)管理行業(yè)價(jià)格監測填報總體情況(表1)良好，數據填報率為100.00%，月均監測人數22346人，人均到手收入3242.28元/月，較上期3138.85元，同比上漲3.3%。2016-2020年數據填報率約為100%。2016年人均到手收入2784.4元/月，整體來(lái)看，人均收入穩步增長(cháng)，復合增長(cháng)率為3.88%。
從收入總額看，2020年收入總額為86939.12萬(wàn)元，較2019年度收入總額86530.62萬(wàn)元年度漲幅為0.47%，總人員減少2.74%。2020年11月收入總額比其他月份較高，為7403.57萬(wàn)元，主要原因為發(fā)放國慶假期加班費用?？傮w上2020年收入總額與人均到手收入均穩步增長(cháng)，主要與宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)及公司為應對人員流失提高崗位工資有關(guān)。盡管收入總額漲幅較上年略有減小，因總人員減少，使得人均收入進(jìn)一步增長(cháng)。
二、各工種人員數量情況
從各工種人數情況(表2)看，保潔員和秩序維護員數量較多，各占總人數38.54%和35.84%，物業(yè)管理員及維修員分別占14.17%和9.88%，項目經(jīng)理占比最少，為1.57%。各項數據平均數和中位數接近，表明各工種每月平均人數較為穩定。
2020年，從各工種人員離職情況(表3)看，平均離職率為3.44%，其中物業(yè)管理員平均離職率最高，為4.35%，秩序維護員、維修員、項目經(jīng)理、保潔員的平均離職率分別為4.11%、3.69%、2.83%、2.23%。從時(shí)間來(lái)看，二季度到三季度初各工種離職率上升趨勢較為明顯，后出現穩定回落跡象。
與上年相比，平均離職率上升0.03個(gè)百分點(diǎn)，除項目經(jīng)理外，其他工種離職率均有上升。其中保潔員離職率仍保持最低水平并維持2.32%，項目經(jīng)理離職率降低0.02個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)管理員、秩序維護員、維修員離職率分別上升0.09個(gè)百分點(diǎn)、0.07個(gè)百分點(diǎn)和0.04個(gè)百分點(diǎn)?？傮w離職率保持平穩，一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)崗位人員較為穩定，流動(dòng)性較小。
統計近3年各工種平均離職率情況(表4)，物業(yè)管理員最高，為4.58%，保潔員最低，為2.32%。
三、各工種平均到手收入情況
從各工種月平均到手收入情況(表5)，秩序維護員、維修員及物業(yè)管理員月均到手收入差距不大，在3300-3750元;保潔員月均收入在2200元左右，明顯低于其他工種；項目經(jīng)理月均收入為8169.69元。國慶節后2020年11月數據秩序維護員、維修員和物業(yè)管理員平均到手收入有明顯增加；其余月份各工種平均到手收入情況較為平穩且呈上漲趨勢。
近3年各工種月平均到手收入穩定增長(cháng)(表6)，增長(cháng)幅度最大的為項目經(jīng)理，為9.30%，其他依次為維修員、秩序維護員、保潔員、物業(yè)管理員，對應幅度為5.56%、3.71%、3.61%、3.59%。2020年較2019年，各崗位人員月均收入均有上漲，其中保潔員收入增加最少，為5.76元，維修員、秩序維護員及物業(yè)管理員月均到手收入分別增加13.32元、8.46元和8.39元。項目經(jīng)理月均收入上漲最明顯，增加51.24元，同比增長(cháng)0.63%。
通過(guò)各省價(jià)格監測工種年到手收入情況(表7)可以查看30個(gè)省(市、區)2020年1月至2020年12月各工種到手年收入的詳細金額：
結合各工種平均到手收入水平對比表(表8)以年到手收入最低的物業(yè)保潔員為例進(jìn)行各省情況分析：
浙江省物業(yè)保潔員年到手收入最高，為34930.95元/人，其次為上海市33448.31元/人，此外，廣東、新疆的保潔員年到手收入也超過(guò)30000元/年，分別為30071.59元/人，30008.94元/人；黑龍江省保潔員收入的平均水平最低，為19392.77元/人，低于23000元/人的省市還有吉林省、貴州省、青海省。與上年相比，重慶市保潔員年到手收入增長(cháng)最快為12.8%，河南省增長(cháng)率超10%。從全國區域看，東南地區保潔員年到手收入高于其他地區，東北地區顯著(zhù)較低的情況依舊沒(méi)有改變?？傮w上年到手收入增長(cháng)幅度有所下降。
從物業(yè)費的標準，對347個(gè)價(jià)格監測項目進(jìn)行了劃分，其中1.5元/(平方米·月)及以下的監測項目143個(gè)；1.5-2.5元/(平方米·月)的監測項目119個(gè)；2.5元/(平方米·月)及以上的監測項目85個(gè)；從各工種不同物業(yè)費標準下平均每月到手收入情況(圖1)可以看出，隨著(zhù)物業(yè)費標準的提高，不同工種員工到手收入均有提高，其中，項目經(jīng)理工資提高最為明顯。
相比于2019年，物業(yè)費在1.5元/平方米及以下的員工月均工資增長(cháng)最多，保潔員、秩序維護員、維修員、物業(yè)管理員、項目經(jīng)理月均工資分別增加7.27%、16.15%、12.42%、9.30%及4.18%；物業(yè)費在1.5-2.5元/平方米的員工月均工資相對增長(cháng)較少，但總體增長(cháng)率也達4.83%。不同物業(yè)費水平下，員工到手收入增加主要由于物業(yè)管理員和項目經(jīng)理員工收入增長(cháng)較快導致，前期物業(yè)費水平低的員工工資較低及基礎工資提高等因素也使得物業(yè)費在1.5元/平方米及以下的員工收入增加相對最多，但各崗位工資仍保持在最低水平。
全國物業(yè)管理行業(yè)到手收入指數的編制與分析
平均到手收入指數是由兩個(gè)不同時(shí)期的平均到手收入指標對比所形成的，用以反映平均到手收入升降變動(dòng)的方向和程度。物業(yè)管理行業(yè)職工平均到手收入水平及其變動(dòng)程度是反映行業(yè)發(fā)展前景的重要依據。根據價(jià)格監測項目數據，編制平均到手收入指數，對行業(yè)具有重要意義。
平均到手收入指數由兩部分構成：①結構影響指數反映不同崗位職工人數變動(dòng)對總體平均到手收入變動(dòng)的影響；②固定構成指數反映職工收入水平對總體平均到手收入變動(dòng)的影響。
一、編制反映年度收入數據變動(dòng)程度的同比指數
(一)全國物業(yè)管理行業(yè)平均到手收入同比指數
根據2020年12月與2019年12月全國價(jià)格監測項目填報數據對比，物業(yè)管理行業(yè)職工平均到手收入有所下降，比去年同期總體下跌0.3%，到手收入減少了9.63元。職工收入受不同崗位職工人數結構變動(dòng)影響，使得平均到手收入比去年同期下降了0.31%，減少了9.71元；職工崗位人數不變時(shí)單純的收入變動(dòng)影響，使得平均到手收入比去年同期相差不大。
(二)各省份物業(yè)管理行業(yè)收入指數
物業(yè)管理行業(yè)不同省份2020年12月與2019年12月對比的平均到手收入指數(表9)。
⑧基期平均收入：指201912期平均收入
⑨報告期平均收入：指202012期平均收入
注：平均到手收入指數只反映不同時(shí)期平均到手收入的變動(dòng)程度，而未考慮不同省份物業(yè)管理行業(yè)平均到手收入基期水平存在的較大差距。如2020年12月平均到手收入中陜西省為2963.54，浙江省為3949.39，而二者的平均到手收入同比指數分別為：116.20%和104.71%，此指數體現為不同基期水平的漲跌程度。
總體來(lái)看：2020年12月與2019年12月對比，平均到手收入指數最高的省份是新疆，達120.14%，平均到手收入水平總體增加了563.22元；最低的省份為寧夏，為66.75%，平均到手收入水平總體減少了1479.67元。其中，平均到手收入指數降低的省份為河南省、重慶市、云南省、甘肅省、青海省、寧夏，其他24個(gè)省份的平均到手收入指數均呈現上升態(tài)勢。
單純從平均到手收入指數來(lái)看，剔除最低值寧夏和最高值新疆影響后不同崗位職工人數變動(dòng)對整體平均到手收入水平影響有限，其漲跌幅度為82.01%～116.20%，差值分布為-571.72～413.17元。未剔除寧夏與新疆兩省極端值，其漲跌幅度為66.75%～120.14%，其基差分布為-1479.67～563.22元。
如：北京市2020年12月與2019年12月相比，在3700.61元基礎上，平均到手收入指數為103.35%，平均到手收入增加了124.00元。這一方面是由于給出的北京市的12個(gè)項目中不同崗位人員結構變動(dòng)影響使得平均到手收入下降7.14%，并因此減少了264.37元；另一方面，又因收入水平上漲使得平均到手收入上漲了11.30%，并因此增加平均到手收入388.37元。
二、編制反映月度收入數據變動(dòng)程度的環(huán)比指數
全國及各省份物業(yè)管理行業(yè)職工平均到手收入的月環(huán)比指數，即以前一期數據為基期所計算的平均到手收入指數，反映了全國和各省份職工平均到手收入數據逐月變動(dòng)的趨勢和程度。
從全國平均到手收入指數計算情況來(lái)看(表10)，行業(yè)內人員收入有穩定上漲且上漲幅度較小。以2019年12月為初始基期計算的后12期月環(huán)比指數中有7期為上升，除5期下降發(fā)生在發(fā)放員工節假日加班費用的次月(2020年4月、2020年12月)外，其余3期下降主要是由于員工收入水平下降所致。2020年7月環(huán)比指數最高，達101.95%，比上月平均到手收入整體增加60.68元;結構影響指數為100.19%，因不同崗位人員結構發(fā)生變動(dòng)，引起整體平均到手收入水平增加了5.99元；而固定構成指數則為101.75%，因各崗位收入水平上漲引起平均到手收入增加54.69元。而2020年12月平均到手收入指數最低，為97.94%，比上月平均到手收入整體減少了66.39元；其中結構影響指數為100.17%，因不同崗位人員結構發(fā)生了輕微變動(dòng)，引起平均到手收入整體略微增加了5.59元；而固定構成指數為97.77%，因各崗位人員收入水平下降使得平均到手收入整體減少了71.97元。
從全國來(lái)看，2020年全年結構影響指數和固定構成指數未出現異動(dòng)，年初各崗位人員結構調整與行業(yè)工資調整幅度較小(各月份結構影響指數變動(dòng)范圍為：99.09%～100.19%，-28.77～5.99元)，整體平均到手收入水平的增減主要由于各崗位收入水平的變動(dòng)(各月份固定構成指數變動(dòng)范圍為：97.77%～102.12%，-71.97～66.86元)所致。
基于所選取的347個(gè)項目的收入數據分析可知，整體物業(yè)管理行業(yè)各崗位收入存在一定差距，且一線(xiàn)崗位職工收入偏低。而從編制的平均到手收入指數來(lái)看，無(wú)論是全國指數還是各省份指數，均可反映出：物業(yè)管理行業(yè)整體收入水平的逐月變動(dòng)幅度較小，而這種較小的變動(dòng)幅度也表明了整體行業(yè)收入在較長(cháng)時(shí)間處于較低水平。
另外，上述計算的平均到手收入指數為名義收入指數，在上述同比與環(huán)比指數計算結束后，為剔除物價(jià)變動(dòng)對職工收入的影響，還可根據CPI水平計算平均實(shí)際收入指數，這是反映實(shí)際收入變動(dòng)情況的相對數，表明職工實(shí)際收入水平提高或降低的程度。
數據相關(guān)分析
一、與社會(huì )平均收入差距較大
2020年，全國城鎮私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為53604元，城鎮非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為90501元。根據數據顯示，物業(yè)管理行業(yè)除項目經(jīng)理年到手收入98036.26超過(guò)平均值外，秩序維護員41574.92元，維修員42177.85元，物業(yè)管理員42866.95元，保潔員26866.69元均低于社會(huì )平均收入水平。尤其是保潔員處于全國服務(wù)業(yè)普通員工平均收入最低水平。由此可見(jiàn)，無(wú)論是人員平均工資數量還是增速，物業(yè)管理行業(yè)均低于全國總體水平。
二、為社會(huì )提供大量就業(yè)崗位
在347個(gè)項目的9016.07萬(wàn)平方米管理面積中，約有2.27萬(wàn)工作人員為業(yè)主提供服務(wù)，勞動(dòng)密集型行業(yè)特征顯著(zhù)。除項目經(jīng)理在崗人數與管理面積呈中等相關(guān)外，管理面積對物業(yè)服務(wù)其他崗位在崗人數影響明顯，具有強相關(guān)關(guān)系(表11)。項目經(jīng)理的人均管理面積為25.40萬(wàn)平方米，維修員、物業(yè)管理員、秩序維護員、保潔員人均管理面積分別為4.02、2.80、1.11和1.03萬(wàn)平方米。與2019年相比，在管理總面積不變的情況下，因各崗位人員正常變動(dòng)導致人均管理面積總體略有變化。其中，保潔員和秩序維護員人均管理面積分別增加0.01、0.03萬(wàn)平方米，維修員和物業(yè)管理員人均管理面積分別增加0.08、0.05萬(wàn)平方米，項目經(jīng)理人均管理面積增加最多，為0.22萬(wàn)平方米。
三、平均到手收入與物業(yè)服務(wù)費為中等相關(guān)
分析住宅物業(yè)服務(wù)費水平與各崗位平均到手收入的相關(guān)性(表12)，除保潔和項目經(jīng)理其相關(guān)關(guān)系為弱相關(guān)外，其他維修員、秩序維護員、物業(yè)管理員為中等相關(guān)，其相關(guān)關(guān)系程度依次降低。較高的物業(yè)服務(wù)費水平能給員工帶來(lái)一定幅度的收入收益。
四、物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格呈現上漲趨勢
從物業(yè)服務(wù)費看，剔除一個(gè)極值125873元/平方米·月影響，347個(gè)項目的平均物業(yè)費為2.24元/平方米·月，在填報周期內有42個(gè)項目的物業(yè)服務(wù)費有過(guò)費用調整，占項目總數12.10%。其中32個(gè)項目物業(yè)服務(wù)費有所上漲，10個(gè)項目上漲一倍及以上，平均漲幅為71.38%，主要由于前期物業(yè)服務(wù)費較低、物價(jià)和工資上漲導致服務(wù)成本提高；10個(gè)項目物業(yè)費略有下調，平均降幅為36.35%。其中6個(gè)降幅30%以上的項目，前期物業(yè)費都大于3元/(平方米·月)?？梢?jiàn)，物業(yè)服務(wù)費下調主要由于前期物業(yè)服務(wù)費定價(jià)過(guò)高，收繳率難達預期導致?？傮w上，物業(yè)服務(wù)費穩中有漲，且平均上漲幅度較上期提高45.94個(gè)百分點(diǎn)。
從停車(chē)服務(wù)費看，全國各地停車(chē)服務(wù)費因產(chǎn)權、服務(wù)范圍等因素存在差異較大，由5-600元/月不等，中位數為80元/月；涉及停車(chē)服務(wù)的347個(gè)項目，在一年的監測中價(jià)格調整情況較小，有46個(gè)項目有過(guò)調整，占總項目數的13.22%。其中，39個(gè)項目停車(chē)服務(wù)費上漲，導致整體費用有所上升，上升幅度為9.66%，較上期降低2.84個(gè)百分點(diǎn)。下調項目集中于陜西省，主要受省內政策導向與市場(chǎng)因素影響。
五、行業(yè)人工成本逐年增加
在監測周期內，所有監測項目收入總額漲幅為3.3%，人員減少2.74%(主要為保潔員)，管理面積未發(fā)生變化。在物業(yè)服務(wù)費普遍較低且上調壓力較大的情況下，人員收入逐年3.88%的增加幅度 ，給企業(yè)帶來(lái)較大的成本壓力。企業(yè)主要通過(guò)減員增效和增加其它經(jīng)營(yíng)服務(wù)內容補貼的方式來(lái)彌補物業(yè)費缺口。
全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格監測工作通過(guò)一年的數據填報，已經(jīng)收集到價(jià)格監測定點(diǎn)單位提交的第一手數據40.46萬(wàn)余條，為行業(yè)宏觀(guān)政策研究和決策提供了真實(shí)可靠的數據依據。
在此，感謝國家發(fā)展和改革委員會(huì )價(jià)格監測中心對工作的悉心指導，感謝各價(jià)格監測定點(diǎn)單位對全國物業(yè)管理行業(yè)勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格監測工作所作出的卓越貢獻！
（執筆：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )行業(yè)發(fā)展研究部 吳一帆 趙一飛）
