社區改造后,煥然一新的兒童活動(dòng)區成為孩子們的樂(lè )園
勁松社區建于1978年，位于北京市朝陽(yáng)區?！笆濉逼陂g，該項目雖然進(jìn)行過(guò)抗震加固與外墻保溫等基礎性改造，但由于缺乏后期維護，改造效果沒(méi)有得以持續。另外，基礎類(lèi)的改造并不能解決該社區公共設施老化、社區配套服務(wù)落后等一系列問(wèn)題。
面對這些錯綜復雜的問(wèn)題，傳統的老舊小區治理方式已很難從根本上予以解決。在此背景下，2018年7月，勁松街道嘗試引入社會(huì )資本參與社區改造，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達成合作，從設計、規劃、施工到后期的物業(yè)管理，共同探索實(shí)現社區長(cháng)效良性發(fā)展的創(chuàng )新模式。
01勁松模式概述
2018年7月，結合街道對勁松社區綜合改造和提升的構想，勁松北社區蹚出了一條黨建引領(lǐng)、社會(huì )力量參與的城市治理新路子。這條路子就是借助街道與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作，運用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì )機構參與更新與物業(yè)管理。以一街（勁松西街），兩園（勁松園、209小花園），兩核心（社區居委會(huì )、物業(yè)中心），多節點(diǎn)（社區食堂、衛生服務(wù)站、美好會(huì )客廳、自行車(chē)棚、匠心工坊等）為改造重點(diǎn)，圍繞公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區文化4大類(lèi)16小類(lèi)30余個(gè)項目實(shí)施改造，通過(guò)后續的使用者付費、政府補貼、商業(yè)收費等多種渠道，實(shí)現一定期限內投資回報的平衡，形成社會(huì )機構介入城市老舊社區改造的吸引點(diǎn)。
02推進(jìn)模式
老舊小區改造取得顯著(zhù)成效的關(guān)鍵在于，改造過(guò)程中堅持以人為本的核心理念，在把握社區與居民關(guān)系的基礎上進(jìn)行改造，從而實(shí)現人與社區的和諧?；诖?，勁松北社區探索出了一條“區級統籌，街鄉主導，社區協(xié)調，居民議事，企業(yè)運作”的“五方聯(lián)動(dòng)”機制，由區級部門(mén)領(lǐng)導、區委辦局、街道辦事處、居委會(huì )、社會(huì )單位和企業(yè)代表五方聯(lián)動(dòng)，共同推進(jìn)社區綜合整治。
北京勁松老舊社區改造推進(jìn)模式
北京市委市政府領(lǐng)導、朝陽(yáng)區委區政府領(lǐng)導多次前往勁松北社區考察，聽(tīng)取改造過(guò)程中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，并指導、督辦現場(chǎng)工作，確保改造工作順利推進(jìn)。
勁松北社區黨組織通過(guò)廣泛宣講、包樓問(wèn)需、匯集民智形成共識，成立由40余名黨員群眾組成的議事小組，共下發(fā)問(wèn)卷2380份，開(kāi)展群眾問(wèn)需會(huì )10余場(chǎng)，集中征集群眾意見(jiàn)200多人次，開(kāi)展共商議事15次，在深入了解居民需求后確定整治重點(diǎn)。
勁松街道從“街區、社區、鄰里”三重維度，引入具備投資、規劃設計、運營(yíng)管理全鏈條業(yè)務(wù)能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)-愿景集團為運營(yíng)方，整體化設計，專(zhuān)業(yè)化改造，規范化運營(yíng)，確保改造提升項目“一張藍圖管到底”。同時(shí)勁松街道和愿景集團簽訂戰略合作協(xié)議，率先落地社會(huì )力量參與的市場(chǎng)化機制，通過(guò)政府適度扶持、企業(yè)合理收益、居民體驗購買(mǎi)等方式，逐步培養居民的付費意識，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)實(shí)現長(cháng)期良性循環(huán)。
在社區改造的整個(gè)過(guò)程中，勁松社區全體黨員主動(dòng)兼任宣傳員、及時(shí)變身監督員、積極充當服務(wù)員，用不同的身份一級做給一級看，黨員帶著(zhù)群眾干，成為改造工程得以順利快速實(shí)施的制勝法寶。
03營(yíng)利模式
“勁松模式”的核心是吸引社會(huì )資本參與，并保障資本的利益訴求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入之初，勁松街道給予了3年扶持期，居民對物業(yè)服務(wù)“先嘗后買(mǎi)”，逐步培養居民的付費意識。2020年年初，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始對住戶(hù)收取0.43元/平方米的物業(yè)費，目前繳費率已達50%。就目前的基本情況分析，物業(yè)費是較低的，企業(yè)需要通過(guò)增值服務(wù)來(lái)提高其效益。據估算，項目投資回收期為10年左右。這意味著(zhù)“勁松模式”并不屬于賺快錢(qián)模式，而是需要依靠后期運營(yíng)提升收益率。
04企業(yè)舉措
在勁松北社區的改造過(guò)程中，愿景集團采取了以下具體措施：
一是重便民。改造初期，愿景集團充分尊重居民意愿，通過(guò)入戶(hù)訪(fǎng)談、現場(chǎng)調研、召開(kāi)評審會(huì )等方式深入了解居民需求，針對社區居民最迫切希望得到改善的內容對癥下藥，著(zhù)力解決了停車(chē)位缺少、小區破舊、綠化環(huán)境差等問(wèn)題。
二是重平安。為保障社區安全，愿景集團全面整修原有門(mén)禁系統，同時(shí)加強人員管理，組建保安團隊，將危險阻隔在社區門(mén)外。
三是重科技。首先，在改良門(mén)禁系統的過(guò)程中引入“刷臉”技術(shù)，在保障安全的基礎上提高生活便利性。其次，利用科技改變原有基礎設施，在尊重現狀的基礎上注重功能性更新，并優(yōu)化外觀(guān)。
四是重文化。愿景集團入駐后，不僅重視小區硬件的提升，更注重人文環(huán)境的改善，如，定期舉辦消夏市集、跳蚤市場(chǎng)等社區活動(dòng)，以拉近鄰里關(guān)系；保留社區內原有特色項目和特色商店，營(yíng)造良好的社區氛圍。
05項目創(chuàng )新
一是模式創(chuàng )新。“勁松模式”打造了不同于“十二五”老舊小區改造模式的“綜合服務(wù)模式”，融合投資、設計、改造、服務(wù)、運營(yíng)全鏈條，通過(guò)高效的管理，實(shí)現精細化的銜接，提升了老舊小區改造的效果，而且減少了對居民日常生活的影響?！皠潘赡Ｊ健边€運用市場(chǎng)化運作方式吸引社會(huì )力量參與，讓老舊小區改造更加快捷，同時(shí)增強了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的造血功能，推動(dòng)老舊小區可持續發(fā)展。
二是技術(shù)創(chuàng )新。社區融入全新的功能，增強了社區活力，如通過(guò)安裝人臉識別門(mén)禁系統，大力提升社區的安全防范能力；引入自動(dòng)售貨機，豐富了社區零售渠道。
三是運營(yíng)創(chuàng )新。在改造中，對于政府老舊小區綜合整治菜單中的基礎類(lèi)項目，街道按程序申請市、區兩級財政資金進(jìn)行改造，自選類(lèi)項目以及其他提升類(lèi)項目的經(jīng)費由愿景集團自有資金投入。愿景集團對社區閑置低效空間進(jìn)行改造提升，引入居民所需的便民服務(wù)業(yè)態(tài)，實(shí)現一定期限內的投資回報平衡，從而形成市場(chǎng)力量參與城市老舊小區有機更新的利益增長(cháng)點(diǎn)。
06項目啟示
對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區改造而言，勁松模式可給予如下啟示：
一是社會(huì )資本的引入是勁松北社區煥發(fā)活力的重要原因。營(yíng)利空間是這一模式可持續的根本，因此在引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，需要積極拓展老舊小區公共收入渠道。一方面盤(pán)活閑置空間，另一方面推動(dòng)停車(chē)管理收費、開(kāi)展養老托幼服務(wù)等，同時(shí)要讓居民認識到，想要社區變得更加美好，必須對享受的服務(wù)進(jìn)行付費。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應積極響應國家政策號召，堅持黨建引領(lǐng)，尊重居民意愿。老舊小區改造的根本是讓居民滿(mǎn)意，因此只有針對居民的迫切需求對癥下藥，才能取得預想的效果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調查居民需求的過(guò)程中，應積極與街道合作，利用社區黨組織力量，深入居民內部了解其真實(shí)需求。
三是老舊小區的改造僅依靠單方力量遠遠不夠，需要各方共同協(xié)作，建立多元互助的社區治理體系。勁松模式下形成了“五方聯(lián)動(dòng)”的推進(jìn)機制，這一模式既引入了市場(chǎng)的“活水”，也保證了社區改造工作的順利進(jìn)行。因此，要想從長(cháng)遠解決老舊小區問(wèn)題，政府應積極推出相關(guān)政策，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區改造排除不確定的風(fēng)險。
四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對老年人需求，對社區內基礎設施進(jìn)行了改造。隨著(zhù)中國老齡化的加深，可以預見(jiàn)的是老舊小區內的老齡化趨勢將更為嚴重。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對老舊小區進(jìn)行改造時(shí)，要具體問(wèn)題具體分析，協(xié)調好老年人群與青壯年人群的不同需求，盡可能保障所有群體的利益。
五是社區改造應兼顧基礎設施提升與人文環(huán)境打造。通過(guò)定期開(kāi)展社區特色活動(dòng)，拉近鄰里之間的關(guān)系，營(yíng)造良好的社區氛圍，同時(shí)要優(yōu)化建筑外觀(guān)及室內空間效果，努力打造平安、有序、宜居、敬老、智慧的社區風(fēng)貌。（本文節選自中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )課題《物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區治理的路徑研究》，課題承擔單位為西安紫薇物業(yè)管理有限公司）