文/趙中華 莊宇聰
近期，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)咨詢(xún)關(guān)于管道堵塞是否應當承擔責任、如何確認具體為哪戶(hù)業(yè)主造成了管道堵塞的問(wèn)題。例如，今年3月，某小區因管道堵塞先后三次造成業(yè)主家中返水，其中一次，小區物業(yè)公司賠償業(yè)主損失近5萬(wàn)元。筆者建議該問(wèn)題應當引起物業(yè)公司重視，加強對主管道的疏通，保存好日常的疏通、維護、養護記錄。
下水管道維護責任的劃分
下水管道分為器具排水管、排水橫支管、排水立管和通氣管（部分小區可能沒(méi)有通氣管）。根據《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條的規定：“電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程的保修期為2年”。在判斷管道堵塞應當由哪方承擔責任時(shí)，首先應當判斷是否仍在開(kāi)發(fā)商的保修期內，如果在保修期內，則由開(kāi)發(fā)商承擔責任，如果不在保修期內，則需判斷管道堵塞部位和堵塞原因。
業(yè)主家中的地漏、馬桶等下方器具排水管、排水橫支管屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，其損壞、堵塞應當由業(yè)主本人進(jìn)行維修和清掏；排水立管和通氣管屬于業(yè)主共有部分，其日常維護、疏通責任應當由物業(yè)公司承擔，物業(yè)公司如果未及時(shí)履行疏通義務(wù)的，可能會(huì )承擔一定比例的責任。
業(yè)主專(zhuān)有部分管道堵塞，一般不需物業(yè)公司承擔責任；業(yè)主共有部分管道堵塞，首先看能否確定具體侵權人（即是哪戶(hù)業(yè)主使用不當造成管道堵塞），能夠確定具體侵權人的，由實(shí)際侵權人承擔責任；不能確定具體侵權人的，需要看物業(yè)公司是否盡到維修保養管理義務(wù)。實(shí)踐中具體責任劃分如下：
一是物業(yè)公司盡到了維修保養管理義務(wù)，無(wú)需承擔責任。
河南省信陽(yáng)市中級人民法院在（2021）豫15民終6362號民事判決書(shū)中認為，45幢樓一單元二樓到頂樓（03室）的主排污管道系該幢樓該部分業(yè)主共有部分，不屬于小區公共部分，物業(yè)公司對該部分排水管道沒(méi)有承擔維修保養及管理的合同義務(wù)，業(yè)主在使用該部分排水管道過(guò)程中，應當享有權利，承擔義務(wù)，審慎合理使用，避免因使用不當造成排水管道堵塞。
在接到原告反映情況后，物業(yè)公司安排人員進(jìn)行了排查，清除了堵塞物、疏通了管道，其行為符合業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定。因業(yè)主不當使用排水管道，導致生活垃圾進(jìn)入主排污管道堵塞公用管道造成原告家中損失的后果，物業(yè)公司不應當承擔責任。
北京市第二中級人民法院在（2022）京02民終1889號民事判決書(shū)中認為，根據雙方就管道反水事宜的溝通記錄以及物業(yè)公司的維修處理過(guò)程之事實(shí)經(jīng)過(guò)，尚不足以認定物業(yè)公司在處理案涉溢水情況過(guò)程中存在明顯怠于處理且檢查錯誤的情形。在邵某提供的證據不足以證明物業(yè)公司怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)以及其財產(chǎn)損失與物業(yè)公司怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之間的因果關(guān)系的情況下，其主張物業(yè)公司賠償，事實(shí)及法律依據不足，本院不予支持。
以上判決中，物業(yè)公司均未承擔責任，根本原因在于物業(yè)公司履行了維修保養管理義務(wù)，維修保養管理義務(wù)主要來(lái)自物業(yè)服務(wù)合同的約定和行業(yè)標準的規定。如部分物業(yè)服務(wù)合同中約定每年6月30日、12月31日前各清掏、疏通一次下水管主管道，則物業(yè)公司應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)履行清掏、疏通義務(wù)。需要注意的是，部分物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)標準部分未明確約定每年的清掏、疏通次數和時(shí)間，則對物業(yè)公司相對不利，建議以后簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中明確約定該事項。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )印發(fā)的《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》中規定，不論何級物業(yè)服務(wù)標準，小區共用的污水管道每年至少疏通一次，并視檢查情況及時(shí)清掏。因此，當類(lèi)似糾紛發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司應當舉證證明已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)合同的約定，并符合行業(yè)標準的規定。應當提交的證據包括：管道清掏與巡檢的記錄、現場(chǎng)照片，出現返水漏水事件后協(xié)助業(yè)主的記錄、照片、視頻等，建議物業(yè)公司在日常管理中保存好相應的證據。
二是物業(yè)公司未嚴格履行其維護管理職責，應當承擔相應責任。
湖北省宜昌市中級人民法院在（2021）鄂05民終2664號民事判決書(shū)中認為，下水道主管道屬于房屋共用設施設備，應由物業(yè)公司進(jìn)行維護、檢修。根據查明的事實(shí)，在2020年5月16日發(fā)現柳某家中因下水道主管道堵塞發(fā)生漏水事故前，物業(yè)公司最近一次清理下水道主管道的時(shí)間是2020年1月11日-1月13日，結合該公司在處理本次漏水事故時(shí)在下水道主管道清理出大量污物的事實(shí)，可以認定，物業(yè)公司并未嚴格履行其維護管理職責，應當對柳某因廚房漏水被淹而產(chǎn)生的合理?yè)p失承擔相應責任。
因漏水事故發(fā)生在柳某家內，物業(yè)公司難以通過(guò)自身日常的巡查予以發(fā)現，而柳某在事發(fā)前又長(cháng)時(shí)間不在涉案房屋內居住，未能在第一時(shí)間發(fā)現漏水事故并及時(shí)清理，從而導致其損失擴大，其本人對此亦應承擔相應的責任。最終法院判決物業(yè)公司承擔50%的責任。
上述判決中可以看出，發(fā)生漏水事故時(shí)主管道清理出了大量污物，法院據此認定物業(yè)公司未嚴格履行清掏、疏通義務(wù)，物業(yè)公司最終承擔了相應比例的責任。因此，在日常工作中，物業(yè)公司要加強對下水主管道的巡檢，遇到有大量異物或者不通水的異常情況要及時(shí)疏通。
三是物業(yè)公司未嚴格履行其維護管理職責，應當承擔相應責任，無(wú)證據確定實(shí)際侵權人的，其他共用管道的業(yè)主并不承擔責任，明確具體侵權人后，物業(yè)公司可向其追償。
2019年，南通市通州區人民法院在一民事糾紛中認為，物業(yè)公司有義務(wù)對公共設施設備進(jìn)行日常維護和管理。案涉共用下水主管道屬于物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的公共設施，應由物業(yè)公司負責維護和管理，因物業(yè)公司疏于管理和維護，未定期進(jìn)行清理和疏通，且根據物業(yè)公司工作人員反映，本次堵塞系二次堵塞，故物業(yè)公司對此存在過(guò)錯，理應承擔賠償責任。原告及物業(yè)公司未能舉證證明堵塞物系該單元哪位入住業(yè)主拋扔或不當使用所致，法院無(wú)法將他們確定為實(shí)際侵權人，故這些業(yè)主不承擔賠償責任。
根據《民法典》和《物業(yè)管理條例》的規定，物業(yè)公司應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
根據上述案例，公共下水管道堵塞引發(fā)返水的致?lián)p案件仍然屬于一般的民事侵權案件，應當遵循一般的民事裁判規則，不能類(lèi)推適用高空拋物規則和共同危險行為規則將舉證責任倒置給其他業(yè)主，無(wú)證據確定實(shí)際侵權人的，其他業(yè)主并不承擔責任。如果有證據證明堵塞是因某一個(gè)業(yè)主不當使用造成的，則該業(yè)主應當承擔侵權責任。
如何找到具體侵權人
由于立管相對較粗，且物業(yè)公司一般會(huì )定期清掏，小的、易溶的垃圾一般不會(huì )堵塞立管。根據筆者檢索的案例，立管堵塞的，堵塞物一般為大件垃圾或者不宜沖入管道的物品，比如疏通鞭、裝修垃圾、大量塑料垃圾或者衛生巾、尿不濕、涂料垃圾等等。因此，在無(wú)法確定具體侵權人時(shí)，物業(yè)公司可查看裝修記錄、業(yè)主向物業(yè)公司申請疏通的記錄、報修記錄，也可以查詢(xún)監控記錄，看是否有業(yè)主購買(mǎi)過(guò)堵塞管道的物品。
預防管道堵塞的措施
物業(yè)公司可以將不能沖入管道的物品列成清單在每個(gè)單元張貼，如裝修垃圾、涂料垃圾、尿不濕、衛生巾、大量的毛發(fā)、塑料袋以及其他塑制產(chǎn)品、廚余垃圾等等，并將造成管道堵塞可能承擔的責任告知業(yè)主。一旦遇到管道堵塞，建議業(yè)主不獨自使用疏通鞭等物品，找專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)行管道疏通。
物業(yè)公司應加強對主管道的疏通，以維護小區的和諧穩定，減少對物業(yè)公司的投訴和可能造成的損失。
作者趙中華系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )副主任、北京瀛和律師事務(wù)所不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中心執行主任，莊宇聰系北京瀛和律師事務(wù)所律師